我国房地产投资信托基金的发展模式探讨

范宇鸿

[摘 要]随着我国市场经济的快速发展，房地产行业迎来了快速发展的黄金时期，同时房地产信托基金也迎来了黄金发展时期。房地产信托基金是房地产发展过程随着房地产不断发展过程中出现的新型融资方式，可以更好地规范房地产业投资模式。开拓新型的房地产融资新渠道，可以有效减少房地产行业因市场过度介入而造成的损失，能够更好地促进房地产基金信托的健康发展。基于此，本文重点分析了房地产投资信托基金的发展模式。

[关键词]房地产投资信托基金；发展模式；法律规范

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.24.062

[中圖分类号]F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）24-0-02

房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。

1 房地产投资信托基金的特征

房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：

1.1 以房地产行业为实体投资对象

房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。目前，我国的很多房地产投资信托基金类项目产品都是定期收益的，在规定的时间内能够获得预期的收益，根本上是债券类的投资产品，信托投资人没有投资实体的所有权。

1.2 信托基金可进行交易转让

房地产投资信托基金投资人可以对其拥有的信托基金进行交易转让，而且其没有交易的时间限制，但是对于那些被封闭的基金是不能回购的。对于信托计核而言，信托基金只是一种信托基金产品，不能够交易，而且必须在规定的时间内偿还本金和利息。

1.3 实体所有权和信托资产管理权分离

房地产信托投资基金在发行以后，会分离实体所有权和信托资产管理权，保证投资实体所有权和信托基金管理权没有联系，且在房地产投资信托基金成立之后，会由专业人员对房地产投资信托基金进行管理。对于信托计划而言，房地产投资公司通过房地产投资信托基金公司获得贷款以后，对房地产项目进行开发和销售，不会设有专门的资产管理部门。

通过对房地产投资信托基金和信托计划进行对比发现，不管是从对房地产行业的科学角度而言，还是从产品的安全角度和产品流通角度而言，信托计划都是较为初级的基金产品。因此，在房地产信托计划的基础上发展房地产投资信托基金，是非常重要的房地产投资手段。

2 房地产投资信托基金的重要作用

对于房地产行业来说，大力发展房地产投资信托基金是现代房地产企业发展过程中最重要的融资渠道之一。房地产投资信托基金可以进行多方面的资金融资，而且投资回报率相对较高，同时这种房地产基金信托还能够吸引个人投资，不仅便利，还能够获取高额的回报。

从另一层面来讲，房地产投资信托基金不仅能够更好地服务房地产市场，还可以降低甚至避免因房地产贷款较多而给银行增加金融负担以及金融风险，可以起到带头引导作用。随着我国房地产行业的快速发展，房地产资金越来越多，房地产投资信托基金应运而生，目前我国房地产发展还处于房地产开发管理公司或者是基金信托公司管理为主的房地产开发投资管理层次。

目前，随着国家政策不断调整以及在去库存的环境下，很多房地产企业出现了资金紧张的局面，再加上我国房地产正处于高速发展期，大多数房地产开发商都是以银行贷款的方式获取资金支持，从而不仅加重了金融机构的负担，同时也使我国的房地产企业会严重依赖金融企业。所以，房地产投资信托基金的发展模式不仅能有效吸引个人投资和扩大房地产行业的融资渠道，还能很好地解决房地产企业过度依赖金融企业的资金，同时也避免了金融风险。

3 我国房地产投资基金发展的模式

现阶段，我国房地产行业虽然处于高速发展阶段，但是房地产投资信托基金还处于发展中阶段，而且发展模式相对单一，还需要在发展过程中不断完善以及多向房地产投资信托基金成熟的国家学习，不断把好的政策以及发展模式应用在我国的房地产投资信托基金中。同时，房地产投资信托基金的发展模式必须要与我国的实际国情与金融行业的具体情况相结合，不能照搬照抄其他国家的发展模式。比如，美国采用的是公司型发展模式，但是公司型发展模式适用于房地产投资信托基金成熟的国家，对于我国是不适合的。我国必须根据国情选择最合适的发展模式，这种模式必须能长期有效地促进基金发展，又不会因大量投资者突然撤资从而导致基金资金损失或者是解散现有基金。所以企业型房地产投资信托采用的发展模式最适合我国的实际情况。

由于我国的房地产资金信托刚刚起步，因此在选择投资信托基金规模的时间上最好是10～15年。同时，在募集房地产投资信托基金时，我国应该采用基金私募，这些私募资金大多是来自其他财团的投资，比如大的企业投资以及保险基金，等等。房地产投资信托基金是与金融行业分不开的行业，因此在选择房地产信托基金发起人时，必须选择从事房地产行业经验丰富并且能够应对各种困难的发起人，并且该发起人在金融领域要有良好的个人信誉与口碑。同时，还要与金融机构企业保持良好的关系，建立长期有效的科学的分红机制。

在具体的项目选择上，根据国家政策以及城市发展现状，多数项目具体都是新农村改造以及旧城拆迁改造或者是村改居的项目居多，包括一些住宅小区建设、体育项目建设以及一些公共娱乐设施建设。由于这些项目大多都是政府招标，所以在政策上政府或多或少会提供一些优惠，但是由于这些项目多数都是公共设施或者是政府项目，投资回報率的周期很长，虽然资本回笼周期较长，但是像这种建设较小的项目较多，又加上是与政府合作，可以说有较长的资金流，并且能够保证长期的回报率。

在房地产投资信托基金的发展模式上，必须优先确定发展模式。在募集房地产信托基金资金时，应该结合我国的实际情况多以公募为主。采用公募与私募相结合的资金募集方式，不仅能够不断完善我国房地产投资信托基金的发展市场，还可以防止因私募基金造成的基金混乱和给金融机构以及金融市场带来不可估量的损失，可以在确保投资者资金利益同时更有效地规范基金管理。

4 我国房地产投资信托基金的监管与发展

4.1 加强外部监管

房地产投资信托基金在资金管理上不仅要加强内部监督管理，还要重视外部监管。我国要不断提高信息披露的透明度，保证每笔资金都有据可查，坚决杜绝市场操作，同时可以让投资者了解资金的动向，确保投资者的利益。同时，加强外部监督管理可以更好地促进房地产投资信托基金资本的健康发展，保护投资者与金融机构的共同利益。

4.2 注重培养高素质的房产机构投资者

企业投资是房地产投资信托基金的重要资金来源之一，同时也是房地产投资信托基金的大多数投资者，企业投资者拥有大量的资金，同时企业投资者拥有丰富的投资经验与投资眼光，而且企业投资者拥有更全面的信息来源。所以，企业投资可以更好地促进房地产信托基金的发展，但我国缺少这样的企业投资者，因此我国必须尽快培养这样的企业投资者。高等院校可以设置相关的专业培养这方面的专业人才，也可以通过校企合作培养相关的人才。

4.3 建立健全房地产基金的法律法规

与国外成熟的房地产投资信托基金相比，我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，因为我国的信托基金起步相对较晚，所以缺少相应的法律法规去监管信托基金市场。房地产行业的发展是离不开国家的监管，所以需要健全的法律法规保证房地产投资信托基金实现可持续发展。虽然我国已经颁布了《信托法》和《投资基金法》，但还不能全面监管日益发展的信托基金市场。所以，为了房地产投资信托基金可以良好的法律环境发展，可以更加透明的科学的健康的发展，离不开国家法律法规的支持。

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