保障性住房“共有产权”模式实施现状及优化路径探究

肖萌

【摘 要】 建设共有产权保障房是解决中低收入家庭住房问题，完善我国住房保障体系的重要举措。虽然政策设计的初衷良好，但是在实际试点工作工作中，依然存在共有产权保障房尚未实现供求平衡、相关配套政策不完善，制度运作机制不完善等问题，为了更好地发挥共有产权模式的效力，有必要从目前的试点工作中汲取经验，吸取教训。

【关键词】 保障性住房 共有产权 完善路径

作为人类赖以生存和发展物质资料之一的住房，其存在的难以满足人们住房需求问题的解决关乎国计民生。自我国实施商品房政策以来，房价伴随着不断高涨，中低收入阶层的住房需求难以得到满足，带来一系列严重的社会、经济和政治问题，其住房问题的解决迫在眉睫。

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，同年淮安市率先在全国试实施共有产权保障房政策，上海、湖北省黄石市随后推行。2014年4月北京等6所城市成为全国共有产权保障房试点城市，四川等省份也确定了省内几所城市作为本省共有产权保障房试点城市。

一、黄石市实施现状

自2009年以来，黄石市创造性地引进“共有产权”做法，按照“打破商品房与保障房界限、变一次让渡为分步让渡”的思路，采取可租可售、租售并举的方式，被确定为结合棚户区改造推进公共租赁住房制度建设试点城市，率先把经济适用房、廉租房、直管公房等保障性住房統一归并为公共租赁住房，在棚户区改造过程中黄石市在棚户区改造安置中率先推进了被征收人与安置还建单位共同持有房屋产权的“共有产权房”模式。共有产权模式系统地缓解了本市保障性住房建设及棚户区改造中经济、住房“双困难”群体的住房需求问题。北京、上海等地也结合其各自实际，提出了共有产权住房试点的思路。16年4月起，黄石市暂停新建共有产权保障房。

黄石市共有产权保障房建设主要采取以下三种模式：

1.棚户区改造安置还建房模式

2.政府与企业共建共有产权公共租赁住房模式

3.政府与个人共建模式

二、主要问题

（一）尚未实现供求平衡

共有产权保障房出售时部分由政府出资，一定程度上缓解了中低收入群体的购房压力，但其仍存在供需异位现象。共有产权房保障由于需要建设控制成本，大多距经济中心较远，交通不便；受房地产价格和居民收入水平的限制，现实中并非所有中低收入群体都买得起共有产权保障房。因此，虽然共有产权保障房政策一再降低购买准入门槛，其缓解住房供需不平衡问题的效果仍有待增大。

（二）相关配套政策不完善

我国目前共有产权保障房运行管理政策、理论实践的不足以及细节针对性不强等，阻碍政策的实施达到理想效果。淮安市共有产权保障房政策产权比例的设定缺乏灵活性，不能满足购房者多样的产权需要及出资负担需求。此外，我国共有产权保障房产权的部分处置权在实现过程中面临诸多制度障碍，其中主要包括信贷制度和税收制度。我国现行信贷制度对居住者以自身所有部分产权的抵押行为形成一种束缚，一部分银行、金融机构等出于风险因素的考虑不予受理其贷款申请；另一部分情况下其部分产权可以进行抵押，但抵押者在抵押与回购其部分产权时都需缴纳增值税和所得税，这种重复课税增加了共有产权保障房家庭的负担。

三、完善路径建议

（一）实行严格的准入制度

一方面，建立完善的个人收入申报系统、个人信用档案系统以及家庭收入档案，根据收入水平的变化，调整中等偏低及最低收入家庭的标准，定期向社会公布，接受全社会的监督。另一方面，建立复审制度，每隔一段时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条件的方可继续享受住房保障政策。有关职能部门应指导和固化相关作法，以维护社会保障的公正性，使涉及政府公共财政的资金运作置于社会监督之下。

（二）完善共有产权房设计

定价上采取顺价的定价方式，减小其受商品房市场波动的影响，促进共有产权房平稳发展，彰显其优越性。

设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制，充分发挥政府、企业和个人三方参与的积极性。政府对共有产权住房的政策支持可采取实物共有，也可以采购政府一次性补贴等形式。公共租赁住房分次出售产权、与承租人共有到最终由承租人完全买断产权。同时，随房地产形势变化灵活设计共有产权住房实施规则，减轻回购约束中的政府风险，降低政府的监督成本较大。

（三）争取各方的配套政策支持

立法机关应结合我国国情，制定统一的综合性住房保障法律，从法律上明确住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源等有关内容，并建立起专门管理的机构；各地方应结合本地实际情况，制定出地方性法律法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。以切实解决低收入群众的住房困难问题，推动保障住房制度改革的顺利进行。

在信贷政策上，要与银行等金融机构进行深入的探讨，争取其实质上的支持。探索共有产权住房中个人贷款首付比例、企业建设工程抵押贷款、住房处置权等问题，早日出台相应的金融产品，打消银行、企业和个人的疑虑。

【参考文献】

[1] 杨杉杉. 江苏省淮安市共有产权保障房政策效果评估[D].延安大学，2017.

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