浅议不动产善意取得制度

王莉

摘 要：不动产善意取得制度，是善意取得制度与不动产相结合的结果，该制度设立的目的是在不动产领域中保护善意第三人的合法权益，使善意第三人对受让的不动产享有物权，对维护交易安全、经济秩序稳定具有重要的意义。

关键词：不动产;善意取得

一、不动产善意取得的概念

根据物权法的规定，不动产善意取得是指无权处分人处分他人不动产，第三人由于信赖登记簿上的权利与无权处分人发生交易，支付合理价格并进行了登记而取得该不动产。

二、不动产善意取得的设立基础

1.物权的公示公信原则

物权是对物进行支配的权利，如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权的产生、变更、消灭，必然纠纷不已，难以保证交易的安全。因此，对于物权的变动就需要公示原则和公信原则。不动产物权公示方法是通过登记发生物权变动，若不动产未经登记，即使不动产已经交付，不动产的所有权仍然属于原权利人。公信原则是基于公示产生公信力或者说提升公众对公示的信赖。不动产登记的公信原则是一种权利推定，只要登记上有记载的权利人就认为其享有不动产权利，不再考虑现实生活中登记簿记载的是不是真正的权利人，只要能够使善意第三人信赖登记簿上的权利人所做出的行为是有权处分，即可受到法律的保护。

公示公信原则是建立善意取得的理论基础，善意取得针对的是特定的基于公示产生信赖的第三人，由于第三人行为的善意才受到该制度保护。善意取得是公信力的必然结果，公信力是善意取得的前提。

2.物权行为的无因性

物权行为的无因性指物权行为在其效果和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或被撤销不能导致物权行为的当然无效或被撤销。我国《物权法》第十五条确定了债权行为和物权行为的区分原则。该原则强调合同等债权行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，债权行为的效力不受物权变动要件的影响。最典型的例子是现在房地产市场上经常发生的一房二卖现象。根据《物权法》的规定，房屋买卖合同的成立生效与物权的变动是两回事，当事人之间订立了商品房屋买卖合同，除违反了法律、行政法规的效力性禁止规定或者当事人双方另有约定的之外，合同自成立之时生效，如果双方当事人尚未办理物权变更登记，并不影响生效合同的效力。这就是通常所说的债权行为与物权行为的区分原则。从维护交易安全的角度来看，物权行为的无因性具有广范的适用领域，这与善意取得制度之间，具有制度上的高度弥补与契合。

三、构成要件

1.不动产出让人无权处分

善意取得的前提是转让人处分财产的行为构成无权处分，即转让人对财产没有完全的处分权或处分权受到限制（如按份共有的财产）。对于不动产物权处分效力的划分，学界主要有以下三种学说：

（1）无权处分说

该学说主张，善意取得制度中的无权处分指的是转让人完全没有处分财产的权利，在没有经过真正权利人的授权或者同意的情形下，擅自以自己名义处分他人财产权利的行为。在无权处分的情形之下，合同的当事人一方可能因为合同的无效而导致自身的合法权益受到损害。合同签订之后，如果处分人仍然未取得处分权或者真正权利人拒绝予以追认时，出于对善意受让人利益保护问题的关注，催生了善意取得制度的出现。

（2）受限制處分权说

该学说扩大了善意取得的适用范围，无权处分人并非没有完全的处分权，而仅是其处分权存在一定的限制。即转让人原本享有物的所有权，因某些原因导致其所有权受到一定的限制，如果转让人在此情形之下处分了其财产，出让给不知情的第三人，也属于善意取得中的无权处分。

（3）登记错误说

该学说主张，善意取得制度中，不动产登记记载的权利与真实的权利人不相符合，即存在着登记的错误，不动产的无权处分实际上是登记记载的权利人处分了该不动产，并办理了变更登记手续。因为不动产的登记具有公示公信效力，受让人出于对不动产登记簿的信任，与登记簿上所记载的权利人进行交易，应推定为善意。出于对善意第三人的保护，尽管因错误登记致使表面上的权利人与真实权利人不符，但受让人依据善意取得制度仍可取得不动产所有权。

“无权处分”系不动产善意取得制度的前提，其应当做广义理解，除了没有完全的所有权之外，还应当包括处分权受到一定限制的情形。但善意取得制度当中的“无权处分”仅指不动产登记权利人的无权处分。

2.受让人须为善意

关于“善意”的认定，一般采“消极的善意”，即受让人不知道也不应当知道出让人无处分权。最高院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定了对于“善意”的认定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。该解释将有无重大过失作为判断是否善意之标准，体现了对于善意受让人与原权利人之间的利益平衡。

较动产而言，不动产的受让人不能仅凭出让人占有不动产的外观判断其就是有权处分人，还需要确认出让人是登记薄册显示的名义人。解释（一）第十六条专门规定了之于不动产善意取得中受让人“非”善意的标准，除受让人明知的情况外，判断第三人是否善意的标准主要基于是否明知或应知道登记错误。登记机关的权利证书是具有公示公信力的，通常情况下，受让人基于对不动产登记簿的信任，只要是与登记簿上记载的权利人进行交易即可推定其主观为善意，否则应负举证责任加以证明。审判实践中，法官应当结合不同的案情，根据实际情况合理分配举证责任，充分保护真正善意第三人的利益。

3.受让人支付了合理对价

双方当事人对不动产进行交易行为就意味着是一种有偿的，但是如何判断受让人取得不动产支付的对价是否合理在实践中仍有争议。一般情况下在市场交易过程中我们所认为的合理的价格可能等同于市场相同或类似商品的价格。在不动产交易过程中不能单以价格低于市场价格不合理为由就认定是非善意而不适用善意取得。不动产是以登记拥有公信力，第三人对登记产生信赖与出让人进行交易，第三人认为出让人就是真正的权利人。即使第三人受让价格不合理也不能排除其善意。

4.不动产已完成合法变更登记

不动产登记是物权变动的公示方法，物权登记的公信效力是不动产善意取得制度的理论基础。如果转让人与受让人达成合意后，没有依照法律规定进行产权变更登记，则受让人不能取得物权变动之法律效果，双方当事人仍然只是一种债的法律关系。

四、法律效果

1.物权效力

善意取得是原始取得，受让人根据善意获得该不动产当然相应地享有所有权，可以对不动产使用、收益、处分，而且还可以继续与他人进行交易。

2.债权效力

不动产善意取得在保护受让人的权益后损害了原权利人的利益，为了平衡各方利益，减损原权利人所受损害，基于债的法律关系给予救济。在原权利人与受让人之间的关系中，原权利人不能要求受让人返还原物或者要求其承担不当得利。在原权利人与出让人之间的关系中，由于出让人未经原权利人同意处分不动产给原权利人造成重大损失，原权利人可以要求出让人承担侵权责任、违约责任或者要求其承担不当得利。若是登记机关的过错或者登记机关没有尽到审查义务而使原权利人的权利受到损失，登记机关承担赔偿责任。

参考文献：

[1]志华：《论不动产物权的善意取得》，苏州大学，硕士论文，2010 年;

[2]金玮灏：《浅谈我国不动产善意取得制度》，《法制与社会》2018年4月（上）