房地产金融创新与风险防范

何 红

(沈阳工程学院,辽宁 沈阳 110034)

一、房地产金融创新的风险

房地产金融创新是一项系统创新,它是由系统内的金融业务创新、组织结构演变、监管制度优化、创新环境改变等共同引起的。美国次贷危机的爆发在很大程度上与房地产金融创新有关,它生动而且深刻地向世人展示了房地产金融创新的现实风险。

(一)房地产金融创新业务的风险

1.新业务信息不完全的风险。新的复杂金融工具和交易模式的引进,交易环节的增加,信息不对称和信息传递损失的增加,信息不完全程度的加深会引入新的内生风险。处于衍生产品链末端的投资者缺乏获取风险相关信息和监督的手段,过度依赖信用评级机构对次贷衍生产品的评级,产生道德风险和利益冲突。

2.房地产金融创新技术缺陷的风险。在房地产金融创新过程中部分房地产金融创新风险未被预见或未能被准确计量。例如在美国次贷危机中,关于次贷衍生产品的公允价值会计方法、信息披露和定价模型存在一定的缺陷,不能充分反映其复杂性和多重风险特征。

3.金融业务创新设计谨慎缺失的风险。在房地产金融创新过程中缺乏谨慎原则制衡的资产证券化技术被滥用。金融机构在次贷市场的巨额利润吸引下,放弃了防范风险的经营理念,降低了放款标准。例如,美国房地产泡沫的膨胀导致相关市场主体都违背了“注重风险控制”的原则。次级按揭贷款公司对借款人不作任何信用审核即借出大笔资金,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。

4.金融创新过度导致的风险。在房地产金融创新过程中次级贷款经过证券化后风险进一步放大。由于次级债券在OTC交易,并且大多采用高杠杆,实际规模难以估计。而对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易,金融创新的过度导致虚拟经济与实体经济严重脱节,造成衍生产品价值与其真实资产价值之间脱节,杠杆交易被过度使用,都会放大相关的投资和交易风险。

(二)房地产金融组织创新监管不到位的风险

1.监管制度对新机构未尽到监管职责。在美国目标机构监管模式下,为了回避监管以开展房地产金融业务,新的金融机构不断涌现,如资产支持商业票据渠道公司和结构性投资工具公司。这些新的市场参与者受到的监管较少。

2.新机构的快速成长及其高杠杆比例特性使有效监管难度加大。如对冲基金是市场信用评级较低的CDO分级产品的主要买家之一,对市场流动性做出很大贡献。由于对冲基金交易的高杠杆比例特征,其实际交易金额远超过资产规模,往往会导致并加剧市场波动。

3.部分房地产金融机构违规操作。一些机构利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会,有意无意地降低贷款信用门槛,导致金融和投资市场的系统性风险增大。一些房地产金融机构的治理结构和风险管理不完善,对表外业务和流动性风险重视不够,未能充分预见次贷衍生产品的损失对资产负债表的影响。

(三)宏观经济调控导致房地产市场震荡

1.房地产泡沫膨胀刺激非理性创新行为。在流动性过剩和房地产泡沫膨胀的背景下,次贷产品创新开始偏离理性,相关市场主体都违背了“注重风险控制”的原则。金融机构在次贷市场的巨额利润吸引下,放弃了防范风险的经营理念,降低了放款标准。

2.房地产泡沫破灭导致美国次贷危机爆发。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力,帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨。次级贷款经过证券化后风险进一步放大,当房价开始下跌、利率不断提高时,越来越多的贷款者不堪重负,次级贷款违约率急剧上升,次级债及其衍生产品价格暴跌,美国次贷危机由此产生。

(四)通过国际金融体系传导金融创新风险

经济全球化导致国际金融一体化,美国次贷危机爆发后,风险在多国之间得到了分散。然而金融市场的高关联性导致危机的扩散蔓延,在一定条件下,甚至会导致危机的加深。比如金融机构由于次贷产品损失,出于资产负债管理和流动性需要而被迫出售部分较优质资产,可能会加剧市场价格的调整,导致损失进一步增加。

二、我国房地产金融创新的现状分析

(一)以银行信贷为主导,融资方式单一

我国房地产业发展主要依靠银行信贷资金支持,股权融资和债券融资比例过小,行业内用于房地产开发的长期资金严重不足,开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持,房地产金融创新刻不容缓。

(二)房地产金融产品创新层次低,同质化现象严重

我国的住房抵押贷款证券化开始于2005年底,中国建设银行为其首笔30.17亿元的住房抵押贷款证券——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团,这也是迄今为止的惟一一款MBS产品。而且产品创新主要表现为引进吸收性的多,原创性的少,同质化现象严重等特点。

(三)房地产金融产品创新风险意识较弱

从理论上讲,住房抵押贷款证券化具有分散银行风险、增加新的融资渠道和促进固定收益证券市场发育等诸多好处。然而,我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下几方面因素的制约:一方面是银行盈利模式单一,对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道;另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产,违约率非常低,银行缺乏将其证券化出售的动力。另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全,也阻碍了金融创新的进一步发展。

(四)房地产投资信托基金发展滞后

房地产投资信托基金作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,房地产投资信托基金乃至整个产业投资基金在我国都是新生事物,所以在我国发展房地产投资信托基金还存在许多障碍。

三、美国次贷危机对我国房地产金融创新的启示

美国次贷危机对中国这样处于金融深化初级阶段的新兴市场国家来说,影响非常深远,这种影响不是直接对金融机构带来的资产损失,而是一种发展方向与路径的迷失。在内外因素作用下,2006年以来中国金融深化速度开始加快,然而次贷风波使我们难以把握金融深化的速度,也迷惑于金融创新究竟是一把怎样的双刃剑。必须明确的是,以创新战略来推动建立与国际接轨的现代金融体系,是当前中国经济改革的重中之重,只有促进金融深化,才能使实体经济增长获得新的动力,推进金融深化,促进金融创新,应该是经济发展的基本战略之一。在美国次贷危机爆发后,重新认识房地产金融创新的功能和局限,探讨如何继续推进房地产金融创新,同时防范风险显然具有深远的意义。现代房地产金融具有高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性,内部原因或者外部市场的变化都可能引起风险,需要遵循谨慎原则,增强体系透明度,防范风险。

四、加强房地产金融创新的风险防范

(一)要继续推进房地产金融业务创新,稳步推出投资信托基金

从当前看来,我国在房地产投资基金运作的模式上应以房地产信托投资基金为起点,具体由金融机构组织发起,委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证,具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作,而房地产投资信托基金的业务范围,应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要对象,至于资产结构、收入结构、收益分配等还需要在房地产投资基金推出后视运行的具体效果,再由监管部门作出明确的规定。

(二)要持续推动房地产金融监管创新

随着中国房地产金融业的快速发展,房地产金融机构提供的产品和服务越来越丰富,房地产金融业综合经营、混业经营趋势日益加快,房地产金融风险的产生和传递呈现出了新的特征,这对中国房地产金融监管能力和监管方式提出了新的要求。因此,要积极推进房地产金融监管创新,借鉴国际经验与教训,确立新的监管理念、方式、目标及评价标准,应该建立统一的监管体系,专门负责我国房地产金融体系的统一管理和协调,逐步建立起高效、全方位的房地产金融监管体制,不断完善房地产金融监管措施和手段,更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性,确保房地产金融体系稳健运行。中国房地产金融从目前来看,应该是中国人民银行、银监会、发改委、城乡建设和住房保障部等监管部门建立稳定的联系机制,保证监管政策的统一,保证房地产金融系统内资金流动的规模、结构与实际经济运行状况的一致性,同时实时衡量、监控、预测房地产金融的系统风险,并及时发出预警,有效识别防范和化解房地产金融的系统风险。

(三)房地产金融产品的创新应依托银行业、证券业、保险业的有效结合

房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系,房地产是天生的信用担保品,房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合,在促进这些产业发展的同时,将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量,这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。对于房地产金融创新,我们应正确认识其价值和局限,借鉴国际房地产金融创新的经验和教训有效防范风险,继续推进创新,改善监管,完善风险防范体系。

[1]束庆年.对美国次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融,2008(9).

[2]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨[J].区域经济研究,2009(1).