买房免费住5年后140%回购房子能当理财产品买吗？

时间：2024-04-25

李彩凤

楼市不好，为挽回购房者信心，开发商招数可谓五花八门。有的推出“零首付”活动，有的推出“首付分期付款”措施，有的直接从房子本身出发，推出“住宅回购”计划。近日，杉恒地产新任总裁肖继孝召开媒体发布会，向媒体抛出了他们崭新的“无忧置业计划”——“现在购买依山郡精装现房，即可参与‘亿元回购计划’。购房者可以享受5年无理由退房，还有140%超额退款。”

上述计划是针对杭州市近郊余杭区径山镇一个名叫“杉杉·恒和依山郡”的项目，此次“住房回购”的是100套尾房，即精装公寓“乐邑”的现房，面积为57平方米的户型，均价约7000元/平方米，精装修标准是1700元/平方米左右。有精明的投资者算了一笔账：如果5年后以140%价格回购，就是将房子当做一个理财产品购买，也是一个挺好的选择。那么，这笔买卖真的有想象中的那么划算吗？仔细算一遍，其实也未必。

年收益率8%

记者算了一笔账：按照面积57平方米、均价7000元/平方米计算，大约40万元的价格可以购买下一套房子。5年后以140%价格回购的话，购房者可以以56万元的价格回卖给开发商，撇开其他杂费，5年获益16万元，年利率高达8%。

记者比较了一下，当前银行5年定期存款利率为4.75%，截至6月30日，余额宝七日年化收益率为4.235%，银行一般保本型理财产品预期年化收益率在6%以上的基本没有。单单从资金增值角度考虑，这笔交易确实是比较划算的。

但是，众所周知，购房交易是一项涉及面颇广的交易，8%的收益也不太现实。

二手房税费不少

从银率网二手房税费计算器中可以得出，房产购置满5年的普通住宅，如果是卖方家庭唯一住房，契税、营业税、个人所得税、印花税、工本印花税和综合地价款合计为16000多元；反之，如果不是卖方家庭唯一住房，则为48000多元。

虽然，肖继孝回应称，届时二手房交易产生的税费将由买卖双方平摊，但是，这也是一笔不小的数额，购房者不得不考虑。如果扣除这些费用，实际收益就不到8%了。

房贷是个未知数

根据搜房网有关数据，此楼盘5年期贷款基准利率为每年6.4%，超过5年期，贷款基准利率为每年6.55%。况且，目前国内房贷发放比较紧张，能否以基准利率贷到款还是个未知数。

此外，如果将3成首付119700元，做一个年利息为5%的保本投资，5年收益也达29925元，如果复利，那就更高了。如此一算，5年后开发商以140%价格回购，自己就更不划算了。

能不能回购的风险不可忽视

除去以上提及的各项费用成本外，该笔“稳赚不赔”的买卖，其实还有许多隐形风险，购买者也不能忽略。

第一，5年后以140%价格回购，看似利率比较合理，但国家不会允许以这种方式对外公开集资。开发商承诺将来回购，完全有可能会被国家相关部门认定是一种非法集资，“向不特定的多数人去募集资金”，而一旦变成了非法集资，就意味着合同本身不受保护，购房者最多只能拿回本金，利息将全部罚没。

第二，据记者了解，国内目前一般房地产项目公司在项目结束之后，便会进行注销，开发商承诺的“住房回购”又怎么履行？开发商公司如果被并购、重组，或者“跑路”等一些意想不到的问题出现，承诺会不会就不了了之了？

第三，开发商如果最终能兑现协议，以140%价格回购，当然是最好不过的了，但是万一不兑现呢？另外，购房者万一中途急需用钱，等5年后以140%价格回购，远水不解近渴；如果自行出售，就是毁约，但是房子和已付的房款有什么样的保障呢？

第四，协议涉及的是传统的住宅产品，但是过程是以5年期140%收益的金融产品进行操作，这种运用金融思维操作房地产项目的做法，未来会不会被取缔，也应该有所思量。

第五，楼市前景未卜，房价下跌，开发商的承诺或许会是一把保护伞，而房价上涨，购房者可以选择不卖给开发商。但是5年后的政策是否还跟今天一样，例如二手房交易税费还是不是一样的标准，房贷基准利率会不会上涨，是否还会出台其他的限购政策，这也是风险。

总体而言，开发商这一貌似“另类”的做法，更多的是快速回笼资金和吸引眼球的“新变种”。将房子当做理财产品购买，5年后140%的收益也并非非常之划算。实际上，购房者仍然需要同一般买房一样，在一开始就将钱款付给开发商，而这笔钱款如果按照每年正常投资的复利计算，只需7%左右的年利率，即可达到5年后140%的本息回报。

当然，面对行情不明的楼市，对于刚性需求的购买者而言，这也有一定的保障作用。开发商既然敢如此有信心地放话说能回购，提出“包退房”的承诺，自然是对5年后的房价走势表示乐观。购房者给自己的房子签一份“保价协议”，多一份这样的协议就是多一个选择，更何况该房子是精装现房，也就不用考虑装修和时间的成本了，签此协议，降低风险，又何妨呢？而话说回来，真的有人会住了5年之后又折腾一次，毅然换房吗？

TIPS

那些“住房回购”的楼盘

2008年6月

北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施。

2008年7月

中旬郑州的一家开发商推出了“先让利（让利10%）、再保本回购（3年后可将房产以购价118%的价格返售开发商）”的售房措施。

2011年12月3日

深圳绿景香颂楼盘的开发商推出促销措施，购房者购买该楼盘房子，可以自愿与开发商签署一份“3年原价回购”协议。

2011年12月10日

郑州郑西新城核心的清华·大溪地特针对即将开盘的二期波西塔诺组团电梯洋房产品，推出“溢价回购、置业无忧”的增值销售策略。

2011年年末

上海龙头房企绿地集团“新城1号”写字楼推出“3年后溢价16%回购”促销策略。