以房养老或将雷声大雨点小

孙晓宇

房屋价格节节攀升，很多人一辈子的时间和精力都耗在一套房子上，多少人为了房子产生纠纷，互生嫌隙，亲情薄如纸。老了之后，把房子抵押给保险公司，你愿意么？

楼梯响了10年，终于有人下来了。6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下称《意见》），决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险（即“以房养老”）试点，试点期为两年。

“以房养老”不如买国债？

“以房养老”其实官名叫做“反向抵押贷款”，也称“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合股票基金综合保险的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件，领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这也就是通常说的“以房养老”。

保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段，开展试点盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。

但是，这种新型养老模式似乎并不被看好。新浪针对网友们对“以房养老”的态度做了一个调查，有九成网友认为“以房养老”荒唐，仅一成网友认为有合理之处。在不少网友激烈的言论中，多数网友认为“无法接受，不确定因素很多且不靠谱”。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：以北京为例，如果在城区有一套房产，平均售价在300万元左右。如果将其出售，购买5年期国债，年收益就可以达到16.23万元。在这种情况下，不仅收益稳定，本金还可以以备不时之需。

保险公司态度谨慎

除了消费者对于该项政策的接受程度有限，事实上，满足条件的保险公司，态度也较为谨慎，有险企负责人向记者表示，目前尚无试点公司和试点产品的报备。险企人士也表示，尽管拥有了所抵押不动产的处置权，“但是未来老人家一旦去世，房产70年产权到期，房产贬值，房屋维修等多方面的不确定性仍然困扰着保险公司。

《意见》称，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定，在投保人和保险公司之间进行分配；而非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

一位不愿具名的险企人士向记者透露，如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样就让领取的年金提高；如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。

事实上，保险公司参与“以房养老”也面临挑战。保监会对保险公司参与这项业务提出了很多要求。如在销售人员管理方面，保监会将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。同时保监会还规定，对于存在销售误导行为的销售人员，一经查实，保险公司必须取消其销售资格。在销售过程方面，该《意见》规定，保险公司应当通过录音、录像或第三方见证等方式，增强合同签订过程的公平性、公正性，确保合同体现各方真实意愿表示。