新时期强化不动产登记与土地管理措施

孙金友　王娟

摘要：不动产登记与土地管理之间存在紧密联系，相关工作直接影响到公民的切身利益。文章总结了当前不动产登记与土地管理取得的成效，并分析其中存在的主要问题，在此基础上，制定了针对性解决措施，具体包括强化管理人员意识、优化不动产登记与管理工作流程，应用信息化技术手段、构建产权登记管理平台、健全不动产登记管理制度体系。上述措施落实后，为不动产交易活动提供了理论指导，能够提升不动产交易安全性、可靠性，有利于维护人民群众合法权益，稳定经济社会秩序。

关键词：新时期;不动产登记;土地管理措施

前言：新时期，做好不动产登记管理、优化土地管理工作十分重要。伴随《民法典》的出台，不动产登记管理工作更加规范化，通过相关登记工作，能够明确产权人相关信息，对房屋、土地等不动产进行高效管理，以达到稳定社会经济秩序，促进公平正义目的。但是，在不动产登记、土地管理中仍存在一些问题，影响产权人正常交易。在此背景下，有关人员应对不动产登记与土地管理的现状进行分析，并合理运用信息化技术，确保相关工作有序推进。

1 我国不动产登记与土地管理现状分析

1.1 成绩与不足

宏观上分析经过长期的实践与探索，我国不动产登记与土地管理工作取得了很好成绩，政策保障更加全面，不动产登记流程得到优化，土地管理更加规范。但是从微观角度看，在相关工作的具体执行中扔存在一些不足与缺陷，例如，不动产登记管理意识不足、管理工作流程不规范、技术手段落后、统一登记制度落实存在困难等等。

1.2 存在的问题

1.2.1 管理意识的问题

不动产登记包括的内容较为广泛，如房屋、土地、林地、矿产、海洋等等，各类不动产登记机关的职权范围存在差异，并且在实际管理工作中，需要分别发放权利证书。不动产管理人员对相关工作的重视程度直接影响管理效率，然而在产权管理中，部分人员的意识较差，缺乏责任感与规范化管理意识，在对不动产进行登记时，只是记录了基本信息，未能对土地界址等关键信息进行确认，导致后期登记管理存在争议[1]。此外，部分登记管理人员专业知识缺乏，职业素养不高，解决实际问题的能力落后，也是目前不动产登记中存在的主要问题。

1.2.2 管理过程不规范

目前，部分城镇的房地产登记出现了不申请土地使用权变更，房产证与土地使用证分离等问题。上述问题也直接导致了房产、地产与权利人出现不一致现象的主要原因。此外，在实际管理工作中，尤其是土地转让与房产划拨的管理，会出现管理部门未按照相关手续做好变更登记的问题。这一现象不仅影响土地流传管理，而且违背了相关法律制度。

1.2.3 管理手段不先进

我国已经构建了相对完善的不动产登记管理体系，然而存在不同登记单位与部门的技术标准不一致问题。在此背景下，容易出现不动产登记信息查询困难的问题，也不利于登记信息共享与管理成果的充分转化。此外，不动产交易信息与权利人隐私信息的保护，均是目前行业面临的主要问题，如何利用最新数据信息技术，建全不动产登记管理模块，落实土地管理制度变得十分重要。

1.2.4 不动产管理制度不健全

虽然我国出台了一系列不动产登记制度，对土地资源管理工作进行了规范，但是在相关制度的具体执行中，仍存在一些问题。例如，在土地管理中，存在权利界限划分不明确，影响了管理工作效率提升。并且有关人员在对不动产进行统一登记管理时，由于未能做好制度落实，使得部分工作缺乏规范性，造成不动产的产权纠纷案件时有发生。

2 新时期强化不动产登记与土地管理的措施

2.1 强化培训与管理意识

在不动产统一登记快速发展的背景下，不动产与土地管理的规范化发展越来越受到重视，有关的管理方式越来越健全。相关部门需要增加培训与管理意识，对工作人员的业务知识进行培训，做好职业素养教育，以强化对不动产登记的管理力度，丰富工作人员的知识储备。研究表明，对管理人员进行的培训工作，能够确保不动产与土地管理的规范化发展，促使整个管理流程更加科学高效，有利于确保不动产交易活动安全可靠，保护相关人员的合法权益。此外，管理人员意识和素质能力提升后，能够更好解决不动产登记管理中出现的突发问题，工作效率与服务水平获得提升，改善了公众对事业单位印象。

为进一步增加不动产登记规范化、提高土地管理工作水平，有关部门需要做好宣传教育工作，對工作人员的责任意识、思想道德素养进行培训，同时将最新的法律规范与政策制度装订成册，制作成折叠宣传册，向办理产权登记相关事宜的群众进行派发，以最大程度争取群众支持。此外，工作人员需要具有群众意识，注重从人民群众的切身利益出发，解答群众最关心的问题，确保不动产登记工作能够顺利开展。

2.2 继续优化不动产登记管理过程

在不动产登记管理中，有关人员做好管理过程优化十分必要，是提升管理工作水平的关键路径。当前不动产登记与土地管理工作越来越受到人们关注，因此，工作人员应对自身态度进行调整，秉承严谨细致、认真负责的工作态度，对相关工作进行审查。在具体管理中，为确保管理过程规范，需要构建统一的管理模型，并做好细节优化，以满足不动产登记管理最新要求。

随着不动产登记工作开展，产权登记中心应做好各项业务的衔接工作，并对管理流程进行调整，实现统一登记与管理，为业务办理人员提供方便。在实际工作中，应构建统一业务办理大厅，对产权变更交易、土地经营权流程等工作进行一站式办理，并做好管理过程优化，准确且耐心地解答各项问题，使得管理工作开展更加可靠，为不动产登记管理提供保障与支持。建议相关部门推进不动产登记中介管理进程，对相关工作流程进行优化，并做好工作人员专业技能培训，使得不动产登记与土地管理更加规范、合理。

在当前土地经营权流传背景下，做好土地管理工作的重要性不言而喻。有关人员应将土地管理作为不动产登记的重点内容，在实际工作中，将人民群众合法权益的保护放在首位。土地权利尤其是宅基地的使用权能否被继承一直以来饱受争议。根据国土资源部相关文件，权利人继承房屋并占有宅基地的，其土地使用权可以登记发证。根据《民法典》第1122条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，其中包括不动产，如土地。依照法律规定或者其他情形不符合继承规定的不动产，则不予继承保。根据规定宅基地的使用权是法定物权，也是继承财产的重要组成部分，符合《民法典》中有关合法不动产的范畴，因此，继承人依法享有继承权，并且可对其进行流转。

2.3 构建信息化登记与管理平台

对管理技术进行创新是提高不动产登记管理水平的关键路径，有关人员需要认识到技术升级对不动产登记的重要价值，借助大数据、云计算技术成立信息化平台，以适应当前统一登记管理发展趋势。不动产登记管理中心也需要增加技术创新，对现有的管理过程进行优化，注重技术模型的完整性与规范化，通过对管理方式的调整，确保不动产登记管理成果得到有效落实。

在具体工作中，有关人员需要根据工作实际情况，构建不动产登记管理体系，增加信息技术在管理工作中的应用比重，以提高管理工作效率，为产权登记、流转交易等工作提供技术保障[2]。借助信息化管理平台，有关人员能够对不动产登记管理中存在的问题进行识别，做到及时发现与处理，使得不动产登记管理具有时效性，满足当前行业发展要求。在具体管理中，通过信息平台可构建基于矿产资源的三维坐标，实现了对自然资源分布状况的直观展示，如图1：

现阶段，物联网、大数据与云计算等最新技术手段被应用在各行业领域中，并且取得了突出成效。鉴于此，不动产登记管理中心应重视技术创新，积极引进最新的技术方法，提升不动产统一登记效率，充分发挥出自身公共服务职能，为公众提供优质可靠服务。

有关人员在开展不动产登记工作时，需要对各项工作进行统筹，坚持协调统一原则，并增加信息化管理平台的应用频率，使得不动产登记工作开展朝向规范化与有序化方向发展。在具体工作中，产权登记与管理人员需要构建利害关系人的基本权益保障机制，并且对当前信息化管理技术应用不足的问题进行总结，在此基础上，制定针对性的解决方案，为不动产登记提供稳定的条件基础。

在开展不动产登记与土地管理工作中，有关人员可利用信息化管理平台，做好各项管理工作，并且对当前土地调查的结果进行数据分析，做好相关的信息化登记与管理，为我国不动产登记工作的科学规范开展提供便利。在具体工作中，有关人员可利用大数据技术，做好土地资源普查工作，并对土地资源的变更情况进行确认，在此基础上对不动产登记与管理业务进行优化[3]。同时，利用大数据对农村集市、独立工矿、城市内部建设用地进行调查分析，重点分析土地面积、范围和实际用途是否合规，并构建信息化数据库，由此实现不动产登记的科学管理，使得土地管理工作开展更加高效。

例如，在全国土地资源调查中，有关人员将RS遥感技术与GIS地理信息技术应用在工作中，通过相关技术手段获取土地资源的位置信息，并结合地面相关调查数据，对土地的位置、形状和范围等信息进行了数字化处理，并做好矢量化操作，以准确获得每块土地资源的面积、界线与范围等数据，并构建了土地信息数据库，确保土地管理工作顺利开展。

2.4 健全不动产登记管理制度

针对目前不动产登记制度体系不健全，土地管理工作不规范等问题现状，有关部门需要做好以下方面工作：

一是，根据最新的不动产登记要求，健全管理制度体系，在当前的工作中，应规范不动产留档、登记与信息变更等多项内容。通过对管理内容的规范调整，能够为统一登记模式实现奠定基础，使得土地管理与不动产登记工作朝向制度化、规范化方向发展，切实维护各参与者的实际利益，确保各项工作有法可依、有据可循。

二是，在当前信息技术快速发展的背景下，管理部门需要坚持与时俱进原则，构建基于信息化发展的制度体系，在管理制度中，做好信息化、数据化规范发展，构建网络安全协议，对土地管理与不动产登记的信息化管理平台进行优化，为不动产登记管理提供制度保障，确保信息技术得到安全使用，实现登记管理信息共享、促进成果转化[4]。信息技术在产权登记管理的应用如下图所示：

此外，行业有关人员需要认识到大数据与信息化管理平台在土地管理中的应用价值，通过先进的技术手段，为不动产登记的规范化、制度化发展提供帮助。在具体管理工作中，有关人员可在管理制度與行业规范的框架体系中，合理使用云计算、大数据技术，对当前不动产登记管理方法进行创新，以此提高不动产登记效率。

三是，有关部门需要严格根据《民法典》规定，对不动产登记中的“继承权、居住权、抵押权和土地经营权”进行解读，其中重点围绕新规，对预告登记、抵押权转让等方面的内容进行说明。作为不动产登记工作人员，应学习民法典中有关不动产登记相关内容，牢固树立法律意识与制度观念，将维护人民群众在房屋与土地不动产中的合法权益摆在首要位置，致力于提供更加优质、全面的不动产登记管理服务[5]。

《民法典》第395条第三项规定：“可抵押不动产中的债务人或者使用人有权处分海域使用权”;第399条则删除了以往土地使用权不得抵押的规定，至此排除了土地经营权抵押中出现的阻碍。新的管理规范能够很好适应当前市场经济发展需要，为土地经营权入市提供了制度支持。《民法典》第342条、381条分别对土地经营权作出了规范，即有关人员可以根据现行法律，对土地进行抵押和经营权流转，在实现抵押权的过程中，地役权可一并转让。相关规定对土地管理与不动产管理提供了重要参考，有关人员需要根据最新法律，做好管理工作，增加对最新制度的学习力度，使得土地管理与不动产登记更加规范。

3 结束语

综上，总结了不动产登记与土地管理现状，对取得的主要业绩与不足之处进行了说明，提出在不动产登记管理中，存在管理意识淡薄、管理流程不规范、手段方法落后、制度体系不健全等诸多问题。在实际管理过程中，通过做好管理人员培训、优化登记管理流程、构建信息化管理平台，健全不动产登记与管理制度，使得上述问题得到解决。文章研究取得了显著成果，不仅为不动产登记管理提供了参考，而且有利于保护产权人合法权益。

参考文献

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[10]浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响[J].李东英，冀晓燕.山西农经.2017（18），23-24.

[11]不动产登记对房地产经济的影响[J].唐艳.全国流通经济.2021（10），45-47.

作者简介：孙金友，（1981.12.3），男，民族：汉，籍贯：山东省诸城市，学历：本科，职称：初级工程师，研究方向：乡镇土地利用，耕地保护、乡镇不动产登记。