我国房地产税改革的必要性

摘 要：结合实际，重点探讨了我国房地产税改革的必要性。

关键词：房地产税；改革；必要性

前两年提出商品房要去库存，去库存从字面上理解是楼市多了，要促进销售减少库存。关键就是去哪的库存，去库存以来这段时间楼市、房市，在一线城市或者是迅速热起来的二线城市来看，根本不是去库存的问题，它们的库存都吃光了，就是要增加有效供给的问题，就是供需之间对应概念之下我们的有效供给怎么样符合社会需要，能够在社会经济生活当中使供需的互动达到比较健康的平衡。一方面是一线城市的买房就像抢房一样，当场就要拍板给钱。另一方面是很多城市发现鬼城的情况，建了很多的房子没有人去住。政策的供给没有区别对待，本来是冰火两重天的格局，它只是开始注意到了冰的一面，后来一下子又转到火的一面，这样的打摆子式的政策调控是有效供给不足的原因。政策的有效供给必须要匹配上制度的有效供给。它才能从指标到治本，打通关节，标本兼治寻求治本为上。

大家增高度关注2014年房地产市场的回调，主要是以不断发布的70个主要城镇区域的价位来表现的。在房地产市场上总体上有回调特征的同时，也有过悲观的评价。认为出现了一去不回的拐点，甚至有人说跟着的是崩盘。但是回调正真的应该是分化，很快就印证了在一线城市，如北京5环之内商品房轨道上的价格的抗跌能力的相当高的，只有一些变相降价，都没有一例明码标价降低的案例发生，当然在北京5环以外的一些地方当时是出现了一些明码标价的降价情况的。之后一线城市热度迅速上升，那么跟着的就是它的传染效应，紧接着就是杭州、合肥、厦门、珠海等城市热度上升。

之后地方政府纷纷表示出严格的限贷限购的新的调整姿态，这个措施来了以后当然是明显的影响了市场预期，原来想跟进住房的人就突然收手了，转入观望状态。可以说这一轮的降温的调整见效了，这一轮的调整实际上是延续了已经使用了很多年的针对市场轨政策调节的从一个极端走到另外一个极端，打摆子式的也可以称之为过山车似的调整过程。这种政策层面的调整有它救急的意义，有它的必要性，但是总体还是在治标的层次。那么市场低迷的时候大家不满意，有社会焦虑；市场高涨的时候同样不满意，有社会焦虑。

怎么样改变这样一种状态呢？就是要推进与房地产相关的制度建设，首先解决制度框架这方面的优化，而能够提供有效制度供给的问题。我们考虑房地产优化制度建设和政策调节的问题是面对中国巨大的城镇化发展空间这样一个客观条件的。中国城镇化的真实水平按照五中全会所强调的户籍人口的城镇化率来做计算的话，现在是40%，国际经验是要走到70%的高位。一轮一轮的建设区的扩大，基础设施的建设和升级换代，它和我们所说的房地产、不动产概念之下的所有的建设事项息息相关。这种不断的社会需求，当然有可能在有效市场环境里面得到有效供给来回应，形成一个经济循环，它必然就带来房地产业它的国民经济支柱产业作用的一种认识。这种认识是客观的反应了这个巨大的发展空间的。但是从另一方面来讲，房地产业支柱产业它的作用的发挥不是天然就是一种健康状态。要让它比较健康的发挥作用，减少实际生活中间可能产生的一些不健康的因素，那么就必须回到前面的标本兼职形成合理的制度供给和政策供给。而在中国形成制度供给的问题就是改革的问题，这个改革至少要提到四个概念：第一是土地制度，第二是住房制度，第三是投融资制度，第四税收制度。

把这四个制度结合重庆案例一起来考察。重庆市作为一个直辖市也是一个中心城市的定位，楼市、房市在各个其他区域已经表现出种种问题的同时它却相对平静，没有别的城市所感受到的房价迅速上升的压力。前面所说的四个制度已经在重庆取得初步经验。

第一，土地制度方面。重庆比较早的就注意到扩大建城区，城乡结合部要有新的地皮可用，那么它按照占补平衡前提之下的地票制度来做改革试验。所谓的地票制度，就是农民进城务工，老家闲置废弃的房屋宅基地增多，选些复垦为耕地，根据“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则，耕地增加了，城市建设用地也能增加，老乡拿着“地票”进入市场公开交易得到收益，城里土地增加了供给，开发商也达到了城市建设用地指标，大家各得其所，共享农村的建设用地“移动”到城区所带来的土地增值收益。

第二，住房制度。土地解决了我们房地产不可或缺的前置条件，接着是开发房地产。这些房地产开发之后35%到40%对应上提供的保障房而不是商品房，那么低收入阶层和收入夹心层首先是靠土地开发过程中间按照房地产概念生成的保障房的有效供给解决他们有所居的问题，那么剩下的中产阶级以上的这些社会成员当然就可以更从容的按照他们的能力在商品房市场挑选自己的购买对象。整个商品房市场就没有别的地方那样的，收入夹心层不得不啃老，不得不通过自己东凑西借的资金的筹集，以及通过按揭的配套去争夺商品房市场的地段的供给，挣到手以后很多人还是说我在做房奴，我很痛苦。而在重庆，这一部分收入夹心层首先就进入保障房和共有产权房里面得到住有所居的条件，而同时就是商品房市场它减少了一个靠近低端的在实际生活当中最容易出发矛盾的一个组成部分。商品房市场就变成了中等收入的有支付能力的人相对从容的去做交易的市场环境。住房制度必须在双轨统筹方面做的像模像样。

第三，投融资制度。投融资是房地产的开发非常关键的配套条件。重庆在投融资方面做了一系列的创新，学者称之为开发性金融或者叫政策性金融，和我们常说的商业性金融形成一个配套的体系，实际上也是金融方面的双轨制。它们合在一起还有机构的创新，把投融资处理为一个有政策性资金为后盾，但是政策性资金可以市场化运作、专业化管理、杠杆式放大的这样一个支持机制。支持了源源不断的保障房的建设，支持了源源不断的和我们住房宜居城市要匹配的整个城市区域的基础设施建设。所有的住宅小区都匹配商业网点、医院、学校、娱乐设施、还有整个公交体系条件等等，都要有投融资支持，投融资机制不创新的话，很多事情想做都是心有余而力不足的。如PPP，政府社会资本合作，政府、企业、专业机构合在一起的话，很多事情做起來是比较得心应手的。

第四，税收制度。重庆还有一个敢为天下先的税制的改革，房产税自2011年开始在上海和重庆两地试点。上海和重庆的房产税都是柔性切入，但重庆的较为激进一些，上海从增量开始，而重庆涉及到了存量。它的存量锁定了辖区内的几千套花园洋房，扣除一部分后才开始计税。增量区分高端和一般水平，加上税收的调节。使得房地产市场更加沉稳，泡沫化的炒作的得到了抑制。

房地产改革是很有必要的。第一，对于房地产产业来讲，它有助于房地产业以后健康的发展，更够更好的抑制泡沫经济，总体来说他不会改变中国城镇化高速发展过程当中房地产上升的基本模样，但是它会使这条曲线走的更低平一些。第二，房地产的改革有助于配合中央所强调的优化再分配，它的调节对象主要落在高端为主，就是那么有几套房、住豪宅的、有支付能力的社会成员，先富起来的社会阶层给国库多做一些贡献，客观上就会优化我国收入分配的格局，引导以后的不动产的配置，使它减少两级分化的特征。第三，房产税有助于优化财税改革里面所必须构建的地方税体系，它有望在未来很多地方政府大宗稳定的收入来源。第四，房地产税一定会从实际生活当中培育一种法理理财、民主理财的一种公众参与机制。

作者简介：何瑞（1991-），女，湖北汉川人，山西财经大学2014（财政学）学术硕士研究生，研究方向：财政理论与实务。