信息时代背景下 “硅巷”模式探索老城更新的新路径

徐露?魏羽力

摘 要：信息时代背景下，新一轮科技革命和产业变革正在孕育兴起，全球科技创新呈现出新的发展态势，创新产业在空间上也出现了“科技回归都市”的新趋势。但老城往往环境相对杂乱，基础设施相对薄弱，需要通过转型升级才能有效满足高层次创新人才对优质载体的需要。本文通過对纽约“硅巷”特征的解读，以南京市玄武区为例，尝试提出促进老城更新与创新空间相互融合的对策及建议。

关键词：创新;城市硅巷;老城更新

1 “硅巷”概念的产生及内涵

“硅巷”是现代创新创业载体的一种形态。“硅巷”一词最早来源于美国纽约，依托丰富的人力资源、便捷的交通和雄厚的经济基础，纽约集聚了大量的信息技术、互联网、人工智能等高科技企业，这些高科技企业群已经成为纽约市经济增长的主要引擎。区别于硅谷的郊区科技园，纽约硅巷的科创产业聚集在中心城区，这种基于老城更新形成的无边界科技产业聚集区称为“硅巷”模式。

“城市硅巷”，不是单纯的工业开发区，也不是传统的科技园区和孵化器，而是一个创新复合空间。城市硅巷主要包括六个方面的特征：其一，从区位条件来看，城市硅巷的坐标定位在大都市“主城区”，与城市的高品质生活紧密融合，只有大都市的城市能级，才能满足硅巷对大量创新人才、基础设施、公共服务、资金资本等要素的需求。其二，从空间形态来看，城市硅巷在空间上有集聚，但范围上无边界。其生命力在于打破物理边界，实现开放融合集聚，把老城区的各类资源，用“无边界”的理念串联结合，构建开放式创新空间和技术平台。其三，从创新资源来看，硅巷不是一个单一要素的载体，而是具有较高科技创新水平的创新资源聚集地，汇集海内外知名孵化器、加速器、研发机构、国家创新合作中心、科技中介机构和商业配套等各类要素;其四，从功能配套来看，硅巷不是一个单一功能的工作场所，而是一个以创新为特质的活力区，是集工作、生活、休闲为一体的创新复合空间能够提供完善的商业配套和卓越的物业品质，促进人与人、人与信息、人与技术互动碰撞，激发创新人才和创造力。其五，从管理运营来看，城市硅巷是政府、企业、经营方、投资方、产权人等多元主体共同合作建设，实行市场运作和商业化管理的创新共同体。其六，从创新类型来看，城市硅巷以科技成果转化为主，发展应用场景型产业，孕育新经济新产业新模式。

2 玄武区发展基础

2.1 优势条件

区位条件优越。玄武区位于南京的市中心，历史上是皇城之基、民国首府的所在地，现南京市政府也坐落于此，加上其山水城林的格局，有着得天独厚的区位优势。

创新载体集聚。目前玄武区有近百万平的载体亟待通过改造与转型升级释放价值。珠江路创业大街近年来通过商务楼宇的改造，从以前的电子一条街逐步转型形成了创客文化生态圈。

产业基础优良。在文创设计、金融服务、商务商贸、软件信息服务等领域，玄武区在全市和华东地区都具有较强竞争力，比如大设计产业近年来不断增长，2018年营收145亿元，年均增幅超过了20%。玄武区一方面创新产业已经具备一定规模，另一方面发达的服务业也为创新产业的发展、人才集聚奠定了良好基础。

2.2 面临挑战

载体空间复杂，改造难度较大。目前，区域内商务楼宇及其他可利用载体数量众多，但是大多数是低效楼宇，地处老城中心，实现楼宇增效至少面临四方面的困难：一是产权集中难。老城楼宇大多建成时间早，缺乏源头管控，产权极为分散，众多产权人的利益诉求难以协调，无法统一进行改造出新和招商运营。二是改造更新难。老城区商务楼宇大多电梯拥挤、停车位紧张、物业服务水准低，缺少商务商业配套与集中化招商运营服务，不适应现代化办公要求。楼宇整体品质差导致租金收入低，产权方及运营商缺乏楼宇改造更新的积极性，形成恶性循环。三是业态提升难。目前玄武区商务楼宇产业集中度较低，存在大量餐饮住宿、批零仓库和医疗美容等低端服务行业，入驻企业效益差、业态杂。楼宇产权方和运营方以租金为导向，难以保证空置时间以吸引优质企业，对入驻企业的品质及业态要求较低。不少楼宇缺乏专业化招商，招商门槛较低，招商管理混杂，导致楼宇业态提升困难。四是回租回购难。楼宇回租回购可以有效提高产权分散楼宇的运营集中度，但需要大量的资本投入，且楼宇后期改造成本高、资金回收期长，社会投资机构参与的积极性不高。

老城环境相对杂乱，基础设施薄弱。玄武区部分商务楼宇年代久远，建筑立面杂乱破旧;背街小巷环境品质较差，街巷空间精致化、特色化打造的水平较为薄弱。同时，由于老城区用地相对紧张，基层社区配套相对薄弱。

创新生态未建立，产业带动效应不明显。尽管玄武区拥有大量科教资源，但科教创新能力并未转化成为发展竞争力，产业转化能力较弱。同时，由于地方政府与高校院所行政等级差异造成协调障碍，地方政府与高校院所的合作存在体制机制瓶颈。再者，区域内产业扶持缺失，中小企业成长环境较差。

3 南京市珠江路地区“城市硅巷”发展对策与建议

3.1 楼宇转型——多方参与、协同合作，打造创新空间

城市更新属于市场化竞争领域，政府重点是做好规划引导和政策集成工作，鼓励城市更新投资机构、第三方运营机构和产权人为主体参与玄武硅巷建设。当前，解决低效楼宇转型增效问题主要有政府平台主导模式、产权人主导模式、合作模式和市场化模式四类操作模式。第一，政府平台主导模式，主要适应于政府或国企自有物业、改造难度大且对城市形象产生重大影响的物业以及符合国企平台市场化转型的载体。第二，产权人主导模式，主要适用于产权人有强烈的更新意愿且具有强大的资金实力和运营能力或者载体存在容积率补偿的空间。第三，合作模式，产权方和投资运营方共同推进，主要适用于以下两类情况：产权人有改造意愿但是缺乏改造资金和运营能力或者产权人希望分享改造后价值增值。第四，市场化模式，主要适用于一二线城市核心地段的物业载体，未来存在升值空间，或者目前运营低效的载体，通过改造实现升值。

3.2 政策集成——发挥政策引导的催化剂作用，营造创新环境

科技成果转化上，出台促进科技成果转化条例，明确由国家资助完成的科研成果，可将科技成果知识产权全部或者部分给予完成人，鼓励高校院所自行实施成果转化，科技成果转化收入留归本单位。低效楼宇改造上，对完成转型升级、实现招商引智的商务楼宇给予补贴与奖励。税收减免上，对高端紧缺型人才实行个税封顶，对产业人才实行退税及个税抵扣，对定向空间、定向产业的企业实行税收减免。

3.3 服务升级——完善创新创业与生活服务配套，塑造创新氛围

一是加强设施供给。在提升老城基础设施网络能级的基础上，紧跟信息时代步伐，利用5G试点城市建设的契机，率先在城市硅巷建设中建设现代化信息设施，推进高尖端设施的首建首用，打好城市硅巷的建设基础。同时，结合未来城市建设实践，打造城市中心物联网系统，建设城市内部无人驾驶公交车试验区。

二是优化服务供给。依托智慧城市建设基础，搭建硅巷信息平台，将投资者、创业公司和求职者联系在一起，为企业创办、交流培训、创业融资、宣传推广、技术需求等提供配套服务。建设国际化人才社区，提升老城生产生活服务能力，为高端人才打造高质量工作环境和高品质生活环境。发挥老城历史文化魅力，以文化引领时尚前沿功能提升。

参考文献

[1]姚成二.“硅巷”是什么？且看南京雄心[J].决策，2019（04）：46-48.

[2]姜琴，陆红姝.从纽约硅巷经验谈南京硅巷建设建议[J].科技和产业，2019，19（02）：41-45.

作者简介

徐露（1994-），女，汉族，江苏南京人，学生，硕士研究生，南京工业大学，研究方向：城市规划与设计。