房地产开发前期工作中的风险与控制

李小红

摘要：伴随着我国社会主义市场经济的快速发展和国民消费水平的提高，房地产行业以发展成为国民经济的重要支柱产业，房地产开发也暗含着巨大的风险，作为资本密集型行业，具有资金需求大、开发周期长、影响因素多等特点，加之政府对房地产行业开展了严格的宏观调控，房地产公司在项目开发前期应将风险防控纳入综合管理体系，针对各类风险进行防控和规避，力图推进项目的顺利开展。本文结合当前房地产开发前期存在的各类风险，提出一些控制措施，仅供参考。

关键词：房地产；风险；控制；资金；管理

房地产行业作为现阶段我国国民经济的重要支柱产业，项目开发过程具有资金需求量大、开发周期长、涉及面广、影响因素多等特点是一项系统而复杂的工程，同时开发过程中还暗含着政策、金融、市场、技术和经营等各类风险因素。作为资金密集型行业，在房地产项目开发前期对各类风险因素进行系统的分析和防控，将风险防控纳入项目综合管理体系中，保障项目的顺利开展。

1 加强房地产风险控制的重要意义

房地產项目开发前期对于资金需求大，开发周期长，产权关系复杂，涉及环节多，具有巨大的市场风险，为此，房地产开发企业应正确认识到项目开发前期的风险防控重要意义，力求最大限度的防控和规避风险因素，保障项目健康、顺利的开展，获得合理的投资回报。

房地产行业作为关系国计民生的重要支柱产业，具有资金密集、涉及领域多、产业链长、关联行业多、综合性强等特点。在我国，房地产投资也是拉动GDP上升的主力军，直接和间接贡献率约占15%并且保持着持续上升的态势，一个地区的GDP越高，说明经济越发达，这就导致各级地方政府对房地产投资的热衷度和依赖度也达到了前所未有的程度。然而，房地产项目开发前期的手续办理还涉及到诸多政府行政审批部门如：国土局、规划局、税务局等，行政审批程序复杂，部分审批事项的审批时间长达半年之久，由于相关制度的不健全，审批过程的透明性、公正性也难以得到有效控制，在审批流程中时常出现因材料或其它方面主客观因素导致一项文件审批迟迟不能批复，甚至会影响整个房地产项目的施工进度。据统计，房地产行业中一般地产项目从拍卖获得土地再到取得规划证和建设施工许可证至少需要三个月，有些甚至长达一年之久，房地产项目后期竣工验收环节也是一项周期长的系统工程，如消防系统设计或安装不达标也会影响交付。所以做好房地产项目开发前期的风险防控工作对项目盈利和房地产企业发展都具有不可忽视的意义。

2 房地产开发前期风险分析

房地产开发前期主要面对的风险主要有：

2.1 系统风险

主要包括：政策、金融和市场风险等由于这类风险不是房地产公司自身所导致的，而是外部市场因素影响的也称为外部风险。

（1）政策风险

由于政府对土地供给政策进行调整，如：土地供给变化、土地价格上涨、税费调整、环境保护政策调整等。

（2）金融风险

受国家房地产行业宏观调控政策影响银行信贷政策和贷款利率变动等对房地产项目开发造成的影响。房贷政策宽松、利率低会加速房地产市场发展，反之则会导致房地产市场低迷。

（3）市场风险

受区域位置、教育、医疗、交通、环境因素和居民消费需求影响。尤其是居民的住房刚性需求、价格、品质因素都会影响房地产项目的后期销售情况。结合房地产行业发展规律，销售房屋的空置率控制在10%以内是比较合理的区间，表明房地产市场供求平衡，也有利于房地产行业的健康发展；如房屋空置率在10%以上则比较危险，需要开发商加大销售力度，减少房屋空置率；如房屋空置率达到30%以上则会导致积压严重，出现“鬼城”现象，甚至会影响地方经济发展。

2.2 非系统风险

主要包括：市场竞争风险、决策风险、财务风险、管理风险等，这类风险能由房地产公司自身内部调控来得到有效的控制和规避，也称为内部风险。

（1）市场竞争风险

同一区域其它楼盘的竞争导致自身楼盘的滞销或价格下跌造成的经济损失，主要是前期的市场调研不充分，客户定位、户型设计、定价不合理。

（2）决策风险

主要是开发项目地段选择城市中经济繁荣的商业中心地价较市较的价格高，相应的后期物业费、租金也会高，如开发设计定位不合理会降低投资回报；房地产项目开发周期长，各种社会因素可变性强无法准确预测，房地产属于资金密集型行业易受到通货膨胀风险、金融风险和政策风险等因素影响。

（3）财务风险

如果开发的项目没有足够的资金支持会导致企业投资负债率上升，增加财务风险。

（4）管理风险

拟开发项目前期的征地和拆迁到项目的设计、施工、销售、验收等环节的管理，如项目的设计不合理、施工不规范和开发商对工程的过多不合理干预，以及管理体制不健全、管理人员的专业素质差都会直接或间接影响项目的施工质量和进度，甚至会增加工程成本，最终导致项目能否顺利开展。

3 房地产企业加强风险控制的策略

房地产开发企业在进行项目开发前期应做好充分的市场调研，制定完善的风险防控措施，采取灵活的经营策略，努力规避各类风险。

3.1 提高风险控制的能力

房地产开发企业应首先提高自身的管理能力，才能从根本上规避风险的发生。加强对国家宏观政策的把握，提高对政策运用能力，提高企业管理人员的专业技术水平，打造一支团结和富有竞争力的专业队伍，提高企业的工作效率。

3.2 做好项目前期的市场调研和科学决策

由于市场风险因素的预测不准确性，做好项目的前期市场调研就显得非常必要，通过市场调研，可以获得详细的数据信息，如：未来政策走向、客户目标定位、消费者的需求和同区域其它开发项目情况等都对项目的定位、设计具有重要的决策作用。从中明确项目定位为消费者提供性价比高的楼盘，并获得较大的投资收益，市场调研的工作还可委托市场上的咨询公司等中介机构完成。

3.3 构建完善的项目运作体系和合同管理体系

房地产开发企业应构建完善的项目运作体系，制定科学的项目可行性报告，也为后期各种手续报批提供便捷，同时规范各项工作流程形成完整体系，使项目符合国家相关政策的规定。企业内部应建立完善的合同管理体系，完善对合作方信用和经营状况的审查机制；制定招投标审核制度，完善合同的定价管理机制，使合同管理有章可循；开展对公司管理人员的法律合同专业培训；建立合同审批跟踪、付款监督和保护机制。

3.4 采取合理的融资方式进行滚动开发

由于房地产项目的前期资金投入量大，必须采取安全合法的融资方式以满足需要。具体的融资方式有：通过发行金融债券、房屋预售、土地使用权抵押贷款，还可组建股份公司，通过上市从股票市场上融资。各房地产开发公司应结合自身实力，采取安全合法的融资形式，解决前期的资金需求。同时房地产开发公司不但要融资，还要科学合理的运作资金提高资金使用效率。例如：在项目施工初期，采取招投标竞争机制，降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业自身还应增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用支出，以保障以最小的投资获得最大的经济效益。

3.5 通过多项投资组合及多种经营分散风险

房地产项目的定位不同也会带来投资风险和收益的不同。所以，实行多项目投资组合可以获得比投资单个项目更稳定的收益，但是，各项目之间的关联性不能太强，否则会引起连锁反应降低风险防控的作用[2]。还有在开发项目预期收益相同的情况下尽量选择投资风险较小的房地产项目，降低风险系数。

4 结语

虽然房地产项目在开发前期通过系统的风险防控管理能够有效降低和规避风险，使企业获得投资收益，但这种风险防控只能降低房地产投资风险系数，不能做到绝对的杜绝。这就要求，房地产开发企业建好风险预警系统，增强自身风险防控管理能力，提高市场核心竞争力实现企业的可持续发展。

参考文献：

[1]胡春秀.房地产开发项目风险管理及控制策略[J].城市建设理论研究，2014.27

[2]赵越，王萍萍.房地产投资风险分析及规避控制策略[J].企业文化，2012.12endprint