房地产市场过度繁荣对金融膨胀的影响

李芳

【摘要】房地产市场在我国经济发展中其到了积极的促进作用。但是近些年由于房地产价格上涨速度过快，导致了金融发展过度膨胀，现阶段房地产市场价格上涨过快和金融膨胀已经成为我国经济发展中的两大突出问题。基于此本重点对我国房地产市场促进金融膨胀的特殊因素以及作用机制进行了分析，在此基础上基于房地产视角论述了促进金融稳定发展建议。

【关键词】房地产市场  过度繁荣  金融膨胀

最近几年我国经济中金融快速膨胀及房地产市场价格过快上涨以及成为非常突出的问题。基于国际经验，房地产泡沫与房地产相关金融产品的过度发展以及宽松的货币政策具有密切的联系，因此基于金融与货币角度对我国房地产市场过度繁荣的原因进行分析具有积极的理论意义。但是在对金融膨胀进行分析过程中也不能忽略我国房地产市场中的某些因素的影响，只有彻底解决我国房地产市场中的根本性问题，才能有效根除金融膨胀与房地产泡沫之间相互促进的问题。

一、我国房地产市场中特殊因素对金融膨胀的影响分析

（一）金融规模扩张中土地和住房货币化的推动作用

在我国经济和房地产市场发展中土地和住房货币化是一个非常显著的特点，其直接增加了货币需求量。在我国的计划经济时代，由于是政府免费或者廉价供给土地和住房，因此土地和房地产市场虽然庞大，但是不能完全以货币的形式表现出来。在我国实施土地改革之后，土地和住房成为可以交易的商品，随着土地价格和住房价格的不断上涨，其交易规模迅速膨胀。相关数据统计我国2016年土地出让收入为3.56万亿元，在GDP总量中所占比例高达4.78%。基于土地和住房的货币化直接导致货币的需求量快速增大，进而引起M2以及其他一些金融总量的增大。但是由于土地和住房货币化不能促使GDP总量增加，导致我国的M2与GDP比重不断攀升。

（二）在房地产市场不断调控和管制中催生的各类金融创新

在我国经济发展中，房地产市场具有金融稳定以及经济增长具有重要的作用，房地产可以有效带动国民经济中水泥、钢铁、建材、家具以及建筑等50多个行业的发展。基于房地产市场的重要性，其既是我国宏观调控的主要领域，也是宏观调控的主要目标。在经济发展低迷的情况下，政府可以通过降低购房首付、减少交易环节征税、降低住房贷款利率以及放宽购房资格等来刺激房地产市场的发展，进而推动房地产市场上下游产业的发展。

房地产市场调控在稳定经济以及金融发展中起到了重要的作用，但是也导致了一些负面效应。其中最突出的便是社会公众对房地产市场形成了房价越调越高、只涨不跌的预期，进而导致居民购房热情高涨。同时部分开发商和一些居民为了能够有效规避贷款政策限制，逐渐开始采用非传统金融渠道，在很大程度上推动了我国灰色地带的金融创新和规模扩张，增加了金融风险。

（三）在房地产和金融关系中基础设施建设的促进作用

基礎设施建设作为我国稳定经济增长的重要措施，其在2012年之后逐渐呈现超高速发展的趋势。我国地方基础设施建设由于财税体制的影响与当地产市场具有密切的关系，在发展过程中逐渐形成了通过土地收入来源积累城镇化建设资本的路径。一是地方政府将土地出让收入作为维持基础设施建设的重要资金来源;二是很多融资平台将土地进行抵押从而获得银行贷款进而对地方基础设施建设进行支持。通过这种方式，我国地方政府既完成了经济增长的发展目标，也实现了税收增加的发展目的，但是在该过程中地方基础设施建设与金融市场以及房地产市场之间的关系越来越巩固，基础设施建设以及房地产发展需要金融支持，同时基础设施建设以及房地产投资规模的不断扩张又反过来积极推动金融总量的增加以及金融产品的创新，在很大程度上加速了金融膨胀。

二、房地产市场的过度发展对金融膨胀起到了加速作用

（一）我国房地产市场功能定位不明确

我国于1998年为了化解亚洲金融危机对于我国经济发展的不利影响，开展了住房市场化改革的序幕，逐渐将房地产市场作为拉动我国经济增长的主要驱动力，并且在2003年我国将房地产企业正式定性为支柱产业。2007年我国政府提出“住有所居，逐步淡化房地产”的发展理念，但是由于受到2008年国际金融危机的影响，我国政府不得不出台了一系列措施来刺激房地产市场的发展，进而保证我国经济的平稳增长，但是这些政策导致了我国房地产市场价格的不断攀升。由于房地产市场的过度繁荣，房地产市场逐渐脱离了最本质的居住属性，其金融属性和投机属性越来越明显，进而导致房地产市场对我国经济发展的负面作用越来越凸显。一方面房地产市场垄断了大量金融资源，对企业以及居民的投资能力和消费能力过度透支，社会整体杠杆率持续增长，加剧了爆发系统性经济风险和金融风险的可能性;另一方面房地产市场的过度繁荣在一定程度上扭曲了我国的经济结构，严重阻碍我国经济发展的转型升级。直到党的十九大，我国政府又重新强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，对房地产市场进行了明确定位。

（二）实体经济发展滞后

自2008年世界金融危机以来，我国实体经济一直面临着下行的压力，其主要原因包括外需不振、传统制造业由于劳动力以及土地等生产要素成本的升高而逐渐丧失优势。在这种情况下需要我国实体经济产业结构开展转型升级。但是由于多种因素的影响，我国实体经济结构调整滞后，甚至一些传统行业出现了严重的产能过剩现象。由于实体经济发展不景气，难以有效吸引社会资本，导致大量的社会资本逐渐涌入房地产市场以及股票市场等，提高了房地产市场的金融属性和投机属性。

（三）在房地产调控中缺乏长效机制

现阶段我国在房地产市场调控中主要采用的是相机抉择式调控方式，主要以临时性、短期性和行政性的政策为主。而且这些调控措施的实施主要目的是为了有效控制房地产市场价格的快速上涨以及快速下跌，基本属于事后调控，难以有效适应房地产市场行情的变化，因此对经济的发展产生了一些负面效果。一是房地产调控主要采用行政性指令，与房地产市场化发展规律不符合，进而很多房地产市场参与主体变相规避监管，促使金融创新过度发展;二是房地产市场调控政策转向频繁，导致房地产企业和居民普遍质疑房地产调控政策的稳定性和长期性，强化了房价只涨不跌的心理预期，在很大程度上削弱了房地产市场的调控效果。

三、基于房地产视角促进金融稳定发展建议

（一）积极推动实体经济转型升级，培育新的经济增长点

第一，我国政府应该依据十九大对房地产市场的重新定位，不再赋予房地产市场作为国家经济发展宏观调控工具的职责。同时应该转变传统以GDP为主导的政绩考核观念，认清现阶段我国经济发展逐渐放缓的客观事实，防止再次出现通过对房地产市场进行刺激来带动我国GDP增长的发展方式。第二，进一步推动供给侧结构性改革，通过优化存量资源配置，完善优胜劣汰的市场机制来培育我国经济发展的新增长点。在我国经济产业机构调整以及经济发展转型升级过程中，可以充分发挥政府政策的导向作用，引导社会资本逐渐流入节能环保以及知识密集型产业。此外，还可以通过推动消费升级来有效解决现阶段我国消费市场的供需错配问题。

（二）建立房地產市场长效调控机制，弱化金融和房地产市场之间的依存关系

第一，建立长效稳定的房地产金融框架，避免出现由于政策频繁变动而导致的套利性购房需求，对灰色地带金融创新进行抑制。对不同的城市根据实际情况采用针对性的调控策略，其主要目的为避免资金投入投机性和投资性的房地产市场中。同时应该根据因房施策，对普通居民的自主性购房需求加强金融支持力度，满足社会普通居民的购房需求。第二，加快房产税政策的出台，虽然基于国际发展经验房产税并不能完全抑制房价的上涨，但是可以通过房产税为地方政府税收提供来源，降低其对土地财政的依赖程度，同时也增加了投机性炒房者的炒房成本，能够在一定程度上抑制房地产市场上的投机行为。房产税政策可以在房价上涨过快以及住房供需矛盾较大的城市率先推行，然后根据实施效果逐渐向全国推广。第三，加快住房租赁市场的发展和完善，通过建立住房租赁平台，提供只租不售的保障性住房来满足低收入群体的基本住房需求。

（三）进一步完善市场化导向的土地供给制度

我国住房制度经过二十多年的改革已经高度市场化，但是现阶段我国的土地市场依然处于计划管控状态。住房交易和土地交易两者性质错配的矛盾越来越突出。因此为了有效推动我国房地产行业的健康稳定发展，应该进一步完善市场化导向的土地供给制度。基于我国政府“人地挂钩”的发展思路，在保障不突破耕地红线的基本原则下，本着市场化发展理念在全国建立统一的土地交易市场。同时对于人口净流入较多的一线和二线等城市应该逐渐扩大其土地供应面积，特别是要提高住宅用地在整体土地出让中的比例;对于人口净流出的一些小城镇应该逐渐降低其土地供给，从而促进对存量房源的消化。

参考文献：

[1]黄菽娜.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].高教学刊， 2016，（1）.

[2]曾凡峻.房地产金融的风险及防范[J].现代商业，2016，（8）.