房地产投资信托基金应用研究

汪如飞

[摘    要] 作为资产证券化的常用金融工具之一，房地产投资信托基金（REITs）以房地产未来稳定的现金流为基本保障，向市场上众多投资者进行融资。本文简要介绍REITs的含义及我国房地产公司发展REITs的必要性，通过研究REITs在勒泰集团融资中的应用，对比融资效果，发现该案例中仍存在些许问题，最后针对存在的问题提出建议，以便更好地完善REITs在我国房地产融资中的应用。

[关键词] REITs;房地产;融资;勒泰集团

0      引    言

近年来，政府不断出台适当措施，为房地产业降温，加之各项成本增加，利润率下降，使得未来的中国房地产行业很不景气。另外，房地产市场的下滑趋势越来越明显，表现为整个行业重资产、轻运营，这可能会造成不少房企出现资金链的断裂。难以筹集到足够的资金，这也使得融资难的问题成为我国房地产企业的心病，而凭借REITs则有效地解决了这一问题[1]。

1      REITs在勒泰集团融资中的应用分析

1.1   房地产投资信托基金（REITs）含义

房地产投资信托基金（REITs）以房地产项目为标的资产，向所有投资者募集资金，然后将募集资金用于相关项目的运营[2]。分配给投资者的股利主要是基于房地产项目经营过程中产生的稳定现金流和资产增值部分。根据国际公认的理论和实践，房地产投资信托对房地产业和金融市场都有积极的影响。但是本质上，REITs是资产证券化形式的另一种发展。

1.2   勒泰集团发展REITs的必要性

对于大多数投资者来说，房地产投资包括直接投资和间接投资，而房地产投资信托是房地产间接投资的一种。REITs和房地产直接投资有很多不同之处，通过对比可以发现REITs具有多方面的优势：REITs在二级市场操作，流动性高，而直接投资流动性差，很难及时退出;REITs有持续现金流作为保证，收益稳定，直接投资受市场影响大，收益相对平稳。

1.3   勒泰集团应用REITs工具的可行性

在此之前，勒泰集团发行债券为公司融资，还向银行借款，但由于自身原因，债券利率过高，增加了公司的经营压力。勒泰集团的REITs产品完全基于标的资产，以确保通过脱离集团的主要标准，灵活避免集团主体的缺陷，在大多数投资者认可的利率相对较低的情况下，为大量资金提供支持。本次的REITs产品以石家庄勒泰中心为标的资产，依靠其日常经营稳定的现金流偿还利息。同时，在金融部门，在不动产证券化领域，投资者和各类专业中介机构都必须遵守“城市一线商业货物质量标准”。除了产品交易结构设计、基本资产本身和原始股东分析之外，最重要的判断逻辑是“城市发展”。

2      REITs在勒泰集团融资中的具體应用

2.1   产品方案设计

此次融资中本单产品总协调人为北京中联国新投资基金管理有限公司，资产计划管理人为前海开源资产管理有限公司，主承销商则为中信证券股份有限公司。总发行量达到35亿元，其中A1类债券10亿元（28.57%），预期收益率5.7%;A2类债券21亿元（60%），预期收益率6.9%;子类债券4亿元（11.43%）。

2.2   产品交易结构

勒泰集团按照国内常见的发行模式，以民间投资基金的形式组织“1号”REITs融资模式，并通过设立类似的契约型REITs，设立专项投资资产支持计划。计划管理人、投资者、托管银行、基金管理人等多方在这种明显更为复杂的交易结构中，都涉及了不同的委托代理问题。具体结构情况如图1所示。

3      勒泰集团REITs融资效果分析

3.1   资本结构趋于合理

在2017年公司资产量大幅增长，总价值较上年增长近3倍，突破了资产规模发展束缚，而资产规模停滞不前，主要是由于公司发展战略不明确，固定资产运作不畅，限制了资产规模的进一步扩大。

通过勒泰房地产投资信托产品的资产证券化，通过表1、表2我们可以看到，勒泰地产2016年以来的三年中，特别是在REITs融资后的2017年，资产负债率呈现下降趋势，这表明：负债在资本结构构成中所占比重显著下降，资产负债率显著改善，企业利息负担减轻，财务风险降低[3]。

3.2   盈利能力逐步提升

2017年，公司总资产净利率大幅上升，表明公司投入产出水平有所提高，提高运营的效率和成本控制能力，与2016年相比，2017年和2018年总资产和净收益的增长率远高于2016年，这表明在2017年REITs融资后，总收益在逐步增加，融资效果良好。

2017年以后，股权净利率呈现稳定增长态势，表明公司通过REITs融资改善了财务状况，股东权益实现了盈余盈利，股东的总股本回报率增强，提高了对公司投资者和债权人的保护水平。

4      REITs应用中存在的问题

4.1   融资措施的灵活性较低

我国REITs融资普遍偏低，REITs产品仅通过正常的项目申报发行，这种情况当然不是例外。相反，在国外REITs产品的存续期一般较长，投资规模更具灵活性，投资组合更自由。如果是一个企业REITs，它可以更灵活地改变投融资方式。此外，更灵活的投资规模还可以进一步降低企业的后续融资成本，从而提高企业的效率和降低成本以获得房地产融资。

4.2   产品缺乏流动性

由于勒泰集团的资金完全来自私人资金，因此不可能进行公共贸易。同时，证券转让手续也有一定程度的复杂性，使得投资者在市场上买卖不灵活。房地产投资信托产品缺乏流动性会导致信息不公开透明，没有必要的监控，加大融资风险，将更多中小投资者排除在REITs市场之外。只有在二级市场上实现与REITs的自由贸易，才可以真正解决REITs的流动性问题。

5      改进措施

从勒泰集团发行的REITs产品的推出可以看出，虽然国家出台的政策使得很多中小企业难以通过银行贷款、债券发行等传统渠道融资，但“勒泰一号”的成功发行，为其他中小房地产企业提供了借鉴。只要企业运转良好，标的资产成熟、质量好，就可以采用这种融资方式。故针对当前我国REITs融资中普遍存在的问题，提出以下改进措施。

5.1   采用储架发行制度

针对我国REITs融资规模无法改变的问题，可以引入储架发行制度来解决这一问题。此外，中国的一些公司已经开始实行这一制度，即保留投资上限，一次核准，多次发行[4]。可以看到，储架发行制度的推出，不仅使资金使用更加灵活，提高了效率，缓解了二级市场的压力，而且也消除了企业追求短期利益的非理性行为，改善企业的信用形象。所以中国其他公司在发行REITs产品前，要合理采用这个制度，为将来的融资提前做好充分的规划。

5.2   注重专业人才的培养

勒泰集团产品的发布不是基于幻想，而是基于“幕僚团”合作下的完整知识体系。如果其他房地产公司想运用REITs金融工具，不仅需要时间，还需要更多的专业人士来支持他们的工作。当然，目前我国相关专家过少，基础薄弱，所以国家要尽快加强人才培养，建立高效的人力资源培养机制，打造人才培养基地，壮大专业人才队伍。

5.3   做好项目日常运作

作为一家中小型房地产公司，房地产投资信托成功发行的主要原因在于勒泰集团标的资产日常运营稳定，回报可观。如果一般中小企业也想成功运用REITs，应加强项目的日常运作，设立专门的业务经理协助标的资产运作，降低承揽标的资产的经营风险，保持正常生产资金链的流通，保证企业的良好运营。

主要参考文献

[1]包朝鲁门，马丽佳.中国房地产投资信托（REITs）发展研究[J].财经界：学术版，2014（13）：13.

[2]赵洪涛.保利地产租赁住房REITs案例研究[D].保定：河北大學，2019.

[3]王建军，苏超.房地产投资信托基金融资模式研究——以越秀REITs为例[J].行政事业资产与财务，2013（8）：81-83.

[4]李顺德.完善知识产权法律制度[J].高科技与产业化，2014（1）：54-58.