浅谈我国土地评估市场的规范问题

张建　申惠芬　孙健

摘 要：基于社会经济迅速发展背景下，房地产行业在我国可以说取得了突出性进展，房屋建设施工工艺和技术正不断完善，相应的社会大众对房屋质量要求也更加严格，为使房地产行业继续朝向美好广阔方向前进，首先就要进一步健全房地产体系，而土地市场评估作为其中重要组成部分之一更是发挥着重要作用。不单单是对土地自然属性的一种真实评价反应，更能完全凸显出土地所包含的经济价值，但仍存在着一系列问题，对土地市场评估准确性必然会带来一定影响，需相关部门能够积极构建相对完善系统结构，对土地市场评估起到严格规范约束作用，促使土地评估市场能够实现最佳成果。本文主要对我国土地评估市场的规范性问题展开深入探讨，从而提出合理化规范策略。

关键词：土地评估市场；规范约束；问题；策略

根据相关调查显示可知，无论是土地售卖还是使用都与土地评估市场之间有着密切关系，随着社会主义市场经济的不断发展，土地评估所占据地位也更加突出，进而未来发展空间也将得到一定程度延伸。但总体来说仍存在不足之处，即为土地评估兴起时间较晚，尽管经过种种努力取得了进步，土地评估市场却仍是缺乏严格管理规范，致使土地市场评估出现众多不稳定因素[1]。为有效解决这一现状，就需相关工作人员能始终遵循实事求是思想原则，充分做到具体问题具体分析，准确找出导致问题产生的根本原因，在此基础上提出可行性解决措施，便于为相关部门更好开展工作提供指导性帮助。

一、关于土地市场的简要概述

（一）土地市场含义

所谓土地市场就是指土地产权交易场所或是土地产权在流通使用过程中产生经济关系的总和，是帮助交易双方明确土地资源交易价格的一种活动形式。往往可就两方面内容具体展现：第一，土地使用权的让渡和取得，需经历协商、竞争及沟通等一系列过程；第二，土地资源权利的过渡和在此期间产生的租金、价格及补偿费等，非常容易受到供求关系影响约束。总体来说，我国土地资源使用权的市场定义便是政府对土地资源的有偿出租、出让及相关单位及个人获得土地开发权利的关系总和[2]。

（二）土地市场的功能阐述

据当前实际情况来看，我国土地市场功能具体可分为以下几点：第一，合理优化土地资源。因土地资源配置方式不同所以常常可将其划分为市场方式和行政方式，其中最常见便是行政方式，主要是指由我国政府利用行政手段将土地资源顺利分配落实到使用者手中，达到土地资源和生产生活资料有效融合的最终目的。第二，产业结构的优化调整。随着经济水平的迅速提高，无论是产业结构还是生产力分配都需科学合理化，如地价、地租作为土地市场的重要经济要素，可帮助土地资源在不同产业环境下实现有效配置，往往其与其他经济信号相比较而言存在着明显不同，更具科学性优势，可实现生产力布局安排的最佳状态[3]。第三，不断完善土地市场体系。通常来说，一个较为健全土地市场体系不仅仅要包含生产资料市场和消费品市场，更要将技术、劳务及金融等内容全部涵盖在内，只有这样才能充分凸显出市场管理机制存在作用。同时土地资源作为人类生产的核心要素之一，只有保证市场配置能够更加科学合理化，才能实现市场体系的进一步完善，充分发挥市场机制重要性地位。

二、我国土地市场不规范的具体表现和原因分析

（一）具体表现

现阶段，我国土地市场普遍存在着不规范现象，可将其具体表现分为以下两点：第一，土地资源供求失去平衡。土地市场上提到的供求关系就是指供给服从需求，本质上来说就是一种保障维护机制。往往该种机制主要是由计划部门设立负责，规划部门进行土地场所的选择，并由管理部门负责供地，在此情况下土地供应总量控制难度也大幅度增加。第二，土地市场价格不合理。如土地资源自身稅费、地租等经济要素较为混乱，尚且缺乏相对统一理论支持，又或者房地产经营发展过程中税费极其混乱繁多，致使我国房地产商根本无法适应此种经营环境，久而久之土地市场价格明确必然会出现不规范问题，不具备较为专业健全土地市场价格控制评估标准，导致土地市场价格普遍存在着随意性等现象，促使土地市场价格真实可靠性大大降低，对我国土地评估市场的未来发展极为不利[4]。

（二）原因分析

根据实践调查分析了解到，导致我国土地评估市场出现不规范的主要原因无非是以下几方面内容：第一，土地市场供给机制不完善。据当前现状来看，我国仍存在着隐形土地市场现象，这对土地市场的正常健康运行必然会产生干扰破坏影响，致使土地资源价格大幅度提高，国家在征用土地时部分所有者漫天要价，造成国家经济效益的巨大损失；或是土地市场价格较低，部分外商经常以此为借口对国有土地资源价格压降，从而仅仅只用很少的钱便可购买到大量土地资源。同时隐形土地市场的存在还低国有土地使用权起到了重大冲击，部分企业开始逃税漏税，土地资源地下交易出现几率是大幅度提高，致使开发商根本无法获取真实可靠土地资源信息，进而政府掌握土地市场真实情况的难度也将大大增加，需相关部门及时制定提出较为完善合理土地资源，便于对企业、开发商及所有者都能产生规范性指导作用[5]。总而言之，隐形土地市场的出现不仅会弱化土地管理，还对土地资源的国有制产生危害作用，需引起高度关注重视。

第二，土地市场价格不科学。改革开放以来，我国土地资源开始广泛落实推行无偿使用制度，将行政方式看作是土地供给的主要手段之一，用地单位在获取土地资源时并不需要支持地租和价格，仅仅只要提供少量征地成本即可，逐渐导致多征少用、多征不用等现象是频繁出现，城镇中的大量土地都处于闲置状态。同时我国大多数土地出让形式都为协议出让，协议出让地价普遍呈现出较低趋势，进而不但会出现开发商需求膨胀，大量商品房处于空置，还会大大提高房地产经济利润，对土地市场起到了刺激作用[6]。第三，土地资源收益分配不合理。一般来说，土地资源价格高低主要是由经济利益所决定，只有构建相对完善土地收益分配机制方可确保土地市场价格满足合理性标准要求。但就目前现状来看却无法实现这一目标，政府一味追求土地收益最大化，再加上各参与方之间收益分配不够协调，都使其实际经济效益得不到良好保障。

三、我国土地评估市场存在的规范性问题

基于现阶段实际情况来看，我国土地评估市场运行期间普遍存在着从业人员综合素质较低、评估机构种类较多及各部门权责落实不到位等现象，再加上我国土地评估人才相对匮乏，都对土地评估行业未来发展起到了重要阻碍影响。同时如果评估对象不同，那么评估机构在审批过程中所采用的评估方法也将不同，只有这样才能避免土地评估市场出现各种不规范问题，实现土地市场评估最佳状态[7]。

（一）评估人员专业水平和综合素质较弱

据调查统计可知，当前在土地估价师和土地登记代理人协会注册的评估机构已全面覆盖，但内部评估人员整体素质却明显呈现出较低趋势，其中专业技术作为评估机构整体素质水平提高的关键所在需评估机构能引起高度关注，展开专业培训教育，使其能更好的从事土地市场评估工作。但就实际情况来看，我国大多数评估机构都尚且缺乏专业评估人员，出现了人员财务及业务脱节现象，甚至还有部分诚信较低评估结构未经允许擅自跨行评估，致使资金成本方面出现弄虚作假问题。因此为彻底解决这一状况，相关执业机构和从业人员就要不断提高自身土地评估水平，做好报告质量把控工作，确保评估收费标准能够科学合理化，只有这样才能帮助土地评估机构树立良好信誉形象。

（二）评估行业执业水平需进一步提高

基于社会主义市场机制背景下，评估行业普遍存在着执业水平不高问题，进而必然会对土地评估市场的健康发展产生冲击破坏，甚至还有部分地方土地部门管理范畴内的评估机构，因尚且不具备正确计划调控方法和市场竞争实力，再加上信息数据公开透明度不高和专业理论知识较为匮乏，尽管拥有丰富实践操作经验但仍无法实现土地市场评估的最佳成效。同时土地评估结构往往具备最基础权利保障，需掌握充分土地评估资料信息，便于更加客观了解资产存在价值，促使土地评估结构诚信水平大幅度提高。在此期间还需注意一点就是随着我国《资产评估法》等法律法规的颁布提出，评估机构作为拥有土地评估专业知识的一方代表对自身所掌握的信息资料更要严格保密，便于更加健全完善法律法规体系，促使土地评估市场顺利实施。

（三）土地评估行业不够规范化

若想实现我国土地评估市场的规范化目标，首先便要对土地评估行业进行进一步规范约束。就目前现状来看，因评估机构自身行为不够严格合理，所以致使土地评估行业也整体呈现出不规范状态。除此之外，土地评估机构之间的竞争可以说逐渐呈现出恶性局面，不仅会对客户实际利益起到严重损害效果，甚至还使土地市场充满了不诚信现象，在这种情况下土地评估行业的规范约束就尤为重要，便于评估结构评估人员能对土地评估市场有一个更深层次了解认知。

（四）土地评估机构数量不断增加

尽管土地评估机构的增长能加大社会主义市场竞争，但盲目性增长却更容易使土地市场面临着严峻发展局面，如果任由其随意增长发展将会造成土地评估行业的严重拥挤。因此为了争取到更多业务，土地评估市场还需经历一个培育过程，防止部分评估机构为获得更高经济效益出现权钱交易等现象。同时为促使土地评估服务更加顺利高效开展，土地管理部门还应定期公开土地资料信息，如基准地价、地价标定等，并且在土地评估市场调查取证基础上实现市场竞争的公平公正，帮助落后者积极改善落后局面，培养其逐渐养成良好先进创新意识，实现土地评估机构数量和土地评估市场相协调目的，从而推动土地评估行业朝向更好方向前进。在此期间还需注意一点就是只有在确保土地评估结构充分满足各项标准要求之后方可允许其形成正规评估机构，并对各项评估流程工序严加把控，实现土地评估市场的规范化运行。

四、土地评估市场的规范化应用措施

为尽可能实现土地评估市场的规范运行，首先就应积极培养基层土地工作人员养成正确思想意识，促使评估工作能够更加趋于规范化、法律化方向，彻底解决以往存在的土地评估人员素质道德水平不高等问题，进一步加强评估人员风险防范意识和工作责任感，便于大幅度提高执业质量，实现土地评估行业的健康有序发展，为我国土地资源的合理利用奠定基础保证。

（一）拒绝客户的不合理要求

由上文了解到，随着社会市场竞争的愈发激烈，客户对土地评估机构工作也提出了一系列不合理要求，而部分机构为获得更高经济效益便开始盲目迎合客户，完全违背了国家脱钩改制标准规范，根本无法满足土地评估市场规范性原则。甚至还有部分土地管理部门存在着弄虚作假现象，不仅容易对土地评估行业形象产生严重损坏，还彻底抛弃了机构诚信意识，致使国家经济利益造成了巨大损失。因此需相关部门能进一步提高对该方面内容重视程度，彻底拒绝客户的一些不合理要求，有效解决以往存在的高额回扣及低价无序竞争等问题，不断完善健全土地评估机构的标准化制度，便于提高评估人员专业技术水平和综合服务质量，更好满足客户实际需求。

（二）编制合理化土地供给方案

通常来说，土地供给方案的编制过程可详细分为以下几步骤：第一，确保土地远期规划和年度供给方案提出的合理性。在对不同城市发展特点的综合比较分析基础上要准确掌握自身发展特点和存在优势，利用量化分析进一步明确方案计划，在充分确定供地场所、时间及数量等信息后，便于为土地评估提供准确性参考依据，借此实现宏观调控总量的最终目的，促使社会主义市场能够始终处于非饱和状态下，这样一来不但能实现土地资源经济效益的最大化，还能对有限土地资源起到保护作用，实现双方共赢。第二，积极颁布提出各种有利政策。对于当前部分地区来说，其普遍存在着土地资源供应过量和土地闲置角度等现象，需评估人员在开展实际工作时能始终遵循先存量、后增量原则，对新的土地供应起到一定限制约束作用，并且还需对高档土地供应进行严格控制，必要时可暂停供应土地。第三，坚持落实集约用地思想意识。充分考虑到城市自然资源、人口数量及社会经济等综合要素，做出科学合理分析探讨，进一步明确城市适宜的发展规模，并且还要根据土地总体规划方案尽可能盘活存量土地资源，始终遵循资源节省和回收利用原则，避免城市建设出现一味扩大现象，从而不但会大大提高投资成本，还会出现土地资源大量浪费问題，引发一系列负面现象。第四，凸显土地规划社会地位，借助市场规划实现产业结构调整最佳成效，有利于实现土地资源的合理利用，促使我国土地评估市场取得更好发展。

（三）构建相对完善土地评估市场自律性组织

以下就三方面内容展开阐述介绍：第一，我国政府需积极给予扶持性帮助。基于对当前土地市场发展情况的掌握了解，在受到经济利益驱动影响下，若想形成团结互助利益共同体可谓是面临着较大难度。在此情况下各级政府和房地产企业就应积极提出帮助性措施，要求从业人员能严格按照标准规范行使自身职责，大大提高土地评估公平公正性，促使同业行会能够成为真正意义上的同业组织。第二，构建科学化的规章制度。无论是评估机构还是评估人员都要有较为专业完善规章制度对其行为起到规范约束作用，如同业竞争制度、服务价格管理制度及从业人员道德规范制度等，便于进一步明确同业行会权利义务，更好行使自身工作职责，为客户提供更高质量服务帮助，彻底解决以往土地资源利用存在的矛盾纠纷问题，极大拉近各参与方之间关系，做好协调沟通工作，充分凸显当地政府存在作用，促使我国土地评估市场继续朝向可持续方向前进。

结束语：

综上所述，在社会主义市场经济迅速上升背景下，我国土地评估行业可谓是快速崛起，然而因受多方面因素影响导致土地评估市场仍存在着一些不规范现象，甚至评估期间还容易出现不公平等恶意竞争局面。为彻底解决这一现状，我国政府就应积极制定提出相对完善土地评估管理约束制度，对所有参与主体都起到良好规范作用，有效提高土地评估人员专业水平和综合素质，克服以往评估存在隐患问题，切实做到具体问题具体分析，提出可行性较强应对措施，大大提高土地评估质量，实现土地评估市场运行的最佳状态。

参考文献：

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