论不动产善意取得制度

李静

（包头市国土资源局 内蒙古 包头）

摘 要：动产与不动产的善意取得制度成立于2007年《物权法》的颁发，在此之前，动产的善意取得得到司法界与法学界总多人士的一致认可，而不动产的善意取得是新物权法在民法立法上的一次重大突破，体现了中国特色社会主义国情中不动产权利登记与实际权利相左的社会问题对立法的影响。也体现出我国立法对民事主体平等权利的保障与不动产交易秩序与安全的维护。

关键词：不动产；产权登记；物权；善意取得

随着经济的加速进步，产权交易的蓬勃发展为市场交易秩序与安全带来了新的挑战，我国的交易安全相关法条的局限性与漏洞也随之展现，因此新物权法是对传统民法理念的完善与补足。体现在不动产的善意取得上，则是对善意第三人平等民事主体地位的保护，因此从理论上深刻解析与认识不动产善意取得制度对指导司法实践，维护不动产产权各方的合法利益有较大的积极影响。

一、不动产善意取得制度的概念阐述

所谓善意取得，即是当缺乏处分权的当事人处分物权时，可以根据受让人的善意意图，与完备的支付，登记过程，在物权支付完毕或登记形成之时，物权不根据处分人的权利存在与否，即刻发生变更效力且不为原始物权人所阻隔的制度。善意取得与占有取得同为即时取得。在传统民法中，善意取得即指动产善意取得。这是由于动产便于占有权与所有权分离的状态而致使善意第三人极易区分不明，而误信处分人的处分权导致交易纠纷多次发生的情况下对善意第三人权利保护及市场交易秩序维持的必要考量。且在此情况下对善意取得物的范围作了精准划分，物权法明确规定动产中的占有脱离物即遗失物，埋藏物，等应当返还原始权利人，无论善意取得交易发生与否，权利人从始至终有权主张其所有权。

新物权法颁发之前，无明文规定善意取得适用于不动产，但在司法实践中由于司法解释的同理适用，与对交易安全的实际保护需要。不动产的善意取得使用已有先例，这样一来不动产善意取得制度也有了立法基础。理论上不动产依据登记来表张物权，难以发生善意取得中的第三人合理误信。但在司法实践中，亦存在登记错误等不动产登记权利与实际所有权不符的情况。这种情况下，法律承认不动产的登记权利与善意取得可与实际权利对抗，且不受实际权利隔离。

新物权法中不动产善意取得制度的适用对象不动产是有一定范围的，由于不动产善意取得的根本判断依据是有无取得登记表张的权利。即不动产善意取得制度是对产权登记制度的一种侧面维护和补充。因此，善意取得中所指的不动产主要是正在逐步推行登记制度的建筑物及其定着物。

二、不动产善意取得的制度的立法意义

我国目前实行登记表彰不动产权制度，但在法制普及还未十分完善，公民的法律意识尚未整体成熟，在社会较偏远地区，尤其农村房屋买卖不登记的现象尤为存在。这就造成了不动产纠纷产权判断无权属依据的现象，未解决眼前的难题，物权法将善意取得制度适用到不动产权属纠纷上来，一方面从法律后果上论证了不动产登记制度的权威，促进公民进行不动产登记，一方面促使当局尽快完善不动产登记体系。

对于公民来说，善意取得制度为不动产登记权属与真正权利人不一致的纠纷划定了统一的解决标准，消除了市场经济合法买卖不动产的后顾之忧。尤其是善意的第三人一般情况下对房屋权属并不明晰，若是登记表彰的权限没有最终证明力的话，就会在进行交易后随时面临权利人请求返还的危机，这也给了某些心怀不轨的投机分子钻漏洞的机会。而不动产善意取得制度出台后，善意第三人只需查清不動产的登记权属即可放心的进行交易，若房屋真正权益人的利益受损可追诉无权处分人或登记出错的相应机关所求赔偿。这样一来在整体上一方面维护了市场经济的秩序，保障了不动产交易安全。一方面符合民法对民事关系当事人地位平等，公平享受权利的价值追求。从公民的角度看也节省了核实产权的审查成本。约束不动产产权所有人履行不动产权登记的义务。

三、不动产善意取得制度适用的判断标准

（一）发生在无处分权人处分了不动产产权的情况下

不动产所有权是用登记表张制，所谓的无处分权人便是指买卖时登记在不动产产权册上，是不动产权所属推定正确，但在买卖结束后经过司法机关或产权确认机关确认登记错误的对象。从法律意义上来说是没有享有处分权的。下列几种情形一般会被当做登记错误的结果认定而使登记人属于物权处分人，一是登记机关单位的错漏与疏忽，导致登记有误，二是登记行为被认定为无效或撤销。例如不动产产权通过串谋等恶意非法手段获得。三是不动产权已发生转移但尚未进行变更登记。该情况是近年来不动产纠纷的主要来源，也是不动产善意取得制度适用的通常情况。四是多个共同权利所属人只登记了一个人的名义。而所谓的处分，适用在善意取得制上即指无权处分人经过买卖，赠与，抵押等合法手段使不动产产权权属发生变更的动作。

（二）善意第三人已通过合法手段取得了不动产的登记认证产权

在司法适用上“善意”是需要法官自由行政的一项判定标准，如何认定第三人是否属于善意第三人，在物权法中没有详细规定，需要具体问题具体分析。一般学术界的观点认为我国的不动产权登记属于具有公信力及法律后果的权威行为，因此受让人只需查清不动产登记权属即可进行交易，并且只要受让人不具备对该不动产权属应当知情，应当有所质疑的情况即为善意。

在司法实践中，一般由产权请求人对受让人的“不善意”进行举证，或提供线索。证明责任在请求返还所有权的原物权人。而请求人可从以下几个方面证明受让人是否属于恶意。

1.与无权处分人恶意串通，意图在转移原产权人的财产。

2.明知不动产登记有误，依然自愿进行产权交易的。

3.不动产交易时，出于异议登记状态的。

4.不动产交易以明显低于市场价的价格进行交易的。

通过合法手段取得了不动产产权。在司法实践上以受让人是否进行产权登记为准。若没有进行登记，那么受让人与原产权人都处于产权登记不完备的状态。自然以先后顺序产权归于原产权人。在不动产登记动作时间判断节点的问题上存在以开始申请登记或登记办理完成的不同标准。在司法实践中，一般认为受让人在开始申请登记的时候为善意，那么为节省其交易成本，保护其在交易时的善意主观状态而认定为善意取得有效。

结语：

不动产的善意取得制度是对不动产登记制度的促进与补充，对不动产登记制度的完善与物权法制度的成熟有一定的积极意义。是民法符合国情的需要也是民主法治标准向世界看齐的必要趋势。

参考文献

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