房地产价格、CPI与居民消费需求增长

时间：2024-04-25

常晔

摘要：本文利用VEC模型，分析了房地产价格、CPI与居民消费需求增长的长期均衡关系及格兰杰因果关系，并利用脉冲响应函数，深入分析了房地产价格对居民消费需求及CPI的影响机理。得出如下结论：房地产价格上涨的财富效应大于替代效应、房地产价格与物价水平存在相互促进的关系、房价上升对物价水平产生的影响先负后正、物价上涨不利于扩大居民消费需求、居民消费需求的增长对物价水平的上升无明显影响等结论。最后，根据分析结果，简要提出了相关政策建议。

关键词：房地产价格；CPI；居民消费需求；VEC

随着经济的发展和产业结构的不断优化调整，扩大内需，提高消费对经济的拉动作用，成为我国转变经济增长方式的重要目标之一，但我国居民消费增速一直未有明显起色，部分学者研究认为，快速上涨的房价对使居民财富集中于房产上，不利于居民扩大消费需求。的确，近年来以房地产价格为代表的资产价格快速上涨，已经引起了大家的普遍关注。尤其是国际金融危机爆发以来，我国房地产价格更是迅速上涨。在2009年房价快速上涨的同时，CPI却一直低速甚至负增长，但2010年-2012年，通胀压力又开始显现。那么究竟房地产价格、CPI与居民消费需求之间存在什么样的相互关系？本文基于我国经济发展的实际情况，拟利用VEC分析方法，对此问题进行深入的分析研究。

一、理论综述

国外学者的研究集中在房地产价格与通货膨胀之间的关系上，对房地产价格与居民消费需求之间关系的研究较少。美国经济学家欧文·费雪于1911年在《货币的购买力》中提出：货币供应量的增长首先引致资产价格的上升然后才是消费物价的上升。Smets（1997）发展了一个结构模型，阐明了未预期到的资产价格波动可以影响通货膨胀预期的两条理由：第一，资产价格波动可以直接影响总需求；第二，资产价格强烈地受到未来预期回报的影响，而未来预期回报则分别受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。Goodhart和Hofmann（2000）对12个国家的CPI通货膨胀方程进行了估算，通过大量的回归检验得出结论：货币类资产，尤其是在两年期水平上的广义货币的增长率、名义利率和房地产价格三个变量对通货膨胀有显著的解释力，资产价格特别是房地产价格的确有助于预测未来的通货膨胀；Goodhart（2001）经过进一步的研究认为：股价以及汇率与滞后的产出和通货膨胀之间的联系较弱，而房地产价格变动与滞后的产出和通货膨胀之间的联系则要紧密得多。Kontnonikas和Montagnoli （2002）估计了房价对总需求和通货膨胀的影响，发现房价对于总需求具有重要影响，并且住房价格波动与未来的消费价格膨胀之间具有高度的正相关性。Tkaea和 Wi11kins（2006）分别检验了股价与房价对加拿大GDP和通货膨胀的预测能力，发现房价能够预测未来产出与通货膨胀。

国内也有不少学者对我国房地产市场与通货膨胀之间的关系进行了研究。但结论不尽相同。王维安等（2005）通过构建房地产均衡市场模型，对我国房地产市场进行了实证研究，发现房地产预期收益率与通货膨胀之间存在稳定的函数关系。而黄平等（2005）的研究则认为，我国房地产市场的财富效应微弱，房地产价格的大幅度变化对消费、产出进而对一般价格水平的影响十分有限。经朝明（2006）等通过对1987-2005年房地产市场价格与消费物价指数年度数据进行计量分析后认为，我国房地产价格与通货膨胀之间存在长短期的均衡关系，但是它们之间是负相关的关系，即替代效应大于财富效应，房地产价格的上升会造成一般物价水平的降低。

综合上述研究，可以发现，国内外学者关于房地产价格与物价水平之间的关系研究较多，得出的结论也不尽相同。而对房地产价格与居民消费需求、居民消费需求与物价水平之间的研究则几乎没有。根据上述学者的研究结果可知，房地产价格与CPI、消费需求之间的影响机理非常复杂，房地产价格的上涨会同时产生财富效应和替代效应，一方面，房地产价格上涨使拥有者财富增加，有助于他们增加消费；另一方面，房地产价格如上涨过快，会使人们加大对房地产的投资力度，从而加大购房者的财务负担，对消费会产生一定的挤出。但同时，购买的房屋数量增加，直接带动了与房地产有关联的相关产业的发展，又会对物价和消费产生直接的拉动作用。但房地产价格上涨后，究竟哪种作用的影响较大，房地产价格与居民消费需求、居民消费需求与物价水平之间有无关系、有何关系，还需我们去做更进一步的分析研究。

二、数据来源与模型选取

（一）数据来源

本研究中的房地产价格用当年商品房销售总额除以商品房销售面积得来，然后以此为基础，算出房地产价格年度增速，CPI用当年居民消费价格同比增长速度来代表，居民消费需求增长用当年社会消费品零售总额增速来代表，本研究所用数据均来自中经网统计数据库，样本区间为1991-2012年。

（二）模型选取

为了研究房地产价格（P）、居民消费价格（CPI）、社会消费品零售总额（TC）之间的相互影响，我们选择向量自回归模型作为基本计量模型，选择它是因为其具有以下优点：它把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，因此它可以不以严格的经济理论为依据，还可以避免变量缺省的问题，从而有效地解决了现实分析中难以找到合适的理论基础来构建一个包含所有影响因素的模型的问题，为分析系统中各个变量之间的动态影响提供了很好的分析工具（lü tkepohl，1993）。本文实证分析的具体思路为：首先对各变量进行ADF（augmented Dickey-Fuller test）单位根检验法检验各变量之间的平稳性，如变量是单整的，再进行JJ（Johansen-Juselius）协整检验，以检验各变量之间是否存在协整关系，如果存在协整关系，则建立向量误差修正模型（vector error correction model，VECM），并找出其长期均衡关系进行分析；接着进行格兰杰因果关系检验（granger causality test），分析各变量之间的格兰杰因果关系；最后再运用脉冲响应函数（impulse response function， IRF），对各变量间的动态影响作更详细的分析。

三、实证分析

（一）ADF单位根检验及JJ协整检验

Dickey和Fuller于1979、1980年对他们在1976年提出的DF检验进行了扩充，形成ADF检验，是目前普遍应用的单整检验方法。对P、CPI、TC的ADF检验结果如下：

由检验结果可知，各变量水平值都不平稳，但一阶差分值平稳，均为I（1）时间序列，因此我们可以对其进行JJ协整检验，由于我们要在VEC模型中确定变量的长期均衡关系，所以JJ检验并不涉及协整向量的选择问题，只需检验各变量间是否存在协整关系。由ADF检验可知，TC、P、CPI均不包含时间趋势项，我们在协整方程中也选择不包含时间趋势项（Johansen，1994）。

由表2可知，即使我们按照Reinsel and Ahn（1992）和Remier（1992）的建议把迹统计量加以调整，以克服小样本条件下过分频繁地拒绝原假设，仍然可以得出三个变量存在协整关系的结论。

（二）VEC模型的建立及长期均衡关系分析

我们根据JJ协整检验所提供的信息，运用Terence C.Mills（2002，中译本）对VEC模型结构参数的选择方法，综合考虑方程的拟合优度、参数显著性等问题，确定模型的最优滞后阶数及是否包括趋势项、漂移项，最终估计结果如下：

可以看出，居民消费需求与房地产价格正相关，说明房地产的财富效应已经大于替代效应，房地产价格上涨带来的财富增长使得人们倾向于扩大消费，但值得注意的是，要想将房地产价格上涨带来的财富消费出去，进而发挥房地产价格上涨带来的刺激消费的财富效应，必然要以拥有一套以上住房为基础。因此，房地产的财富效应大于替代效应，也从侧面说明了我国房地产市场投资、投机性需求占比较大。居民消费需求增长与物价上涨负相关，说明物价的过快上涨可能会抑制居民对一般消费品的需求，使人们更倾向于购买投资品以实现财富的增值保值。物价与房价之间存在明显的相互促进关系，说明由房地产需求上升拉动的房地产价格上涨，对房地产关联产业产品的需求和价格产生了较强的拉动作用；同时，物价上涨使人们投资保值的意识增强，在中国投资渠道不畅的现实情况下，物价上涨将会使更多的人们投资房产，从而又推动了房价的进一步上涨。

（三）格兰杰因果关系检验

居民消费需求、房地产价格与物价之间协整关系的存在，说明了它们之间必然存在某一方向上的格兰杰因果关系，格兰杰因果关系检验结果如表3所示。我们可以看出，1、房地产价格上涨是居民消费需求增长的原因，而居民消费需求增长不是房地产价格上涨的原因，说明居民消费需求增长对房地产市场的影响并不明显，以社会消费品零售额为代表的居民消费对房地产市场的影响途径还有待进一步的探讨。2、物价上涨是居民消费需求变化的原因，虽然其显著性并不高；而居民消费需求的增长则不是物价上涨的原因，说明随着经济的发展，我国制造业水平显著提升，由产品尤其是工业产品供不应求所导致的物价上涨风险已经大大降低。3、物价水平和房地产价格存在双向的格兰杰因果关系，具体原因前文已有分析，此处不再赘述。

（四）脉冲响应分析

格兰杰因果关系检验只是说明了各变量之间是否具有因果关系，利用脉冲响应函数，我们可以对各变量之间的动态影响及影响程度作更进一步的探讨。脉冲响应函数描述的是在随机扰动项上施加一个一次性的标准差大小的冲击后对系统内生变量当前值和滞后值的影响，对一个变量的冲击直接影响到这个变量，并且通过VEC模型的动态结构传导给其他变量。根据图1的结果，我们可以看出，给房地产价格一个正冲击后，居民消费需求、物价水平的脉冲响应均为正，居民消费需求的脉冲响应值在第四期达到最大，为4.6%，以后逐渐稳定在3%左右，但居民消费需求对房地产价格的第一期脉冲响应值为0，说明房价对居民消费需求的影响存在滞后区间，这也符合实际情况，因为从投资房市到获得收益再到将收益用于消费需要一个过程。物价水平对房地产价格脉冲响应值第一期为负，第二期后开始转正，在第五期达到最大值3.61%，以后稳定在2.5%左右。物价水平对房地产价格第一期脉冲响应值为负的原因可能为，由于房价上涨和人们购房热情的提高，首先表现的是对消费的挤出，人们降低了对消费的需求。然后，随着房价上涨带来的财富效应的逐步显现，物价水平及消费需求才开始逐渐增长。

四、主要结论及政策建议

（一）主要结论

通过实证分析，本文得出的主要结论如下：1、房地产价格上涨的财富效应大于替代效应，房地产价格上涨会带来物价水平的上升和居民消费需求的增长。2、房地产价格和物价水平存在相互促进的关系，且房价上升对物价水平的影响先负后正。3、房地产价格上涨的财富效应大于替代效应，房价上涨能够带动居民消费需求增长，这也从侧面说明了当前我国房地产市场需求中投资投机需求比重较大（前文已有解释）。4、物价上涨不利于居民消费需求的增长，物价水平的上升会抑制居民消费需求，削弱居民的消费能力。5、居民消费需求的增长对物价水平的上升无明显影响。随着制造业实力的迅速提高，我国消费品加工和制造能力已经能够满足居民合理有效的消费需求，由生产水平低下、供给不足导致的物价水平上升的风险已经大大降低。

（二）相关政策建议

1、密切关注通胀预期，做好通胀预期的管理工作。在通胀背景下，人们更倾向于通过投资而非消费来实现财富的增值保值，在我国投资渠道还很单一的情况下，投资房产似乎成了多数人的唯一选择，大量资金涌入房市会导致房地产价格快速上涨，而由本文的分析可知，房地产价格快速上涨又会进一步推动物价水平的上升，由此可能进入一个物价与房价都快速上升的恶性循环。因此，稳定物价水平至关重要，要进一步关注大宗商品价格波动，保持流动性合理充裕，以稳定的物价来保证房市调控政策及扩大消费内需政策的顺利实施。

2、采取有效措施防止城镇房地产价格快速上涨对居民消费增长带来的负面影响。近年来，我国城镇房地产价格快速上涨，已经给社会经济的平稳较快发展带来了不小的负面影响。一方面，房地产价格快速上涨，将导致城乡收入差距扩大，进而影响农村消费水平的提高。另一方面，房地产价格快速上涨，将进一步加大人们对房地产的投资热情，也不利于扩大消费。因此，需要进一步加大宏观调控力度，确保房价稳定在一个合理水平，减弱甚至消除房价快速上涨带来的负面影响。

3、严厉打击房地产市场投机炒作行为。如果房地产过度投机炒作，会使财富加剧集中，从而大大削弱了房地产市场的财富效应，不利于缩小收入差距和扩大消费。另一方面，房地产投机炒作带来的示范效应可能使社会资金向房地产集中，从而对其他行业产生挤出效应，不利于扩大生产、增加产品供给，进而影响到物价的稳定和消费的增长。因此，要严厉打击房地产市场的投机炒作行为，近期出台的一系列房地产调控政策对房地产市场投机炒作行为的遏制作用已经开始显现，但目前的政策措施主要是增加房地产投机炒作者的利息成本，使其不能进行投机炒作，下一步建议继续出台相关措施尤其是对房地产投机炒作者的惩罚措施，使投机炒作者不敢进行房地产投机炒作。

4、丰富消费结构，扩大消费需求。要想使房地产价格上涨所导致的财富效应更多、更充分地用于消费，必须要进一步丰富消费结构，如大力发展文化产业、旅游产业等新兴服务业来提升消费层次，丰富消费内容，从而刺激居民消费需求增长。

参考文献

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Real Estate Prices， CPI and the Growth of Consumer Demand

——Based on the Empirical Analysis of VEC Model

CHANG Ye

（Lanzhou Provincial Capital Sub-branch PBC， Lanzhou Gansu 730000）

Abstract： The paper analyzes the long-run equilibrium relationship among the real estate price， CPI and the growth of consumer demand and Granger causality by using VEC model， deeply studies the influential mechanism of the real estate prices on the consumer demand and CPI by means of impulse response function. The conclusions are that the wealth effect of the real estate prices is bigger than the substitution effect， the real estate price and CPI promote each other， the influences of the rise of the real estate price on CPI are negative first and then become positive.， the rise of CPI is not conducive to the expansion of consumer demand， and consumer demand growth has no significant effect on the rise of CPI . Finally， according to the analysis results， the paper puts forward some policy suggestions.

Keywords： real estate price； CPI； consumer demand； VEC

责任编辑、校对：杨振峰