浅析收益法在房地产损害赔偿估价中的应用

谭希为　冯常文

摘要：近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，其一般占社会总财富的50%-70%，根据保守估计，中国城镇居民住房财产占家庭财产的比重超过50%。人们越来越重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于物业价值的减损更是敏感。因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多，受损方通常会委托评估事物所对房屋损害价值进行评估.在整个评估过程中，合理确定房地产损害的赔偿金额对促进社会和谐和社会经济的协调发展具有重要意义。

关键词：房地产损害、价值评估、收益法

1房地产损害的概念及种类

一般来说，房地产损害是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害及环境损害等方面。我们把引起房地产价值损失的原因和种类分为以下几类：（1）因规划修改给房地产权利人合法权益造成的损失。主要包括以下几方面：第一，房屋自身的规划修改、变更等情况。（2）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成的价值损失。不动产的相邻各方，合理进行相关改造，若给相领方造成妨碍或者损失的，应当停止损害、赔偿损失。（3）因环境污染造成房地产价值的损失。如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害，从而导致房地产价值减损。

2房地產损害赔偿估价的特殊性

2.1损害价值类型多样化

房地产损害评估的价值标准通常采用用的是公开市场价值标准，主要括实体价值减损、市场价值减损及相关经济损失。所谓实体价值减损，是指修复该房地产所需耗费的拆除工程费用、修缮工程费用等。所谓市场价值减损，是指房地产发生损害之后，市场主体对于该房地产产生畏惧和排斥心理，从而带来在可修复的实体价值减损之外的其他价值减损。所谓相关经济损失，主要是指由于房地产的功能损害和权益损害带来的价值减损。

2.2损害当事人双方共同委托

在估价实践中，损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。因此，估价机构应建议最好有受损方及实施损害方共同委托。双方委托可以使估价机构更好倾听双方对损害理由及损害表现的说明，有助于估价机构对算还赔偿有更深入的了解与判断。

3收益法的应用

3.1基本思路

收益法又称损失资本化法，是通过计算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差估价房地产的价值损失。

3.2基本前提

（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量。

（2）资产拥有者获得乐器收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。

（3）被评估资产预期获利年限可预测。

3.3基本公式

（1）净收益减少收益年期不变的资本化法公式

式中：V-房地产净收益减损评估值；R-折现率

△-未来第年的净收益损失额；n-净收益损失年限。

（2）净收益不变收益年期减少的资本化法公式：

式中：V-房地产损害评估值；-未来第i年可获得的正常市场净收益；

R-折现率；n-无损坏房地产剩余使用年限；m-有损坏房地产剩余使用年限。

4应注意的评估细节

评估报告所给出的评估结果属于评估价值，只是为委托人最后确定损害赔偿价值提供参考依据。而有时候最后的赔偿金额与评估金额之间存在很大的差异。而这些差异的产生往往与委托人的个人素质、心理价位、信息掌握度密切相关。因此，现有的评估方法还应进一步完善，适当考虑委托人的主观因素，使最终的评估结果更具实用性。