新形势下县域房地产市场发展路径

曲波

龙口市住房保障和房产物业服务中心 山东烟台 265701

新时期，我国房地产行业已经得到了迅速发展。特别是进入21世纪以来，房地产行业不仅具有强大的发展能力，其迅速成为我国经济在社会发展中的支柱产业与经济增长点。但是，急速飙升的房价也影响了广大民众的生活质量，更成为整个社会以及学界重点关注的问题。因此，在此背景下，为了对当前房价进行控制，需要分析政府宏观调控政策对房地产市场的影响，加大制度建设的力度，实施“限价房”方案。我国房地产市场发展迅速，在增加政府税收、改善居民居住条件、提升城市形象等方面起到巨大作用，但伴随着房价上涨过快、居住品质不佳和库存高企等问题，一些县、市，由于市场监管不力、制度不健全等原因积累了较高的风险。党的十八大以来，国家明确“房住不炒”的定位，并加速推进房地产长效机制的建立。县域作为当前城镇化发展的着力点，房地产市场的健康程度直接决定了其经济社会发展的速度和质量。由于地理位置特殊、历史文化悠久、经济发展较快，县域房地产市场发展较快，房价稳中有升，环境设施改善较为明显，且新房交易占主要地位。但受外围城市影响，也面临房地产投资降速、商品房库存比例失调、房产企业实力较弱、人才保障住房短板明显等问题，结合目前房地产发展的形势和趋势，应通过建立长效管理调控机制，平衡市场预期；科学规划土地出让规模；改善当地住房条件；优化产业结构等保障县域房地产市场健康发展，为全国其他地区县域房地产市场的发展提供参考。

1 影响县域房地产市场健康发展的因素

1.1 房地产投资降速，地方财政风险增加

土地出让收入和房地产相关税收收入是地方财政收入的重要来源，同时房地产业排在制造业、交通运输业和公共设施管理业之后，是县域重要的固定资产投资行业。县域普遍存在着“政府预算内靠产业税收，预算外靠土地收入”的情况，经济水平的提高又部分依托于房地产业和建筑业的发展。随着经济下行压力不断加大和产业结构调整持续深化，县域房地产投资增幅大幅放缓，伴随而来的是助推地方财政的恶化和政府债务的潜在危机。过度依赖土地财政和房地产业，将直接阻碍当地产业结构升级。近年县域政府大力招商引资，促推经济转型，新建特色产业园，但短期内还难以改变投产企业科技含量较低、税收收入不足的现状；此外，土地将政府、企业、居民和银行捆绑在一起，经济发展模式以房价持续上涨为基础，一旦出现房价下滑、土地出让困难的情况，引发的金融危机通过暴跌的资产价格传递到实体经济，将加剧经济体系的动荡和政府收支失衡，进而影响当地民生领域的支出，这也是国家一直强调的要规避的系统性风险之一[1]。

1.2 商品房库存比例失调，土地供应比例失衡

尽管县域住宅类商品房去化率从2017年逐渐下降，但是非住宅类商品房（公寓、商业地产、写字楼等）库存持续上升，非住宅商品房去化周期持续增加，供给持续过剩。具体而言，虽然市中心地段商业店铺价格持续走高，但金融机构对商业地产支持力度不足，县城发展高端商业的市场容量欠缺，导致商业地产库存高企；而县域属于典型的山区农业县（市），商业种类单一、高端岗位供给不足，基础设施薄弱，导致写字楼入驻率偏低；在县域周边新开的楼盘又由于住宅入住率低、配套不完善等原因，大量商铺空置。此外，政府土地出让不合理加剧了库存比例失调的局面。从县域近3年的土地挂牌情况看，商业用地出让持续增加，住宅用地出让依然需要配建高比例的商业地产，如果单一项目无法支撑配套商业地产的发展，将导致县域库存比例进一步失衡[2]。

1.3 房地产企业实力偏弱，从业者素质偏低

部分企业由于经营不善、资金链断裂等原因造成项目烂尾，大量项目存在同质化严重、建设品质偏低、配套设施缩水、夸大宣传等问题，导致上访事件时有发生。对于县级开发商而言，融资渠道单一、技术含量不足，金融支持力度不足，受政策影响和地产周期影响更大，若项目去化率较低，企业的经营风险将成倍陡增。此外，部分房企前瞻性不足，缺乏对调控政策和地产发展趋势的理解和认知，盲目高杠杆拿地，导致后续经营出现恶化。有的房企通过招商项目入驻当地后，变更土地开发属性，扰乱当地交易秩序。同时，县域的地产从业者素质偏低，也影响了房地产市场发展。建筑行业从业者文化水平偏低，专业技能不足，企业和个人不愿花钱培训，使得企业文化和员工素质不高，导致工程质量难有保障；小区物业从业者服务意识不强，业主满意度不高；地产中介从业者服务质量差、专业水平低，操作不规范、散布涨价信息、违规收费问题也屡禁不止，等等。

1.4 人才保障住房短板较大，虹吸效应加剧人才流失

随着各地人才争夺的加剧，县域开辟“绿色通道”引进专业技术人才，给予补贴、税费减免和入驻人才公寓等优惠政策，但通过该渠道引进的人才数量过少，且配套公寓就已接近饱和，导致政策效果缺乏可持续性。此外，对其他城市的“虹吸效应”和“区域聚集效应”非常明显，在租赁住房、人才保障住房、配套优惠条件等方面差距较明显的情况下，人才吸引力严重不足。而人口流入的不足，又加剧了县域房地产市场发展放缓，进而形成恶性循环[3]。

2 促进县域房地产健康发展政策措施

2.1 建立长效管理调控机制，平稳市场预期

县域房地产市场受情绪、政策等影响波动较大，一旦经济不确定程度增加，极易引发极端情绪，导致房价暴涨暴跌。因此，应建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。首先，住建部门要建立并完善房屋网签交易系统，实时发布房价信息，根据库存情况调节预售证的发放节奏，保证房屋供给处于合理而稳定的区间；其次，要密切关注周边城市房地产政策，一旦周边城市出现政策变动，本地要及时跟进政策修订，保证本地刚性需求的同时打击炒房行为，还要防止过强的“虹吸效应”和“挤出效应”对当地房地产市场带来短期剧烈震荡；再次，政府要加强对政策的解读和舆论引导，避免房地产参与者预期陷入混乱[4]。

2.2 依据县域城镇发展规律，科学规划土地出让规模

由于目前县域非商品住宅库存量过大，库存结构性失衡为经济发展埋下隐患。因此，县域应科学实施住房发展规划，对管辖区内的住房进行全面普查，掌握住宅和非住宅的总量和结构，结合产业发展和配套规划、人口迁移变化、环境承载能力等因素，完善土地“招拍挂”制度，控制土地出让节奏。针对当前县域住宅类商品房上涨过快、工业用地和商业用地又严重过剩的局面，应调整用地供应节奏、规模和时序，减少超大面积工业用地和纯商业用地的出让，并大幅降低城镇住宅用地中零售商业用地的比例。短期内建立地价动态监测制度，长期内增加多元化招标方式，并通过公开透明的土地数据信息，合理控制出让规模。在增量土地上，减少零星出让模式，从源头上遏制私自搭建，通过整体性土地规划和连片式开发提高土地利用效率并优化景观布局；在存量土地上，将废弃工厂、批而未供、供而未用和低效土地盘活并规划重新开发，缓解县域土地矛盾。例如，辽宁省沈阳周围的县域，通过合理分配城市布局，科学测算土地用途和规模，将商业区集中于黄金地段，对工业区进行科学规划，在高效利用土地的同时，彰显县域城市风貌。

2.3 改善当地住房条件，保证“住有所居”，争取“住有宜居”

通过对县域农村人口转移规模、县城土地容量的分析和制度设计，提出符合农民基本居住权的城镇住房可持续运营模式，逐渐消除户籍、子女教育和社会保障方面的“隐形制约”，提升县城吸引力；对“病、残、孤、老、灾”等特困家庭，可采取共有产权形式进行集中安置；对县城中低收入者、新市民和青年等“夹心层”群体，可规划建设保障房并完善多层次住房租赁市场来解决其困难，保证居民“住有所居”。同时，要着力改善当地的住房条件和居住环境，有序推进县城老旧小区有机更新，加强小区绿化、物业服务、污水处理和垃圾分类等公共配套服务，完善市政道路、绿地、公园等配套设施，增加居住环境舒适度，努力做到“住有宜居”[5]。

2.4 优化产业结构，打造特色城镇

县域应利用自身地理优势，积极承接外溢产业、资本和人才，促进自身产业结构调整，摆脱单纯由房地产业拉动经济的局面。一些城市功能需要转移和疏解。应抓住机会，建立高新技术产业园，推动新能源、新设备、电子商务、物流企业入驻，并与各科研机构合作建立研发中心、科技创新中心等，通过政策倾斜和税收优惠等条件促进人才向县域流动。通过承接外溢资源，在优化县域科技水平的同时，能够提升县域工业用地附加值和税收收入，还能降低商品房库存和房地产潜在风险。此外，县域应积极发展养老地产、旅游地产，优化红色革命旅游和短途生态路线，建立有功能性的休闲、养老、旅游住房产品，积极把自身打造成生态宜居、特色鲜明的城镇，推动城镇多元化发展。例如，国内一些地方通过优化产业结构和对周边产业群的建设，实现域内资源的优化配置，引导大型企业跨区域并购重组、促进人才和技术回流，激活县域内诸多产业繁荣，增强卫星城市要素吸附力、提升区域竞争力，带动并提升局部县域的发展，其经验值得借鉴。

2.5 优化土地供应结构，增加经济适用房供给

除了要完善房地产保障机制，还需要严格执行土地回收中的相关规定，更好地遏制开发商囤积土地现象，并且在此基础上完善土地储备机制，推进土地一级开发的市场化进程，对房地产项目进行开发。此外，要合理实施金融政策，严格控制其中的信贷规模，保证房地产开发项目资本金比例的科学性，加强对其中风险的管理。在此基础上，需要完善税收政策，通过对税率的合理调节，积极引导中小户型住房建设，实现对房地产销售市场的调整，完善经济适用房制度，不断满足基本住房需求，优化房地产市场的监测工作，更加准确地发布房地产供求信息，进而有效增加经济适用房供给。

3 结语

随着县域高速公路、高铁、市政等基础设施的大量建设，改善类住房需求也不断增强，应适度发展改善类住房，以满足当地人民对更高品质住宅的需求。二是要充分发挥行业优势，创造更多就业岗位，支持建筑企业发展和吸纳人员在建筑业就业，发挥建筑产业“造血”作用，持续推进脱贫地区发展和低收入人口就业增收，激发当地经济内生发展能力。三是引导县级政府转变发展思路，逐步摆脱“土地财政”的依赖和过度依靠房地产拉动经济的发展模式，并发挥发改、财政、规划等部门作用，制定当地中长期经济发展规划，指导和引领本地经济更健康地发展。