探析楼顶空间的权属问题及解决途径

【摘 要】 空中花园、楼顶别墅、最牛违建，一次接一次挑战着公众的承受能力。现在城市房地产的发展速度，可谓是风驰电掣，由此引发了种种建筑物区分所有权争议也屡见不鲜，在开发商的售楼手段中赠送楼顶天台这种楼顶权属纠纷格外突出。本文从客观现实出发，将理论实践相结合，对楼顶空间权属争议部分的界定进行探讨、向充实空间权立法内容提出建议。

【关键词】 楼顶空间 建筑物区分所有权 空间权 共有部分

楼顶空间位置微妙，位于区分所有建筑物的外缘以外，在物理性质上与楼顶紧密相联，又与建筑物的基地原属一体，对其使用涉及建筑物区分所有权和空间权两种制度。后一种制度在我国立法上几乎还处于空白，使得对楼顶空间的利用无法可循，处理纠纷无法可依，学说理论上的分歧又加剧了实践中的混乱，因此楼顶空间的权利归属需要具有学理及法律意义的抽象归纳和分析论述。

一、楼顶空间的概念

楼顶指多层建筑物的顶部，是一栋建筑物必不可少的部分。从结构上看，楼顶是整栋楼房的外围构件，具有遮风挡雨、清除雨雪、隔热保温的功能和一定的承重作用。 由于城市建筑规划的要求以及对建筑美学的追求，楼顶的表现形式多种多样。平顶、尖顶、坡顶、圆顶等形状各异，其中平顶形状的平台、露台最为普遍，产生的争议也最多，是我们将讨论的楼顶的主要形态。

二、楼顶是区分所有建筑物的共有部分

（一）区分所有建筑物的共有部分。区分所有建筑物由共有部分和专有部分组成。所谓专有部分，是指在区分所有建筑物中，具有构造上与使用上独立性，得为区分所有权客体之建筑物部分。①所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物的其他部分。

（二）楼顶不是顶层房屋所有人的专有部分。从构造上讲，楼顶不满足区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性等判断基准，并依赖于地基和其他楼层的支持，不具备独立性;从使用上讲，一般来说，楼顶是为全体区分所有权人的需要而设计的，并不是只有顶层的区分所有人才有需要，楼顶也不具备使用上的独立性。②因此即使楼顶与顶层房屋在构造上紧密相联，不能认为楼顶是顶层房屋所有人的专有部分。楼顶对于其他楼层房屋也非常重要，是一个完整意義上的房屋的不可缺少的一部分，因此无论楼顶是否设置公共设施，都应属于共有部分。

三、楼顶一定空间可否成为空间权客体

（一）空间权基础理论。空间权，是指于空中或地中横切一断层而享有的权利，抑或对土地地表上下一定范围内的空间的权利。空间虽然无形、无体，只能通过人的主观思维对其进行客观界定，但是我们可以对其进行三维量化。由此而言，空间是完全能够被特定化的，可以作为空间权的客体。

（二）楼顶上一定空间可否成为空间权的客体。我们认为土地使用权人在其使用的空间范围内，可以就一定空间设定空间利用权。对于楼顶上一定空间，要视其使用主体及使用状况的不同而区别对待，对其是否可以成立空间权不能一概地加以肯定或否认。而空间的开发、利用通常称为对土地的立体利用，包括对地表上面的利用，和对地表下面空间的利用，如土地使用权人允许他人在自己的屋顶平台上架设广告塔等。在具备以上条件的前提下，土地所有权人、使用权人可以为第三人就楼顶上一定空间设定空间权。

四、关于空间权的立法构想

民法典体系严谨，除在物权法中规定原则性条文，肯定空间权作为不动产财产权的基本法律地位的同时，空间权制度的完善也需要单行法的支持。根据台湾地区立法的经验，空间权立法需要一系列制度配合。空间地上权的设立涉及到权利人与土地所有人及原地上权人之间关系的处理，同时，要确立空间的范围，也必然涉及到土地登记规则的调整等。这些，都要求原有的土地法规及不动产登记规则作出相应的修订。

五、结语

近年来，随着中国房地产业的迅猛发展，高层建筑如雨后春笋般拔地而起，与建筑物区分所有权相关的各类纠纷也日渐增多，特别是涉及建筑物共有部分的纠纷更是层出不穷。而目前我国对建筑物区分所有权的理论研究尚不深入，立法亦显滞后。因此，加强对建筑区所分所有权的研究与立法已成为当务之急。在建筑物区分所有权中，共有权既是理论研究的重点问题，也是实践中的难点问题。本文采用比较分析的研究方法，立足中国实际，紧密结合《物权法》草案的审议修改动态，对建筑物区分所有之共有权进行了初步的探讨，以期抛砖引玉。共有权的问题比较复杂，特别在建筑物区分所有权之共有权的性质、共有权的权利行使和保护、空间权等方面尚有较大争议，而实践的发展又不断给理论研究提出了新的课题和更高的要求。

【注 释】

① 尹章华、王惠光等《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社 2003 年版，第 16 页

② 但淑华《屋顶平台问题的法律分析》《中国律师》2003 年 11 期

【参考文献】

[1] 游九松. 楼顶平台产权归属及利用研究[D].山东大学，2010.

[2] 陈春生. 楼顶权属界定及其争议解决规则探究[J]. 平原大学学报，2006（03）：51-53.

[3] 谢晓辉. 楼顶平台权属及利用问题研究[D].郑州大学，2019.

[4] 吴文平. 区分所有建筑物立体空间使用权探析[D].厦门大学，2009.

[5] 刘强. 空间权研究[D].西南政法大学，2007.

作者简介：李丹慧（1997—），性别：女，民族：汉族，籍贯：四川省成都市，学历：研究生，单位：西南民族大学，研究方向：民法。

本项目得到西南民族大学研究生创新型科研项目（项目名称：探析楼顶空间的权属问题及解决途径;编号：CX2020SP16）资助