电子商务在房地产业中的应用

兰 岚

(河南工业职业技术学院，河南 南阳 473009)

一、电子商务的应用正逐步成为房地产公司的新竞争力

电子商务是计算机技术、网络通信技术与现代商业的有机结合，电子商务正在各行各业中广泛应用，涉及银行、流通、制造、电信、证券投资、旅游交通、工程设计、媒体传播、中小企业等各个领域。房地产业可以从电子商务在其他行业的发展中汲取经验，站在高起点上寻求发展。

1.采用企业与企业之间的商务模式。房地产开发企业可以利用电子商务与项目招标、咨询企业、建材企业等直接开展业务。建材商也可以利用电子商务与原材料供应商、建材需求企业、中间代理企业直接开展业务。这样不但减少了中间环节，提高了服务效率，同时提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。

2.采用企业对客户的服务方式。使企业与客户之间通过网络等电子商务手段直接进行“面对面”的即时服务。客户需要购买房屋，只需在网上输入自己的要求条件，就可以查询满足自己需求的房源，通过询问相关交易的辅助信息，如是否可以代办手续，费用是多少，是否可以抵押贷款，最高限额是多少，一定数额的贷款每年的还款额是多少等，然后通过网上发布或签订一系列服务协议，就可以完成自己的房屋购买行为。

通过房地产电子商务还可以建立起相关企业的高速信息公路，形成企业间信息链，同时利用互联网技术，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。

3.信息发布平台。房地产开发企业、消费者、政府管理部门都可以通过电子商务在房地产信息网上发布有关信息，包括提供房源信息、建材信息、价格信息、交易信息、企业信息以及相关重大事件和热点问题等。

二、伴随电子商务出现的问题

(一)法律、银行支付体系不配套

房地产电子商务的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套。我国目前尚无针对网络规范及网络犯罪的法律。涉及到买房这样大额交易时，人们对信用卡交易并不信任;我国的税收及征税体系不完善。由于这些体系不配套，房地产电子商务的普及尚有一定难度。

(二)房地产电子商务网站缺乏互动性与个性化的客户服务

从房地产电子商务网站的服务功能上来看，尤其是在客户服务方面，创新精神尤为缺乏。大多数房地产电子商务网站提供相似的服务功能，其服务对顾客来说都是千篇一律:无非是在BBS上留言、发送EMAIL咨询、电话咨询等，所以导致顾客越来越看重商品的价格，从而使顾客对这样的房地产电子商务网站关注度自然不高。由此可见，缺乏互动性与个性化客户服务的房地产电子商务网站对顾客的吸引力不够，并在培养客户忠诚度方面并不具备比较优势。

(三)缺乏相关专业人员

房地产电子商务和信息化的发展，离不开高素质的专业人才。在实现房地产信息化的初期，具备一定信息系统知识的管理者会提高软件开发的质量和实用性;在系统运行维护阶段，管理者的水平更是直接与使用水平密切相关。信息服务业所需要的人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业经营管理。但是，由于我国房地产业发展历史不长，尤其是房地产电子商务起步较晚，缺乏相关的专业人员，严重制约了房地产电子商务的发展。

(四)资源较少且信息质量不高

一是信息的真实性与有效性问题。大量房源一旦上线以后，它的真实性、有效性，特别是房产权证的确认问题是非常重要的问题。二是可用信息资源较少，房地产电子商务网站需要探索和政府的政务、电子政务之间的对接，实现信息共享。

(五)虚拟与实体经营间，需要进一步对接

随着目前代理制的引入，包括很多中介行为逐渐被规范，房地产网络虚拟经营和实体经营如何实现一种顺畅的、无缝的对接变得尤为重要。很多二手房的代理已受到了来自电子商务的压力，实体产业现在也在积极探索电子商务。

(六)交易缺乏安全性保障

房地产交易需要资金交易的安全性保证。虽然出现了20多家第三方支付企业，交易安全性问题还需要房地产企业提供更多的保障措施。否则客户只能仅仅在网上去浏览找信息，房地产企业没办法摆脱过去传统的经营方式，仍然在线下交易。同时，要为消费者房地产交易提供安全的系统保障。

三、解决方案

(一)开发商企业形象展示

结合开发商的整体形象，从频道栏目策划到网页美工设计，全方位地展示开发商实力和开发经营理念，使购房者对开发商的品牌产生信心和认同。实践得出房地产网站品牌宣传通过传统营销方式是有效的。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，所以传统媒体的广告促销，如网上直销闻名的戴尔公司就在黄金时段大打电视广告。

(二)使用网上楼盘展示销售系统

1.网上实景浏览

采用最新VR360度旋转影像浏览技术，客户可以在网上身临其境地观看楼盘样板房及各种现场实景。买家还可以通过网站浏览楼盘不断更新的外观图片，从而了解楼盘的建设进度。

2.网上选房

客户既可以直接进入某栋楼、某层及某一套房查看相关资料，也可以设定楼层、朝向、面积、首期金额等条件，迅速查找到适合自己需求的单元。客户可以查看到房间的平面布置、户型点评、装修效果、售价、各种付款方式的比较表等详细资料。

3.环境规划展示

以电子地图结合三维动画技术，展示楼盘基本资料包括社区周边环境介绍，社区智能化、会所情况，社区内部环境及市政、商业、文化配套设施，分级展示楼盘的区位、交通、周边等的电子地图、楼盘的建筑外观形象工程进度情况的动态展示等。

4.在线订房

客户可以通过互联网远程查询楼盘的单位销售状况并随时下订单，系统支持客户信用卡在线支付交易。

5.按揭理财

客户可以根据自身的财务情况，查询、计算各种按揭方式的付款情况，便于安排资金计划及确定合适的置业投资策略。开发商还可以通过这一系统向客户提供本楼盘投资回报的分析资料等。

(三)提供数字化社区系统

对于已建成或拟建数字化社区的开发商，可以让买家和准买家通过这个系统了解和体验从网上社区服务到网上超市，从社区BBS系统到无所不包的网上生活杂志的数字化社区生活新模式，充分认可物业的高附加值。

(四)提供网上装修顾问系统

每一种户型都提供高、中、低三种档次的装修方案，客户可以观看不同的装修效果图以及装修材料说明和参考报价。客户可以自由组合不同房间的装修方案，并获得系统提供的相应报价组合。

(五)提供房产销售管理系统

结合不同类型的房地产公司和房地产代理公司的先进经验，借鉴优秀的销售管理模式，涵盖房地产销售从定价、潜在客户管理、成交合同管理、模拟成交、收款管理到销售佣金管理的全过程，采用前、后台管理，既方便销售又有利于资料的保密，并且可以在后台随时灵活地发布和更新网上展示的楼盘房间资料和定价。

(六)网上操作要简单

网上两类活动最容易吸引用户，一类是通过键盘可以实现的活动，另外一类是通过鼠标可以实现的活动。大多数网民如果能够用鼠标完成的活动不会用键盘去做。

[1]佚名.房地产与电子商务[EB/OL].http://www.wxsoft.cn/p2003031801/wxmsgshow.asp?msgid=80.

[2]佚名.房地产企业的电子商务应用分析[EB/OL].http://www.dztd.gd.cn/mainnew/article/list.asp?id=546.

[3]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产，2001(4).