中国房地产私募基金发展研究

冯常文　谭希为

摘要：近些年来，国家重拳出击调控房地产行业，使得房地产行业资金压力增加，拓展新的融资渠道的成为房地产行业的必然趋势。中国经济的高速发展使得国民财富迅速增加，巨额的民间资本也寻求也在新的投资渠道。房地产私募基金成功吸引了房地产商以及投资者的注意力，从2010年开始，我国房地产私募投资基金快速发展起来。通过研究指出房地产私募基金的发展状况、房地产私募基金在我国发展的机遇和挑战，提出了发展遇到的问题，基于此，提出了发展建议。希望通过本文的分析研究，能对我国房地产私募基金的运作有个清晰的认识，并为我国地产私募基金的健康和可持续发展有所帮助。

关键词：房地产业；私募基金；房地产私募基金

1房地产私募基金概述

1.1房地产私募基金的概念

房地产私募基金是以非公开方式向特定机构和个人募集资金，以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、经营、销售等环节以及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资方式。

1.2房地产私募基金的特点及优势

房地产私募基金作为作为一种金融工具和融资方式，可以集合资金进行项目投资，又可以通过地产私募基金的管理机构对投资项目的评估和管理，克服专业壁垒，投资人们还可以通过基金分担了交易成本并降低投资风险，提高资金使用效率。地产私募房地产基金是专业化的投资管理机构，管理人员多为来自房地产和金融界的精英，具备丰富的行业工作经验，因此，对于房地产项目投资筛选、评估判断、以及投资后的资产管理，地产私募基金都比个人投资者具有绝对的优势。

2我国房地产私募基金发展中存在的问题

2.1退出渠道狭窄

中国房地产私募基金发展时间较短，市场并不十分成熟，仍处于起步阶段，资本市场退出通道尚不畅通，IPO受限，REITs迟迟不能推出，这些导致房地产私募基金证券化道路受阻，缺乏流动性的房地产私募基金具有极强的风险，这种不稳定性使投资者望而却步。

2.2“大资管”时代面临的竞争压力

随着证监会监管力度的加大以及监管手段的突破，整个金融市场的体系将会逐步完善，并且朝着健康、和谐的方向发展。房地产私募基金作为一个新生儿，初来咋到，潜力无限，但无法摆脱市场竞争。与众多金融大鳄相比，不具有金融牌照成为了地产私募基金的短板，市场空間受到挤压。

3完善中国房地产私募基金的建议

3.1建立成熟的退出机制

国内的房地产私募基金的要想拓宽退出渠道，就要建立成熟的私募地产投资退出机制，应学习国际上的经验，适度放开房地产开发企业的IPO和再融资，深化资产证券化，发展REITs等多元化金融产品。考虑到目前对于房企IPO的限制，

3.2完善风险控制体系

建立和完善房地产私募基金的内控体系，加强对地产私募基金的“内功”修炼势在必行。建议如下：1、制度上保证风控部门的独立性和权威性，明确风控部门的职责和权限；2、建立项目风险隔离机制，加强房地产项目运营监控；3、项目现场监管和后续管理相结合，现场监管人员负责对项目公司经营情况进行动态监控，现场监管人员应做定期更换，后续管理中要加强对项目的数据和信息分析，评估项目或有风险，及时做出预警并跟进项目风控措施的落实情况；