我国房地产行业投资可行性分析中存在的问题及改进策略

胡自强

【摘 要】 房地产投资不同于一般投资行业，它具有投资高，收益高，风险高三大特征，投资回收期又长，在期间有很多不确定因素，是一项风险和收益共存的活动。对房地产投资进行可行性分析还有很多需要完善的地方，本文便是对可行性分析中经常遇见的问题进行一些分析，然后提出一些改进方案。

【关键词】 房地产投资 可行性分析 改进方案

一、绪论

目前伴随着我国住房制度改革和农村城镇化进程的推进，现有的住房制度日益市场化、货币化。同时，随着人平均收入增加和信贷政策支持，现在居民住房的需求得到了前所未有的释放。因而导致我国房地产投资、建筑面积和房价上涨。房价上涨得太快，房地产泡沫也越来越明显，投资者们对房地产的投资增长率有明显的下降趋势。并且我国大多数中等城市的房价收入比超过了10，而发达国家的房价收入比一般都低于7。房价普遍太高，大大的超出了居民的承受能力。房地產聚集的泡沫让政府必须对房地产市场进行一些调控。

二、可行性分析中存在的问题和原因分析

（一）可行性分析相关的专业知识的缺乏

正确的分析是房地产项目财务评价的前提。在项目进展过程中，为了使财务评价结果更加可靠，必须分析影响房地产项目的不确定因素，明确哪些因素会导致项目建设和运营期间财务评价结果的变化。以上数据分析需要相关专业人员准确进行。我国房地产起步较晚，缺乏完善的系统来分析项目的可行性，需要提高从业人员的专业性。

目前我国还没有房地产可行性研究的标准和规范，也没有明确的分析规范和方法，可行性研究可以说是非常随机的。此外，相关从业人员素质参差不齐，市场信息透明度很低，可行性报告往往有一定的缺陷，基础工作不是很扎实。此外，许多企业没有健全的可行性分析标准，没有建立相关数据库，没有在系统中收集有用的信息，导致可行性分析不够准确。

（二）房地产投资可行性分析受多方面的影响

自从2018年以来，跟房地产相关的调控政策一直都在不断更新，全年全国有关房地产的调控次数已经达到了404次。这足以表明，国家对于房地产调控的决心是很明显的！

房地产行业目前作为国民经济的支柱产业，它的产业链相对其它行业来说比较长，对与之相关的上下游行业的拉动作用非常的明显，能间接或直接的影响到建材、设计装饰、金融保险、广告传媒、家电家具等行业的前景和发展。

项目所在的城市所处的不断变化的政治、人口、文化、经济、技术等因素会对项目的可行性产生很重要的影响，项目所处的市场条件和宏观环境都不一样，只有把握住该项目房地产市场的整体走势，才能进行科学的决策提供宏观依据。

（三）各项指标分析处理比较困难

在进行可行性分析的时候，最重要也是最中心的环节就是对所投资项目的财务数据进行分析，然而我国有很多房地产开发商是没有上市的，他们的财务报表都没有对外进行公布，但是这些财务数据石可行性分析必须要计算的，没有财务数据根本不能对一个公司的项目进行可行性判断，因此可行性分析人员还要去他们公司寻找这些财务数据。

在分析可行性的过程当中，需要对项目的各项财务指标进行计算、汇总、分析。其中财务指标的计算是一项十分复杂的过程，财务指标还分为静态指标和动态指标。其中静态财务指标包括单位建筑面积投资回报额、投资回收周期、投资回收率。动态财务指标包括财务净现值、获利指数、净现值率。这些数据都需要很多的专业知识才能计算得出。

三、分析方法的改进策略

（一）加快专业化及市场培育工作

加快对相关专业人员的可行性分析培训，加快专业化和市场化工作，促进行业规模化和专业化，是提高可行性研究水平，确保其准确性、深度和差错控制的根本保证。

信息的缺乏或错误可能给可行性分析带来巨大的误差。在这种情况下，可行性分析人员需要加强信息的收集和整理：通过去精、去伪、真实的过程，将市场上分散的信息整理成可用的数据，建立可行性研究数据库。

（二）抓住关键因素进行进行分析

可行性分析中需要分析的东西很多，但是有的重要有的不是太重要，而快速有效的可行性分析就需要揪出重要的几个点进行分析，首先项目的区域环境分析就是很关键的一个点，在这个分析中需要对项目所在的城市所处的不断变化的政治、人口、文化、经济、技术等因素进行分析和研究，调查清楚项目所处的市场条件和宏观环境，把握住该项目房地产市场的整体走势，为进行科学的决策提供宏观依据。

房地产开发的条件也是一个重要的影响因素，地理环境等会影响房地产开发的难易程度，必须先对项目自身的发展现状和开发条件进行逐项分析，初步确定该地块及其环境的缺陷和优势，为项目进行定位、投资和可行性分析做好准备。

通过对该项目开发时遇到的主要竞争对手的楼盘进行分析，了解该项目的主要竞争对手的销售价格、市场反应、楼盘规模等等，同时还要了解竞争对手的营销策略和目标客户，为项目开发的竞争策略提供可信的依据。

（三）借鉴沃尔评分法对财务指标进行分析

从现实来看，当一个项目没有盈利能力时，这个项目就是无用的，分析这一能力的时候首先要预估项目投入资本的实际成本。成本预估之后，就对预期收益进行评估。项目的清偿能力也是对项目的一个重要指标 ，所投入资金能否收回是对项目是否投资的一个最基本的考察。

本环节通过对沃尔评分法的借鉴，对房地产项目的盈利能力和偿债能力进行打分，分值为最低1分，最高10分，盈利能力的权重为20%，偿债能力的权重为15%，最后取加权平均数得出盈利能力和偿债能力的综合得分。计算该分数可以相对简化计算，对可行性的分析可以起到一个初步的参考作用。

房地产投资可行性分析中的财务分析需要根据分析所得出的数据和信息，、拟订一份筹资计划和投资计划，预估一下该项目的投资成本，然后预估一下经营收益，最后编制各种经济报表，进行项目的不确定性分析。根据上述分析和数据处理得出项目是否可行，这一步骤在整个房地产投资可行性分析中是非常核心的内容。

【参考文献】

[1] 刁艳波.中国建筑业劳动力成本增长问题及综合评价研究[D].重庆：重庆大学，2014

[2] 马莉.房地产投资对不同规模城市经济增长的影响探讨[J].广西经济管理干部学院学报，2018-06-15，4：21-24