房地产经济管理存在的问题及其解决对策

朱宏图

山东省莱西市自然资源局不动产登记中心 山东莱西 266600

1 房地产经济管理中存在的问题

1.1 调控政策目标模糊

政府将调控重点放在供需平衡上，严格控制房价和提高供应数量。但是在经济管理方面却存在缺陷，调控政策模糊，导致工作很难顺利开展。政府宏观调控的目标是抑制需求，但在政策颁布之前已经有很严重的问题，导致缺乏连续性和稳定性，短期调控政策和长期调控政策目标相互之间存在矛盾，例如经济适用房、税收等政策的落实情况不理想。

1.2 缺乏有效监督

房地产经济管理的主要目标是提高管理水平，保证行业的健康发展，但是在政策落实时缺乏有效的监督，没有真正发挥出作用。目前房价在逐年上涨，最直观的情况是房价在被拉动上涨，超出了购买者的承受能力。调控原则与实施细则不一致，国务院和地方政府的监督管理存在交叉情况，导致管理范围模糊不清，造成了阻碍。同时缺乏完善的管理制度，虽然房地产行业具有成本低、产出高的特点，但部分地方政府为了增加财政收入，推动地区经济发展，不断抬升土地价格，容易出现权力寻租、腐败以及权钱交易等问题。

1.3 法规体系不健全

我国房地产行业发展目前处于初级阶段，虽然在规划、设计、交易以及管理等各个阶段展开管理，但是没有完善的经济管理法。现行法律法规已经不适应发展的需求，在很多方面都存在缺陷，无法解决实际中遇到的问题，自身权威性比较差。政府在特定的领域虽然建立了一些法规，但是由于缺乏管理细则，导致存在严重的政令不通、有法不依现象。没有法律法规约束的直接后果是市场秩序比较混乱，不会按照规定程序去办事，容易出现一系列问题。为了实现房地产行业的长远发展，要注重法律法规体系的建设，提供稳定有序的社会环境[1]。

1.4 经济泡沫现象

房地产行业占据着大量的社会资源，由于回报率比较高，市场竞争非常激烈，容易出现经济泡沫现象。虽然在一段时间内，房产价格会出现环比下降，但是从整体趋势来看，其依然呈现上升的趋势。根据有关部门的调查，房地产成交量如果出现萎缩，那么会面临资金链断裂的情况，所以行业将会面临巨大的压力。因此不能仅依靠政府的资金投入来维持增长，由此可见泡沫现象危害非常大，要学会用发展眼光去看待问题，对可能出现的问题做出科学合理预测，制定出有效地应对策略，减少不必要的损失

2 相关问题的解决对策

2.1 加强立法建设

从当前房地产管理的基本态势出发，可以发现市场调控已经基本处于失效状态，依然强调“经济发展自由化”，可能产生与资本主义国家类似的经济泡沫化风险，建议发挥我国经济制度优势，加强宏观调控，通过立法工作对房地产经济进行全面+重点相结合的管理制度。各地（县/区一级）可将房地产经济发展态势生成报告，包括可利用土地面积、房屋成交量（商品房/公寓）、房屋均价、投资总额等等一系列关键信息，并出具地方性管理计划草案，上交至上级（市一级）部门，由上级部门进行汇总、审核，对草案进行评估完善。完善后的方案上交至省级管理部门，最终由中央政府根据报告内容进行立法，如限制单一自然人/家庭持有多套房产、限制囤房等，再将法律推向执行。对于无法有效执行相关法律，或者提交了虚假报告的地方部门，要求予以严厉惩处，从而有效保证法律的可行性和执行效果，加强法律层面的房地产经济管理[1]。

2.2 完善融资环境

金融环境的完善，可以从两个角度进行房地产经济的调控，一是增加投资渠道，使投资人的闲置资金，可以通过其他方式保值/增值；二是使被吸纳到房地产行业的资金可以快速进入其他领域的循环中，避免其再次无限制投入到房地产领域中，以降低该领域的投资热度。要求各地加大民办银行的兴办力度，适当降低准入机制，允许百亿以上规模的财团开办民营银行，但限制其融资额度，允许新注册的民营银行在经营的一年内，吸收相当于注册资本20%的资金，放款额度不得高于自身资本总额（含吸收资本）的40%，此后每一年增加5%，一方面发挥民营银行在金融活动中的作用，另一方面避免金融无限制活跃带来的投资风险。此外，金融环境的完善能够直接抑制房地产价格，使多余资本可以注入其他领域。如通过法律条文约束一线/二线城市房价、增加三线/四线城市购房补贴等，实现购房重心的转移。

2.3 管理因地制宜

管理的因地制宜，是指以中央和上级部门的框架性政策为基准，结合自身实际情况，拟定更具针对性的管理措施，确保政策的执行效果。如某地对一线/二线城市房价进行了约束，但三线/四线城市的房屋销售态势并不理想，境内投资人宁愿购买其他城市的商品房，也不愿意到当地小城市购买房屋。经进一步分析，发现当地三线/四线城市交通环境不理想，且基础设施不完善，投资人并不满意生活环境，房产升值空间也比较有限。在此背景下，建议当地结合三线/四线城市的优势特点，引导建立完善的产业链[2]。假如当地旅游资源丰富，可引导成立国有大型旅游公司，带动周边物流、商业服务、旅游配套设施的同步建设发展，使投资环境、金融环境和生活环境更趋完善，为上级政策的执行提供帮助。

3 结语

房地产其他方面的管理制度也存在很多不科学的地方，整体的执行措施还没有完全的制度规划，并且与经济管理的发展措施想悖离，部门地区甚至出现泡沫经济的经济发展假象，使得房地产经济管理方面的问题逐步增大。为了彻底改变这一局面，必须结合政府的经济管理制度，对现行房地产经济管理体制存在的问题加以纠正和完善，并逐步优化各项经济措施，实施稳定科学的经济手段，从而保障经济的合理高效发展。