试论商业地产现状及未来发展趋势

马禄敏

摘 要：随着市场经济的发展，近年来，我国房地产业尤其是商业地产的发展较为迅速。而且，无论是在扩大内需，还是提升城市品质、增加税收等方面，商业地产都做出了巨大贡献。我国的商业地产发展时间不长，其中还存在一些亟需解决的问题，故本文对商业地产的发展现状进行分析，并探讨了商业地产的未来发展趋势。

关键词：商业地产；发展现状；未来发展趋势

一、我国商业地产的发展现状

商业地产就是作为商业用途的地产，其和以住宅为主的住宅地产和以工业生产为主的工业地产是不同的。商业地产指的是各种商业所用的地产，如零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等等，其在经营模式上和功能以及用途上都与普通的住宅有着本质的区别。

现阶段的商业地产供给市场需求增长，商业地产的发展的以体现，主要是由于：1、我国宏观经济的调整。我国的经济现阶段的增长速度虽然已经慢下来了，但是其发展仍然是很快的，这对于商业地产的发展提供的较大的生存空间，对商业地产的发展具有正面的影响；2、城市化进程的加快。随着我国居民水平的增长，对生活出行都有了较高的要求，促使商业地产的发展加快速度；3、国家政策的出台。国家鼓励消费，扩大内需，对住宅的市场调控将大大的促进商业地产进入人们的视野中。在加上新政策的出现，使得购买商业地产和住房地产的首付以及利率等都是一样的，极大的促进了国人对购买商业地产的热情，进而促进商业地产的发展。

二、我国商业地产发展过程中的问题分析

（一）我国商业地产始终缺乏有效的资金保障

由于房地产宏观调控的影响，商业地产的融资受到一定制约。目前，我国商业地产的开发资金主要依靠向银行等金融机构进行贷款，商业地产开发商对这些机构的信赖度较高。但这也暴露出我国商业地产融资渠道单一的问题，并且容易造成商业地产在地产开发和商业经营过程中容易脱节。

（二）商业地产对住宅开发模式的套用严重，商业经营同地产开发脱节明显

商业地产的性质既有商业经营的特性又包含了地产开发的性质，而商业经营水平的高低又是确定商业地产盈利的关键所在，所以，我们一定要将商业经营与地产开发融合到一起。然而，通过调查可知，我国的商业地产开发模式严重的受到了住宅经营思路的影响，其开发的流程是：拿地-规划-建设-销售。这个流程的过程中，开发商为了经济效益的快速收回，将商业地产的特点给忽略掉了，同时还将整个流程过程尽可能的缩短，较为仓促。除此之外，商业地产在开发的过程中，想当然的将自身放在了主动的地位，使得其在进行规划的过程中考虑的不够周全，只考虑到了想要达到的某种商业业态，而对当前行业中的市场需求业态忽视了。这种情况下，使得商业地产的功能不能够充分的发挥出来，对商业地产的招商和销售都产生一定的消极影响。虽然一些开发商通过炒作宣传的渠道可以达到招商的目的，但是对于商业经营与地产开发之间的关系，仍然不能调节其相脱节的状态，不能够保障商业地产的可持续发展。

（三）我国商业地产的经营效率普遍不高，供求市场失衡

目前，我国商业地产的开发都是单一的投资建造模式。缺乏前期的调查论证，而且地产开发缺乏针对性，没有有效考虑商业地产未来的商业类型。这一状态直接导致我国商业地产的营运存在一定困难。近年来，随着市场经济的发展，在我国城市中出现了大量商业超市、大型购物广场、娱乐休闲中心等。但是，倒闭现象也较多。营运困难是其一大诱因。此外，受国际金融危机和通货膨胀的影响，很多房产开发商将商业地产视为“避风港”，结果造成商业地产投资迅猛、供求失衡。

三、我国商业地产的发展趋势

（一）从宏观政策方面考虑

国家对房地产市场的政策方面，不会有一些不好的政策出台的，房地产在我国的发展迅速，已经成为了我国的一项新起行业，对我国经济的组成结构有着不可忽视的地位。而从2014年国家放开二线、三线城市的房屋限购开始，到鼓励个人贷款、银行降息等，都暗示了国家对于房地产行业的支持。而在2016年“全国两会”又传递出六大房地产利好信号：“一线城市限购”、“增加土地供应”、“推出首付贷”、“房地产税立法”、“房贷利息抵税”以及“落实营改增”。这些政策的落实可能还需要很长的一段时间，但是，也可以看出国家对房地产的支持与关注，从宏观上推动了房地产行业的发展。

（二）根据国外城市化进程经验，我国进入商业地产快速发展时期

根据国外经验，当城市化发展到一定规模后，特别是当城镇化发展到65%之后，人口对于新房的需求趋于停滞，住宅需求增速放缓，而相伴随的对大型商场、超市、写字楼的需求加大，住宅类地产的发展速度将变慢，而商业地产迎来较快的发展空间。目前，上海、北京、深圳、广州等一线城市已经进入高度城鎮化的阶段，而长三角地区、珠三角的部分城市正步入快速的城镇化道路。此外，商业地产的成熟需要培育期，客户的累计也需要培育期，因此，房地产企业在城市化率50%-60%时就应该持有商业地产。从房地产商业模式与收益率看，目前我国城市化率为50%左右，进入房地产开发与持有阶段，传统房地产开发已经进入成熟阶段，新的商业模式——商业地产将加快发展，带动整个房地产行业的发展。

四、结语

目前，房地产调控政策密集出台，指向商业住宅领域，商业地产逆市利好，投资资金流向商业地产领域。国内各大地产商纷纷转战商业地产市场足以说明其将成为未来市场竞争的重点领域，具有广阔的市场前景。

参考文献：

[1]邸达.我国商业地产的发展现状及发展研究[J].中国房地产，2016，05：58-61.