新收入准则在房地产开发企业中的运用探讨

周小琦

【摘要】在经济全球化的背景下，我国市场经济快速发展，市场环境发生翻天覆地的变化。为了与国际准则保持一致，有效弥补旧准则中存在的不足和缺陷，我国在2017年颁布了全新的收入准则，并且以相关合同为基础和前提进一步确认了收入模型，制定了收入确认点的判断标准。

【关键词】新收入准则 房地产开发企业 运用 分析探讨

前言：在企业的经营中，收入是重要的影响因素，它关系着企业利润和经济效益。能够有效的反应企业的财务状况和经营情况，是企业的经营者和其他利益相关人员关注的重点。因此相关部门和工作人员要不断优化和创新统一收入确认准则，促进企业的正常运营。

1.新准则建立了完善的、统一的收入确认模型

我国旧的收入准则适用的边界不清晰，这在一定程度上增加了房地产企业计量收入和确认收入的可操作空间，降低了企业财务会计信息的可比性和一致性，给房地产企业财务信息的造假提供了机会[1]。为了有效弥补旧收入准则中存在的不足，提升房地产企业计量和确认会计收入的规范性，保证会计信息和数据的完整性和准确性，在新收入准则中建立了科学的、统一的收入确认模型。新收入准则去掉了建造合同中单独的准则，降低了收入确认和收入计量中存在的财务风险，提升了相同业务会计处理方式的统一性，降低了旧准则下相关的成本。同时新收入准则将收入确认的时间点修改转移实际的控制权。

在房地产企业经营业务方面，新收入准则中的控制权转移分为时期和时点两种情况。同时客户可以控制房地产企业履约过程中的在建商品，在房地产企业履约过程中，客户可以消耗房地产企业因履约带来客户的经济效益。企业在履约过程中产出的商品具有一定的特殊性和不可替代性，企业可以向已经履约的部门收取一定的费用和款项。在新收入准则的背景下，房地产企业预售商品房中的确认收入判断标准为实际控制权的转移，这样在商品房预售期内如果客户完全获得了商品房的控制权，这时房地产企业可以确认收入。针对目前房地产开发企业的实际经营情况，我国商品房实际的销售情况不能满足以上条件，因此新收入准则的确认对房地产企业相应房款的收入确认产生一定的影响。如果预售期间的房屋收入在建的房屋，那么客户不会取相关房屋的控制权。如果在房屋预售期间，房屋并没有完工，这时客户无法获得相关的经济利益。在房屋預售过程中，每一个房屋都有唯一的房号、唯一相对应的位置，户型和楼层也具有唯一性。在相关购房合同中明确规定了购房款支付的进度，一般情况下在房屋交付前，房地产企业可以收齐全部的购房款，如果个别客户没有交齐购房款，房地产有权利收取剩余的、没有交付的购房款。当房地产企业满足以上条件时，我们可以将其判定为时期履约，并且在某一个时间段内确认该收入。

2.识别合同内容，确认合同

在新的收入准则中合同产生的收入是收入计量和确认的重要依据和基础，因此在确定收入前一定能够要确认合同并且是被合同中的内容[2]。房地产企业要以客户取得商品房的控制权为确认收入的前提，同时在确认收入时要满足以下合同条款要求：首先合同双方已经签订了合同并且明确的自己将会履行的相关义务。其次，合同双方签订的合同中明确的说明了各自的权利和义务。再次，双方签订合同的内容应该包括商品交易的具体支付内容并且明确双方提供劳务的相关内容。同时双方签订的合同具有一定的商业性质。最后，有一定的可能性会收回房地产企业商品交易或者提供劳务中产生的所得对价。

在新的收入准则中，房地产开发企业要确认和识别房屋交易过程中涉及到的合同和订单，保证合同满足新收入准则以后才可以计量和确认收入。如果房地产企业与客户签订的合同是一个房屋销售的草签合同并且合同中并没有明确的规定双方的权利和义务，那么这种合同不会满足新收入准则的要求，因此不能以草签合同为基础计量和确认收入。除此之外，在房屋销售过程中签订的正式的购销合同必须要经过房管局的处理后才可以生效[3]。例如，甲企业与乙客户签订的购销合同中明确了销售价格，明确了甲乙双方的权利和义务，并且乙客户在签约日支付收付100万，无明显迹象表明乙客户无力支付尾款，这种交易行为具有商业性质，所以该购销合同满足新收入准则中合同的定义，并且在某年某月某日正式生效。

3.合理的划分合同中各方的履约义务

新收入准则规定，在识别合同内容和确认过合同后，房地产企业要根据具体的合同条款内容合理的划分各方的、不同的履约义务，保证后续收入确认工作的顺利进行。其中具体的履约义务参照合同内容应该包括明确的区分多项商品和多项服务，将履行义务划分为多个独立的部分[4]。房地产企业在经营中要严格按照新收入准则的规定进一步确认合同，同时确认其中包含的多个可以区分的、独立的履约义务，然后以履约义务为基础进行合理的收入计量和确认。例如在房屋买卖中，如果合同中不仅包括销售房屋，而且还包括销售车位。按照新收入准则的要求，房地产开发企业要将房屋的销售和车位的销售作为两个独立的、可区分的履约义务，并且根据履约义务和履约时间计量和确认收入。在商品房中，精装商品房的精装修是重要组成部分，它与商品房是共存的，而不是独立存在的。因此商品房中的收入和成本应该包括精装修部分的收入和成本[5]。在商品房的销售中，车位属于捆绑销售，客户能够收益并且单独使用，因此商品房与车位关联性较弱，车位应该收入成本的确认应该与商品房分离。

结语：

新收入准则的制定满足了社会发展和需求，弥补了旧收入准则存在的缺陷和问题，与国际准则具有一定的趋同性。由于房地产开发企业的业务内容较多，受到各种客观因素的影响较大。因此在房地产企业确认和计量收入时，要根据自身的实际情况进行并且与新收入准则相符，进而促进房地产企业更好的发展。

参考文献：

[1]刘炜.新收入准则在房地产开发企业中的运用探讨[J].会计之友，2019（12）：144-147.

[2]任永平，刘颖.房地产开发建造企业新收入准则的应用研究[J].会计之友，2019（04）：20-24.

[3]杨娟. 我国新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究[D].四川师范大学，2018.

[4]刘玉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策研究[J].经贸实践，2017（08）：240.

[5]韩佩倩. A房地产企业土地增值税税务筹划研究[D].长沙理工大学，2019.