新收入准则在房地产企业中的运用

孙志红

【摘  要】随着房地产行业供给侧结构性改革的深入推进，房地产企业会计管理工作日益复杂，原有收入准则不能适应新时代发展要求。2018年实施的新收入准则要求房地产企业主动调整工作模式，按照新收入准则要求做好收入确认和成本核算工作。论文结合多年工作实践，通过对新收入准则主要变化的分析，详细阐述新收入准则在房地产企业的运用。

【Abstract】With the deepening of the supply-side structural reform of the real estate industry， the accounting management of real estate enterprises has become increasingly complex， and the original income standards can not meet the development requirements of the new era. The new income standards implemented in 2018 require real estate enterprises to take the initiative to adjust their working mode and do a good job in income recognition and cost accounting according to the requirements of the new income standards. Based on many years' working practice， this paper analyzes the main changes of the new income standards， and expounds in detail the application of the new income standards in real estate enterprises.

【关键词】新收入准则;房地产企业;确认时点;运用

【Keywords】new income standards; real estate enterprises; confirm the time; application

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）06-0088-02

1 引言

随着我国经济新常态的发展，经济业务交易方式不断变化，尤其是电子商务经济的快速发展，暴露出传统的企业收入准则难以适应经济新常态发展要求。2018年1月1日实施的《企业会计准则第14号——收入》（以下简称“新会计准则”）明确了企业确认收入的标准。房地产行业是我国经济发展的重要组成部分，由于房地产企业项目建设周期较长、交易规模比较大，明确确认收入具有重要意义。新收入准则的实施对房地产企业产生巨大影响，要求房地产企业要合理应用新收入准则，以此提高企业财务管理水平。

2 新收入準则主要内容变化

2021年1月1日我国企业执行新收入准则。通过与原有收入准则对比，新收入准则在以下方面存在显著变化：一是适用范围变更。原有收入准则对于房地产企业和建筑企业的确认收入采取不同的规范要求，例如，房地产企业采取收入准则，而建筑企业实施建筑合同准则。但是实践中二者的业务存在重合性，影响企业的信息质量。新收入准则则有效地解决了该问题，采取了统一的判断标准，明确房地产企业除了长期股权投资、金融资产转移、合并财务报表等以外的与客户之间的合同都适应新收入准则。二是收入确认模型变更。原有的收入准则要求严格区分销售收入与劳务收入。而新收入准则则是以客户取得商品或者劳务的控制权时既可确认收入，这样可以更加合理地反映企业收入确认的过程。三是合同成本处理方式变更。与原有收入准则相比，新收入准则在合同成本处理方式上作出了巨大调整。例如，在房地产企业中，原有收入准则规定销售人员的佣金是作为销售收入计入当期损益，而新收入准则对于销售人员的佣金则以合同取得成本的名义计入资产中，后续对其进行摊销。

3 新收入准则对房地产企业收入管理的影响

新收入准则对房地产企业财务工作的影响主要表现为以下3个方面：①新收入准则对房地产收入确认的影响。新收入准则对房地产企业收入确认的影响是巨大的。由于房地产项目建设周期比较长，在整个项目施工中其分为多个环节，尤其是房地产主要采取预售模式。新收入准则改变了传统分业务的收入确认，而是采取统一标准的收入确认制度，以“控制权”是否转移作为收入确认的标准。这样一来有效地解决了房地产业务种类重复的弊端问题，使得收入确认的结果更加客观，提高了会计信息的可比性。另外，新收入准则明确了房地产企业收入确认的时点。新收入准则在“某一时间段”“某一时点”确认收入上作出了明确的规定，有效地降低了因收入确认时点问题而产生的风险。房地产企业一般采取预售模式，房地产企业收入确认根据预售进度实际对收入进行确认。例如，当房地产企业取得“五证”后，虽然还没有完成施工，但是在合同中已经明确了房子的楼层位置，客户按照合同条款支付相应费用后，客户取得房子控制权，房地产企业就可以将此时间点作为会计确认处理。房地产企业不需要房子验收交房后再进行收入确认。②新收入准则对房地产收入计量的影响。我们知道，新收入准则要求房地产企业要以交易价格作为确认基础，由于在市场经济环境下，房地产企业会开展各种促销活动，采取折扣销售等，需要房地产企业收入计量上要采取相应的计量方法。例如，原有的收入准则需要房地产企业将预收的房款作为企业的负债，但是在新收入准则下，符合收入确认条件就可以提前确认收入，这样企业的负债率就会降低。③新收入准则对房地产企业收入信息披露的影响。如前上述，新收入准则改变了房地产企业收入确认模式，这样必然会影响企业的负债表和利润表的相关信息。通过调查，新收入准则对房地产企业收入信息披露的影响主要表现为：一是对房地产企业收入进行分解。收入分解的目的就是反映房地产业务如何影响收入及现金流量的性质、金额。二是明确应该披露与应收账款、合同资产以及合同负债账目价值有关的收入信息。总之，新收入准则不仅从新旧准则衔接阶段可能存在的一些需要调整的事项角度出发，要求企业披露调整事项，而且规定企业财务报表需要披露合同信息、履约义务信息、收入信息、应收账款、交易价格、相关的资产负债信息以及重大判断与估计等细节。

4 房地产企业运用新收入准则所存在的问题

新收入准则的实施有效地促进了房地产企业的财务管理模式，尤其是增加了会计信息质量的可比性，促进财务报表更加完整，有效地规避财务风险。但是相比原有收入确认准则，房地产企业在运用新收入准则时还存在诸多难点与问题。

4.1 可能和公允价值的使用相矛盾

基于房地产企业经营管理模式的转变，原有的历史成本法对资产或者负债进行计量的方式难以适应房地产企业新交易模式发展的要求，不能准确体现企业的资产情况。公允价值可以体现房地产企业的资产价值。但是新收入准则放弃公允价值计量方法，采取以交易价格为基础的计量方式，这样会出现一些新的问题。例如，用交易价格计量合同资产会导致其与其他资产计量属性出现差异，不利于公允价值的使用。例如，房地产企业为了吸引优质客户或者向特定客户推销产品会采取低于成本价格的方式出售商品，而房地产企业则可以通过关联方的交易调控企业的收入，此种模式的交易价格就会存在失去公允性的问题。

4.2 财务人员的综合素养难以满足新收入准则实施要求

新收入准则的实施对于房地产企业财务人员而言是一项挑战，需要财务人员加强学习，及时掌握相应的知识。通过分析新收入准则使实践中的操作更加灵活，例如，新收入准则明确了收入确认时间点，即控制权转移是收入确认的时间点。但是新收入准则突破原有的3类业务界限，要求企业财务人员根据具体业务的具体情况进行分析，准确找到控制权转移的时点，以此作为收入确认工作。而时间点的确认要求财务人员不仅要具有扎实的专业知识，而且还要具备较强的职业道德素质。所以财务人员专业技能的匮乏是影响房地产企业应用新收入准则的重要因素。

5 优化房地产企业运用新收入准则的对策

基于房地产企业在运用新收入准则中所存在的难点与问题，房地产企业需要做好以下工作。

5.1 在确定交易价格时充分考虑公允性

公允价值在我国新收入准则中的应用十分谨慎。基于房地产企业在收入确认时采取的是交易价格为基础中所存在的有失公允性问题，房地产企业要加强对交易价格的监督，对明显存在有失公允性的交易价格进行调整。具体措施就是要明确交易价格，保证交易价格的合理性。新收入准则中对于交易价格的确认受诸多方面的影响，如融资成本、应付客户对价、可变对价等。其中，可变对价是最常见的，就是房地产企业在签署的合同中注明销售折扣或者经营租赁中超期未归还产生的罚款等，这时候需要房地产企业采取合適的方法进行评估，保证交易价格的合理性。

5.2 提高财务人员专业胜任能力

新收入准则的实施对房地产企业财务人员提出更高要求，不仅要求财务人员具备扎实的财务专业知识，而且还要掌握较强的职业判断能力。因此，基于新收入准则的实施，房地产企业必须要加强对财务人员的教育培训，提高其业务素养：一是房地产企业要组织财务人员学习新收入准则制度，对照新收入准则对房地产企业的影响进行学习，掌握其会计处理技能。例如，新收入准则提出要按履约进度确认收入，对此要求财务人员要及时学习，掌握按履约进度确认收入的相关会计处理要点。二是要提高财务人员的职业道德素质。新收入准则的实施一定程度上赋予财务人员灵活处理财务的权限，所以财务人员必须要树立高尚的职业道德素质，严格按照相关要求规范从事收入确认工作，恪守法律底线。

5.3 重视收入信息披露

提高新收入准则的运用水平必须要重视收入信息披露工作，通过构建完善的信息披露制度促使企业不断优化新收入准则的实施质量。例如，企业要定期对收入确认信息进行披露，以此让社会投资者、政府部门以及购房客户等全面了解企业的资本情况及营业业绩。另外，企业还要通过引入第三方审计机构的方式，对收入确认信息披露质量进行监管审计。

总之，新收入准则的实施满足了经济新常态发展环境下企业财务管理的要求。房地产企业项目具有建设周期长、合同交易复杂以及成本造价高等特点，这些特点使得房地产企业收入确认与计量要相对复杂，因此要求房地产企业工作人员要加强对新收入准则的学习研究，重视新收入准则衔接问题，以此提高房地产企业财务管理工作水平。

【参考文献】

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【2】丁倩.新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响[J].财会学习，2021（01）：115-116.

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