德国、新加坡房地产调控政策对我国的启示

【摘要】2019年，中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的市场定位，这是中央政府2016年以来对于房地产市场一贯的指导意见。德国和新加坡房地产市场保持了一贯的稳定，有值得借鉴的地方。本文将对此进行论述。

【关键词】房地产 政策调控

2013年中央政府报告中提出：“坚决抑制投机性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”，2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2019年年末中央经济工作会议中，再次强调了“房住不炒”的定位，进而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。房地产市场的崩溃往往会带来地区性乃至全球的经济危机，例如日本经济泡沫破灭、美国次贷危机等。过于注重房地产的金融属性，弱化其居住属性，就会使得房地产市场投机情绪上涨，杠杆率陡升，从而加大房地产市场风险。

在全球范围来看，德国和新加坡的房地产市场较为成熟且发展平稳，对于我国的房地产市场的政策制定和政策执行有一定的参考价值。现试析德国和新加坡的主要房地产政策及可借鉴点。

一、德国的房地产政策

德国占地面积为35.7万平方公里，人口数量8200万。从数据上来看，德国房地产业对经济的贡献率低于10%，可以说德国政府财政上并不依赖房地产业。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，房地产市场保持长期稳定，1947年以来德国房价年均增长率保持在1.8%。

在土地政策上，德国土地大部分为私人制，土地使用权可以转让。国家可以进行购买并进行规划：在金融政策上，稳健的货币政策保证德国CPI增长率基本保持在2%①，在贷款政策实行“合同储蓄”模式，使得政府可以将国民的储蓄率和贷款率控制在合理范围中;在税收政策上，鼓励刚性的购买需求，打击投机性房屋买卖。在租赁房屋政策上，保证租客的权益。

二、新加坡的房地产政策

新加坡国土面积狭小，现面积大约700平方公里，总人口为448.39万人，其中常住人口为360.85万人。新加坡作为一个土地资源紧张的岛屿，通过合理的土地规划、完善的保障性住房体系，保质保量的解决了国民的居住问题。1964年，时任新加坡总理李光耀制定通过建屋发展局公布了“居者有其屋”计划，仅仅20年就解决了全国八成居民的住房问题。同时，国家经济增长也带动祖屋等房地产价格上升，国民通过购买组屋共享了国家经济的发展成果。

在土地政策上，新加坡土地所有制分为国有土地和私有土地两种形式，通过土地征用政策，国家成为最大的土地拥有者，基本上控制了国家土地的开发利用。在金融政策上，采取了强制储蓄的中央公积金制度，以个人自助与家庭互助相结合、强制性和交纳比例的灵活调整等方式，保证了国民福利和社会稳定。

三、结论

从德国和新加坡的房地产调控政策来看，两国都在政策制定和实施中引导房地产商品回归居住属性和社会公益属性。这是因为两国经济发展中，房地产业并非是其支柱产业，当经济形势有所变化时，不需要通过调控房地产业刺激经济增长。同时，两国都制定目标一致的一揽子房地产政策。这是建立房地产调控的长效机制的基础。要让土地政策、财税政策、金融政策、保障房政策联动，多维度保证房地产市场的稳定。通过梳理和总结德国和新加坡的房地产政策，对于我国未来的房地产政策调控政策的制定，建议如下：

一、基于“房住不炒”的理念制定房地产市场调控政策

一直以来，房地产业都是我国经济的支柱产业，我国经济和房地产业联动性相当紧密。也正因如此，当经济不佳时，往往会采取短期见效的房地产宽松政策：当房地产市场过热时，热钱涌入房地产市场，也会采取短期见效的房地产紧缩政策。这就意味着在过去，我国往往倾向于采用短期性房地产调控政策，例如“限购”、“限价”等行政措施。建议在下阶段房地产政策调控时，形成一揽子政策体系，从土地、租赁、税收、保障、金融多维度发挥作用，保证房地产市场的平稳发展。

二、优化房地产税收政策

继续深化房地产市场存量房屋的税收政策，设置极差利得税和房屋转让税，从而遏制短期性、投机性房屋买卖行为由中央政府主导，地方政府根据房地产市场特性及实际情况制定细则并执行。

三、完善住房保障政策

首先应完善住房保障政策，加大公租房的建设、拓宽供给渠道，保障中低收入群体居住需求。例如：在土地供应结构中，增加公租房建设、增加公租房的比重：拓宽公租房供给渠道，鼓励集体建设用地建设公租房，鼓励企业参与公租房建设和运营

其次，推进租售同权政策的落地，租房者可以同等享受购房者在医疗、教育、户籍、社会保障等方面的权利，

最后，政府要通过政策制定监管体系，对住房租赁市场进行管控，规范市场租赁企业和从业人员行为，通过立法保护租房者权益，提高租房者幸福指数。

参考文献：

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[2]陈卫华，张睿.欧洲各国房地产调控措施及对我国的启示[J].中国房地产，2013（17）：72-76.

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[5]唐旭君，姚玲珍.商品住房市场税收政策调控的国际比较研究[J]，建筑经济，2013（04）：57-62.

[6]张永岳，张传勇，谢晖.我国房地产宏观调控政策效果评估初探一基于公共政策评估的视角[J].上海经济研究，2010（12）：73-81.

注：①德国联邦统计局，德国统计数据.https：//www.destatis.de/.2019-1-1/2020-1-1

作者简介：曹漪，上海交通大学国际与公共事务学院2017级MPA研究生。