试论基于特征价格的房地产评估新方法

潘海波

摘 要：本文从特征价格的理论基础和主要思想作为入手点，阐述房地产评估过程中估价特征的选取对象，包括建筑特征、区位特征和邻里特征，进一步探讨基于特征价格的房地产评估新方法，旨在通过房地产评估新方法应用价值的发挥，来推进房地产开发事业的持续健康发展，仅供相关人员参考。

关键词：特征价格；房地产评估；新方法

引言

在房地产开发过程中，房地产价格评估是一项重要的工作内容，尤其是近年来社会经济快速发展，商品房价格快速增长，住房保障问题对于现代民生保障事业的发展也产生一定影响。此种情况下，有必要规范开展房地产评估工作，掌握房地产评估新方法，切实提高房地产评估工作质量，探讨基于特征价格的房地产评估新方法，对于房地产开发事业的发展具有重要意义。

1特征价格概述

1.1理论基础

从经济学角度来说，在特征价值理论发展过程中，消费者理论以及市场均衡模型都是其中重要组成部分，并且占据着基础性地位。消费者理论是由经济学家兰开斯特所创建的，市场均衡模型是由经济学家罗森所创建的。通过研究可知，消费者理论指出，当特定商品对象确定后，消费者对其所产生的消费需求，并不仅仅是由于商品本身所导致消费需求出现，而是与某种共同集合存在密切联系，这种集合与消费对象密切相关，包括系列要素和属性项目等，通过系列要素的协调作用，促进了一种具有深刻影响性因素的形成，而这些因素就是商品外在特征的重要表现。在形成这一理论认知后，可以明确消费行为的出现，与消费者消费商品对象过程中效应水平以及商品特征数量都存在密切关系，也就是说，商品自身特征直接决定着消费活动中消费者所获取效应数量。

特征价格理論倾向于实现生产利润最大化和消费者效用最大化。随着市场环境的复杂化以及市场竞争的激烈化，在交易环境中，异质产品保持均衡状态，并且表现为短期性均衡与长期性均衡，此种情况下可以发现产品消费者与生产经济行为所受潜在价格要素的具体影响，而经济学家罗森的这一研究，就为特征价格理论研究奠定了可靠的基础。

1.2主要思想

基于特征价格的房地产评估过程中，当产品所属同类但又存在一定差异时，产品市场价格就是产品的实际价格，从经济学角度也能够对这一理论加以解释。就特征价格来看，其自身组成结构特殊，在各个特征要素的作用下，促进了对应消费效应的生成，这就促进了组成结构的产生和产品消费效用空间的形成。基于特征价值理论出发，产品生产者可以基于技术手段，将产品对象实际具备的特征价格从总体价格中进行分离，并在此基础上实现对产品特征影响产品价格的贡献水平做出精确判断，继而为产品生产者有效实现对产品价格的控制目标提供理论准备。

2房地产评估过程中估价特征的选取

基于特征价格出发，为确保房地产评估的科学性，促进评估方法应用价值的最大化发挥，以下以商品房建筑类型为例，对特征价格理论在房地产估价活动中的应用方法，致力于提升房地产评估的实效性。

2.1建筑特征

对于房地产建筑来说，住宅建筑特征直接关系着住宅价格，在房地产评估过程中，当其他考量条件趋于一致时，若住宅建筑物拥有一定建筑特征且能够满足消费者心理需求，那么这一要素将直接关系着住宅建筑实际交易价格，甚至有可能在建筑市场交易过程中获得较高的房地产交易价格水平。在房地产评估过程中，住宅建筑特征包括房间数量、卧室数量、有效使用面积等都是受到消费者普遍关注的建筑特征，这些建筑特征与建筑实际市场交易价格水平之间存在密切联系，并且表现为正相关关系。而使用年限作为一个典型的建筑特征，其与住宅建筑市场交易价格水平存在负相关关系。因此在房地产评估过程中，建筑特征是估价特征选取中的一项重要内容。

2.2区位特征

在房地产评估过程中，对于住宅建筑来说，区位特征是住宅建筑价格评估的重要考量因素，一般以住宅建筑城市地理性区位分布特征作为重点考虑因素，评估要素为城市基本交通设施建设情况、运行网络以及空间可达性特征等，以建筑可达性表现状态作为房地产评估的重要因素。在区位特征选取过程中，以建筑周边交通站点、商业中心、旅游景点等设置及应用状态作为评估考量因素，基于区位特征形成科学且有针对性的评估结果。

2.3邻里特征

房地产评估过程中估价特征的选取，以邻里特征为重点考量因素之一，主要倾向于社会性影响变量、地方政府及市政公共服务因素影响和住宅建筑外部环境这三方面因素的研究。就社会性影响变量来看，邻里性使用者的社会阶层因素是影响住宅建筑市场交易价格水平的关键因素之一。就地方政府及市政公共服务因素影响来看，比较典型的影响因素是中小学教学水平、社会声誉等，对周边住宅建筑市场交易价格的影响是深刻且强烈的，但实际上这种影响具有主观性特征，因而在房地产评估过程中无法通过量化方式加以衡量。就住宅建筑外部环境来看，主要是指建筑周边环境状态，与住宅使用功能存在密切关系，是一种具有层次性的估价指标。住宅建筑周边环境表现状态主要强调大气环境、水环境、噪声等是否存在污染问题。

3基于特征价格的房地产评估的实施

基于特征价格的房地产评估方法的实施，需要全面把握特征价格的理论基础及主要思想，以此为依据开展房地产品谷活动。在这一工程中需要明确房地产价格水平影响指标，把握住宅建筑指标项目下各项表现，并加以准确且详细记录。通过指标状态分析及消费者消费行为表现开展综合分析，把握房地产特征，科学开展估价活动，并以房地产建筑为对象，形成有针对性的估价结论。

结语

总而言之，基于特征价格的房地产评估工作的开展，要科学选取估价特征，包括建筑特征、区位特征和邻里特征，并基于特征价格出发，科学开展房地产评估工作，确保房地产评估的科学性和有效性，为现代房地产开发事业的发展提供可靠支持。

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