房地产金融创新面临的突出问题与对策

彭志瑞

摘要：住房问题是人民群众目前关注的一个重要话题，而房地产的发展关乎人们是否可以居住在一个好的环境。房地产的发展受到房地产金融市场的影响，近些年来，我国金融市场逐渐发展进步，在社会经济中的地位日益增高，而房地产金融市场是一个新兴的市场，总的来说，因为自身起步晚，因此发展还并不是比较成熟。房地产金融市场想要更快更远的发展，就需要进行相应的改革和创新，本文首先分析了房地产金融的概念，然后分析了房地产金融创新面临的几个突出问题，并且针对问题提出了相应的解决对策，希望对有关部门或者企业有所帮助。

关键词：房地产金融；创新；对策

引言：房地产业在本质上属于资金密集型的产业，因此房地产金融就显得十分重要，房地产金融业简单来说，是房地产开发商在进行项目的开发以及销售、消费等环节，借助各种方式和渠道开展的融资活动和一些其他的金融活动。房地产金融产业在房地产产业的发展中起着关键作用，近些年来我国提倡住房转型，也就意味着房地产金融也需要不断创新，来为房地产产业的发展提供动力。

一、房地产金融的概念

房地产金融市场的存在，主要是服务于房地产产业的，它与房地产建设过程以及销售过程有关，房地产金融在我国的融资方式主要是信贷，也可以使用货币方式。房地产金融有三个特点，一，房地产建设属于长期的工程，又加上开发过程中可能遇见各种风险，比较复杂，因此房地产金融融资的期限可以很长；二，房地产开发工程相比其他的工程来说，属于一项大工程，融资的数目很高，同时，购房者也往往没有能力一次性付清所有的金额；三，因为房地产本来就是不动产，而且就我国目前住房形势来看，房地产的价格与价值将不会处于下降趋势，也不会因为通货膨胀而遭受较大损失，所以房地产金融的债权比较稳定、可靠的，也有较多融资机构愿意为房地产企业提供担保证明，换回稳定的资金回报。

二、房地产金融创新面临的问题

（一）缺乏系统化、战略化的政策

目前我国的房地产金融市场的发展还没有确立长远的、系统化的战略以及支撑其运行发展的机制。因为仅仅把房地产金融作为住房改革的需要而实行的，所以很多的政策与措施都是短暂的、临时的。而缺少系统化的长远的政策，就可能使房地产金融市场处于混乱、没有法律与规则可依、企业只顾当下、没有可持续发展意识的局面。

（二）房地产二级市场发展缓慢

我国当前房地产金融市场的现状是，一级市场的融资方式基本都是信贷融资，因为目前我国经济形势下，只有银行才有能力提供给房地产金融市场资金。而我国的房地产二级市场发展缓慢，尚未成熟，这样一来，住房销售的缓慢，导致银行的资金难以回收，长此以往银行就会面临金融风险，可信度也会下降。我国的房地产二级市场还处于摸索阶段，除了之前建设银行曾经发放个人住房贷款之后，就很少有其他的政策或者机构行为来帮助二级市场的融资，而这不仅影响我国房地产融资的渠道，而且会阻碍二级市场内部资本的流通，也有可能对一级市场造成威胁。

（三）没有专业化的、有效的监管体系

当前我国对于房地产行业的监管已经比较全面，涉及各个角度，也有很多明确的法律监管文献支持，但是事实上，这些监管不能及时的跟上市场的变化，比较落后，效率也十分低下。而且，我国大部分的房地产金融支持体系都属于非专业的机构，所以在很多关于融资等各种问题的分析和研究上，存在局限性。和先进的欧美国家相比，我国对房地产金融市场的服务与监管体系还很落后。

（四）间接资金来源比重过高，风险较高

目前很多数据表明，我国房地产金融市场在融资过程中一个比较明显的问题，即间接的资金来源比重过高，间接的资金来源指的是开发商自己在民间筹集的资金，或者通过其他的银行贷款之外的渠道，这种自筹资金的比率较高会影响银行贷款在融资方式中的地位，而且间接资金来源也存在一定的风险。

（五）过于依赖传统的市场，缺乏活力

我国的房地产金融融资渠道原本有几种类型的，但是后期发展过程中主要是以银行贷款为主，融资的渠道十分窄，由此我们也可以发现，我国的房地产金融行业还是比较依赖传统的市场方式的，而不敢去尝试新的方式，因此缺乏新的活力，房地产金融创新缺少动力。

三、房地产金融创新面临问题的解决对策

（一）执行“双线并行”的房产政策

“双线并行”房产政策指的是政府的宏观调控与市场经济相结合的政策，一方面，政府需要采取措施解决低收入者以及鳏寡孤独群体的住房问题，政府可以给予这些人群保障房，减少他们的经济压力；针对中等收入群体，政府可以适当的调解商品房的价格，政府也可以从其他角度来增加这部分群体的收入情况，来提高他们的购房能力；而对高收入群体而言，政府可以在市场调节的基础上，采取一些货币政策，保持市场的供给平衡。另一方面，针对普通居民，要发挥好市场调节的作用，来调控市场的价格。只有保证房地产市场的稳步前进，形成自己的特色，才能对房地产金融市场的发现奠定好的基础。

（二）完善房地产二级市场

完善房地產二级市场，对我国房地产金融市场的发展具有很大意义。首先，它有利于使一些短期的闲散的资金转变成为长期的房地产建设资金；其次，它可以平衡金融市场的供求平衡，在一定程度上可以引导资金的正确流转，促进储蓄业和房地产投资之前的沟通；而且，房地产二级市场的资金变动情况，可以看出中国社会的经济发展情况，对于新兴产业的建立发展也有很大帮助。

（三）建立健全法律体系和监督机制

房地产金融市场的发展需要法律的保障和规范，没有法律，金融市场将是混乱不堪，没有规则可言，各个企业的利益也无法得到保障。要完善我国房地产金融市场的相关法律政策，首先要求国家应该更加重视房地产金融市场，通过法律法规来将房地产金融市场的秩序和规则以及企业的利益等进行明确的规定。而且，应该针对房地产金融市场建立起科学高效的监督机制，明确每个部门的职责，部门之间的关系也应该协调好，防止出现有的职位职责过重，有的职位却活少懒散的现象。同时，也应意识到金融行业可能遇见的风险，建立好风险防御机制，风险防御不仅要对房地产的资产证券化进行有效的监督，及时做好风险防御，而且包括加大对不确定因素的风险防御力度，同时也应该重视道德风险，做好监管工作。

（四）拓宽融资渠道

面对我国目前资金渠道单一的现状，只有创新融资的渠道，才能保证房地产金融的稳定发展。我国目前的房地产产业融资渠道单一的原因有两方面，一方面是因为个别企业自身的实力有限，不能上市，另一方面是我国的宏观政策是限制房地产产业的融资行为的，因此房地产产业的融资受到很大限制。在一定程度上，我国应当转变对房地产产业融资的看法，应该给予房地产金融市场一些空间。政府应该采取宏观的政策进行调控，建立起系统化的多层次的房地产金融市场，拓宽直接融资和间接融资两种方式，改变之前融资的不合理结构。政府的金融政策可以针对房地产产业进行差别化的对待，放宽房地产产业在资本市场的融资，同时也可以创新融资方式，尝试使保险资金成为融资方式之一，同时应该借鉴发达国家的经验，适当的放宽房地产债券行业，总之，经济不断发展的今天，融资的方式也不会不断创新，推动中国房地产金融市场稳健发展。

（五）提倡金融创新，促进房地产市场的稳定发展

西方的很多发达国家从很多年前就开始探索金融风险防范，在房地产金融上也是起步较早，发展较为成熟。例如，美国早我们几十年，在1934年就发展形成了住房贷款银行体系，从而促进房地产贷款机构资金的流动。还有很多发达国家的例子，我们需要学习国际上的房地产金融创新的经验，结合我国的实际形势，建立科学有效的房地产金融机构，并且要放宽对房地产金融创新的限制，提倡各种新型的金融工具多元化发展。

（六）坚定实体经济发展方向

实体经济指的是产品通过生产或者制造，然后直接得使用到人们的生活中，直接被人们所消费。与之相对的是虚拟經济，它是资本的运转与流通，没有实际的可触的产品。我国房地产金融在发展的过程中需要避免之前国际上的种种教训，房地产金融在我国经济发展中占据重要地位，需要落实发展。

四、结语

总之，我国房地产金融市场的创新目前面临着很多问题，我国也应该针对这些问题，然后吸取国际上其他国家的教训，借鉴他们的经验，脚踏实地地对我国房地产金融行业的长远发展进行规划，建立健全房地产金融市场的法律与监督体系，放宽对多种融资渠道的限制，同时完善房地产二级市场，使之与一级市场相互配合，最终使房地产产业为我国经济发展、国计民生做出贡献。

参考文献：

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[2]李宛聪.房地产金融创新面临的突出问题与对策探讨[J].住宅与房地产.2016（06）

[3]刘娟.浅论企业财务管理与成本管理[J].财经界（学术版）.2012（02）