我国养老地产开发中存在的问题与对策

徐瑜阳

(周口师范学院，河南周口466001)

一、问题的提出

根据联合国教科文组织制定的标准，当一个国家60岁及60岁以上的老年人口超过该国家总人口的10%，或者65岁及65岁以上的老年人口超过该国家总人口的7%，该国家就进入“老年型国家”的行列。2010年6月10日民政部发布的《2009年度全国民政事业发展统计报告》显示，截至2009年底，全国65岁及以上老年人口11309万人，占全国总人口的8.5%;60岁及以上老年人口16714万人，占全国总人口的12.5%。据悉，目前我国老龄化已进入快速发展阶段，老年人口将年均增加800万人～900万人。预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。到2050年将进入重度老龄化阶段，届时我国老年人口将达到4.37亿，约占总人口30%以上，也就是说，三四个人中就有1位老人。

人口老龄化迅速发展的背后，也意味着一个潜力巨大、亟待开发的市场正在形成。据资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿，而养老地产显然在其中占有不小的比例，这给房地产企业带来了新机遇。据万科集团分析“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，养老地产的战略地位将不亚于工业化住宅的地位。与万科集团一样，其他的一些品牌地产商也看到了养老地产市场的广阔前景，纷纷启动养老地产项目。预计在社会人口老龄化的大趋势下，将有越来越多的老年住宅开发走向市场。

二、我国养老地产开发中存在的问题

虽然我国养老地产的前景在近几年才得到房地产行业的广泛关注，但我国养老地产的开发已有十余年的历史。从这十年的发展过程来看，我国养老地产的开发主要存在以下问题。

1.缺乏科学合理的规划和设计

我国有不少针对老年群体的地产项目，虽然投入成本较大，但到最后项目却无人问津，最后只能以普通的住宅理念出售，其关键在于缺乏科学合理的规划。很多开发商对市场需求的情况掌握不准，开发的养老住宅不能满足老年群体的需求。老年群体对住宅有着独特的需求，他们更关注住宅小区的公共服务设施是否到位，如，不少老年人反映，在室外活动时找厕所难的现象十分普遍，同时，老年群体也有着一些独特的心理特点，如，老年人具有怀旧心理，旧物旧件难以割舍，一些无储藏室或小储藏室设计的老年住宅不适宜老年人心理需求。另外，在其它的一些细节方面，很多养老地产项目也还或多或少地缺少针对老年人居住功能的考虑，如目前很多养老社区没有提供方便老年人疗养、保健、医疗、学习、交流等服务功能。

2.缺少配套设施

由于城市中心地带地价昂贵，因此一些养老地产开发商在选址时，往往选到郊外地区，因为地价便宜。但周围缺乏基础设施，老人生活很不方便，尤其缺少医院，年轻人把父母送到那里心里有一种歉疚感，觉得对老人不孝顺。尽管许多服务机构冠以养老公寓的名义，但由于对老年人生活需求并没有真正了解，加之缺少专业的管理人员和服务人员，所提供的服务缺少针对性和连续性。对于入驻的老年人而言，他们很难得到有质量的服务。

3.开发定位不清晰

有些地产商对自身缺乏清晰的定位，进入养老地产是为了获得土地及税收上的优惠，还有些企业对养老社区的复杂性认识不够，事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂;另一方面，一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分，但养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重，这直接导致了许多养老社区建设的复杂性。如2000年，北京一栋以养老名义建造的公寓，最后就因投资问题，不得不被开发商以高价售给白领阶层而收场。

4.政策扶持力度不够

目前国家有关养老地产方面的政策尚不明确。按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导，这也导致很多有意进入养老地产的投资企业非常谨慎。另外，现在建立一个养老社区至少需要上百亩土地，如果采取招拍挂的方式拿地，土地成本会很高。而拿地性质也是制约投资企业的一个重要原因，养老地产的土地性质非常特殊，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。因此，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的优惠，才能促进开发商的积极性。从需求的角度看，老年人的消费需要没有特定的金融支持。针对老年人贷款买房，多数银行都有年龄等条件限制，倒按揭目前也没有形成政策。同时，养老地产缺少保险产品的支持，老年人属于脆弱群体，很容易发生意外，需要保险业务介入以规避房地产开发企业在运营过程中的风险。

三、我国养老地产开发对策

1.优化住宅规划设计，满足老年群体的个性需求

老年住宅的设计应以安全性、自立性、健康性和适用性为原则，在保证老年人安全性的前提下要为他们提供更多自立的可能性，如:消除地面高差、扩大走廊宽度、使用地面防滑材料，以及安装报警硬件设备等。同时，老年人居住建筑中使用的设备和设施应按其生理和心理特点进行设计，如:老年人在生活上、心理上对温度适应的差距增大，因此室内的冷暖气设备的可调节性就显得十分重要。此外，在空间布局上应以有利于老年人生活便利为主，如主次卧、走廊、房门、卫生间等的设计都需考虑到老年人轮椅和在别人搀扶下行走的需要;厨房的高低柜尺寸都应适当减小，避免由于过高或过低导致老年人取物时的不便等。在空间设计上应考虑到老人需要相对独立的空间又需他人照顾的特点，比如浴缸高度设置，过高不方便老年人使用，过低又会使照顾者感到吃力。

2.完善配套设施，满足老年群体的生活需求

老年人群具有就近消费的习惯，养老社区应当配备齐全的生活配套设施，如超市、邮局、餐厅、物业公司等。考虑到老年群体行动的不便，这些设施还应实行方便购物、送货上门、送餐等。同时，老年人精神上比较寂寞孤独，养老社区还应配置满足不同需求的康体运动设施和娱乐配套设施，还可设各种文化兴趣班，成立高档会员制俱乐部，为老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空间，满足老年人精神需求。此外，老年人更易生病，养老社区应为老人提供免费体检，建立健康档案，特别是实施慢病管理、送医送药上门。社区应建立医护站，配备医院救护车，保证在突发情况下老人得到及时的救治。还应设置紧急呼救系统，医护型电梯，担架、床车都可以进入电梯。

3.探索科学有效的运营模式

(1)居家养老住宅销售。这种模式出售有产权的房屋，销售仅面对老人群体。其优点是该种模式能够快速收回投资、提高资金周转，实现滚动开发。缺点是必须取得土地的使用权，享受到政府的土地优惠政策的可能性较小。

(2)养老地产持有经营。这种地产项目采取会员制，会费可从2万～30万不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。其优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段在不取得土地所有权的情况下实现运营，降低土地成本，结合物业、医疗、康体锻炼等多种服务实现稳定的收入。缺点是资金投入大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。

(3)销售+持有模式。这种模式除了上述两种模式的优点外，还可以通过在土地方面采取灵活策略，如经营性物业可以不取得土地所有权或通过其他性质的土地降低成本，而需要出售的住宅则通过招拍挂取得土地使用权，既可以实现资金的快速回笼，又可以享受到土地升值的利益。但这种模式也需要一定资金实力。

4.争取政策扶持

为积极应对人口老龄化，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求，民政部在2011年2月11日发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》(征求意见稿)中提出要建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，满足老年人多层次、多样化的养老服务需求，让老年人安享晚年生活，共享经济社会发展成果。该规划同时提出，“机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。”、“高端的养老服务需求，鼓励利用市场机制，由社会力量投资经营，各级政府可以根据实际需要予以适当的政策扶持。”这个规划表明了政府的态度，随着我国人口老龄化程度的加剧，政府对养老产业的政策支持力度必然加大。开发商们应通过养老产业协会、养老产业发展联盟等养老行业组织积极向政府建言献策，争取更多的、具体的政策支持。

［1］杜晓，韩丹东．中国跑步进入老龄社会 面对未富先老等诸多挑战［N］．法制日报，2009－10－26.

［2］赖汀雨．保险公司启动养老产业项目［N］．东方早报，2011－01－06.

［3］刘云佳，方嘉珂.非营利机构运营的核心在于不分红［N］．中国房地产报，2010－6－7.

［4］马琳．养老地产商业模式待解 盈利模式待考［N］．中国房地产报，2010－6－7.