房地产企业税收筹划案例分析

张雪源

【摘 要】 在持续调控的大背景下如何能做到既能开源、也能节流并且谋求企业的可持续发展，成为了房地产企业关注的焦点。而在不違背相关国家法律法规的前提下，合理进行税收筹划，成为当前的主流手段之一。文章以A房地产公司（简称A公司）为例，详细剖析A公司2008～2013年进行的一系列税收筹划工作。分析如何通过税收筹划有效地减轻公司税负、规避涉税风险、降低经营成本，从而提高经济效益。

【关键词】 房地产 税收筹划 案例

一、引言

xxxx置业有限公司（以下简称A公司）于2003年成立，注册资本为4960万美元，其中B发展有限公司占股90.91%，C置业有限公司（母公司B发展有限公司也由其投资），占股9.09%，公司类型为中外合资的有限责任公司。

二、案例概况

从2006年起，D市市政府决定建设高品质新市区。第一期工程规划进行约81万平方米，第二期工程规划进行58万平方米，A公司于2006年和2008年分别得到两块计划用地的土地使用权。

根据土地出让合同的规定，在2006年取得第一块土地时，单价为251/m?，总价203695536元，在企业全额缴纳土地使用权出让金的同时，财政按照8.4万元/亩的额度返还给企业，专门用于有关公用基础设施的建设。A公司在2007年全额缴纳出让金后，于2007年取得财政返还金9900万元。当时，A公司是直接将此项资金直接作为政府补贴入账。在2008年税务部门征税时，将此项政府补贴纳入年度应税所得额的计算范围，补征企业所得税约3267万元（税率33%），并且根据相关规定处以加收滞纳金。在此次征税之后，A公司进行了自我反思，于是从2008年起，公司决定对该项业务开始进行必要的税收筹划。

三、税收筹划方案介绍

（一）“土地出让金返还” 涉税筹划。A公司清偿出让金后财政按照13万元/亩的标准返还A公司，将其用于公共设施建设。根据当地地税2011年发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》和国家税务总局发布的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》中的有关规定，A公司在2008年全额缴纳土地使用权出让金后，应该在同年得到返还金11800万元。A公司先通过市政府与市建设局签订了《政府项目委托代建协议》，随后财政资金通过财政局拨付给建设局，建设局然后拨付给A公司。该项项目的监管和验收工作都是由建设局承担。同时，A公司对此笔款项单独进行会计核算并专款专用。

（二）“销售收入确认” 涉税筹划。由于其中多数客户将房屋是作为投资用途，实际交房时不完善有关手续，A公司只能收到客户支付的首付款。同时，客户采取按揭归还的形式还款，直至款项完全付清之后再来办理接房相关手续。据A公司统计显示，至2011年企业已竣工楼盘采用全款形式销售而实际按揭付款的合同收入为288111530元，实际收入192654099.3元，差额达到95456430.7元。

A公司与客户签订合同的形式虽为全款购房合同，但是实质上是分期付款购房合同。按照2009年发布的文件《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业采用分期收款方式开房商品房的，应该按照销售合同注明的价格和付款日确认收入。客户提前付款的，再付款日确认收入。在这种情况下，A公司在计算营业税时，A公司实质上通过预售方式销售的房屋，其营业税的纳税义务发生时间是收到预售款的当天。

四、筹划方案评价与思考

（一）“土地出让金返还” 涉税筹划效果。A公司在取得财政返还11800万元时，根据财税[2008]151号文规定，如果按照正常方式处理需将财政返还视为A公司当年的收入总额。此种情形下，土地出让金的所得税均由A公司承担，需多缴纳11800×25%=2950万元的企业所得税。

通过上述税收筹划，A公司的出让金返还可以不计入企业所得税的应税收入，会计可处理为其他应付款。此时，可少缴纳企业所得税11800×25%=2950万元。同时考虑到货币的时间价值，该项目于2011年建设，按8%的利率计算得出A公司每年可节约236万元，四年间可节约资金成本1063.44万元。

（二）“销售收入确认”涉税筹划效果。最终计算得到A公司应纳税所得额约为4000万元，应交营业税（税率为5%）477万元、企业所得税约为1000万元，企业当期承担了相当大的税负。因此，A公司财务部门将收款方式直接改为分期收款，税负也可以分期缴纳，原来享受折扣的折扣可通过其他方式处理，递延了上述税款。虽然递延税负并不能减少税负，但相当于获得了无息贷款，得到了资金的时间价值，可获得递延纳税收益。

五、总结

2008～2012年该项目启动至结束，尽管A公司的项目规模不大，税收筹划的方式也相对简单，但却在合理地利用了国家和当地的税收政策的基本条件下，通过一定的业务处理使得该公司的营业成本和应缴纳税款大大地降低了。这充分证明，合理的税收筹划对于房地产企业资金地节省和有效地利用有着至关重要的作用。

【参考文献】

[1] 王小玉.房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J].经济研究导刊，2010，（2）：87-88.

[2] 叶友娇.浅谈房地产企业税务筹划的几个要点[J].中国商界（下半月），2008，（4）：17.