我国房地产评估方法及现状研究

巩固

摘 要：本文就我国房地产评估现状进行分析，并对我国房地产评估常用方法进行具体阐述，包括成本法、市场比较法和收益法，旨在促进我国房地产评估方法的不断优化，进而推进房地产评估行业发展，仅供相关人员参考。

关键词：房地产评估；方法；现状

引言

现代社会经济体制深化改革，土地使用与住房等制度不断完善，房地产评估行业快速发展，并在社会经济活动中扮演着重要的角色。随着国内房地产市场的快速发展，房地产评估行业也面临着更加严重的挑战，为更好的提升房地产评估行业市场竞争力，对我国房地产评估方法及现状进行探究，对于房地产评估行业发展具有一定现实意义。

1我国房地产评估现状

在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。最鲜明问题之一就是制约力不够，对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，导致评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

2我国房地产评估常用方法

2.1成本法

在我国房地产评估过程中，在当前条件下，以被评估房地产为依据，以重新购建所需的成本扣除已损耗价值就能够确定被评估房地产的实际价值，这就是所谓的成本法。在实际房地产评估过程中，重新购置成本主要通过更新重置成本的方式来实现评估。成本法测算的实现，必须要对取得待开发土地成本、开发成本、管理费用及其他费用、开发利润等进行科学计算，以确保房地产评估的科学性和有效性。具体来说，在取得待开发土地成本的计算过程中，要准确区分所取得待开发土地的性质，是向农村集体经济组织实行征用所取得，还是国家城镇土地使用权出让所取得，在明确待开发土地成本内容的基础上，方可加以科学计算。在开发成本计算过程中，所提到的开发成本包括土地开发成本和建筑物建造成本，当所取得土地完成三通一平等建设，实际开发成本的计算可扣除土地开发成本。管理费用的计算，一般以评估对象实际投资规模作为测算依据。就开发利润来看，若是新建房产，则所有成本之和乘以投资利润率即可计算出开发利润，其中投资利润率的选取以行业平均利润率为依据。

成本法在无收益且交易少的房地产评估中具有良好的应用价值，比如学校、医院、图书馆等，除此之外，也可应用于房地产保险及部分损害赔偿中。成本法的应用优势在于，“成本”可见，房地产价格构成及费用标准等符合“文件”规定，但实际评估过程中，房地产效用是决定房地产价格的关键因素。应用成本法对房地产进行评估时，购建价格与折旧测算难度较大，评估准确性极易出现偏差，因此成本法在老旧房地产评估中不具备适用性。

2.2市场比较法

所谓市场比较法，就是通过待评估房地产与近期市场上已交易的类似房地产进行对比的方式，通过调整类似房地产已知价格。来对待评估房地产的价格进行合理评估，以获得待评估房地产价格。市场比较法实际上就是依据所选取参考案例来修正因素差异点，之后在评估基准日获得待评估房地产的市场价格的过程。市场比较法对于应用条件存在特殊化要求，房地产市场需发达且类似房地产交易数量较多，且所处为同一地区或供需圈，方可确保市场比较法的应用價值得以充分发挥。在交易性房地产评估中，市场比较法具有良好的适用性。

为促进市场比较法在房地产评估中的应用价值得以最大化发挥，要确保房地产市场案例充足，对比案例不可少于3个，这是确保评估结果准确性与可靠性的先决条件。在市场比较法的运用过程中，要确保交易案例资料与待评估房地产存在相关性，这种相关性需体现在建筑所处区位、建筑物结果、用途等方面，并且要确保交易案例资料的真实性和可靠性。在应用市场比较法之前要对交易案例资料中的数据信息准确性进行核查，并确保交易资料正常，而非破产拍卖等，要确保交易资料中案例是在法律允许范围之内，必须符合国家法律规定，从而促进市场比较法的科学化应用，为房地产评估工作开展提供可靠支持。

2.3收益法

所谓收益法，也称作纯收益还原率法、投入资本化法，实际上就是以待评估房地产未来正常纯收益为研究对象，通过还原率折现的方式来对其进行折现至评估基准日之和，对存在收益与潜在收益的房地产进行评估，一般应用于类似房地产租金收入的房地产评估中，以租金收入扣除物业管理、保险费、租赁中介费等相关费用后作为收益额。由于房地产使用年限及收益情况存在一定差异，在应用收益法对房地产进行评估时，所应用的计算公式也有所不同。收益法的应用，需要明确房地产年纯收益，确定还原率后，对待评估房地产的其他因数加以确定，之后通过公式可计算出待评估房地产在评估时点的具体价格。收益法的应用，不关于待评估房地产自身是否存在收益，而是与估价对象所属房地产类型的收益获取能力存在一定联系。由于收益法的应用存在一定特殊性，与人们对于未来的预期存在一定关系，因此在应用收益法时需要对房地产未来风险与兽医加以准确量化，在全面且深入市场调研的基础上形成正确认知，进而科学应用收益法对房地产进行评估。

结语

总而言之，在我国房地产评估工作中，无论是成本法、市场比较法还是收益法，在实际应用过程中都必须要具备坚实且科学的理论依据，还要能够将现实交易行为准确反映出来，以确保房地产评估的科学性和有效性。由于房地产形态特殊，在现代社会发展新时期，房地产评估的难度也日益加大，这就需要结合房地产评估工作的现实需求，对房地产评估方法加以科学化应用，从而确保房地产评估的科学性和有效性。

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