“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策

戴曾晖 韩凯旋

【摘要】作为我国支柱性产业地产行业在“营改增”的政策推动中，其税收也受到了一定的影响，本文将对相关影响进行分析，从而保证地产行业的良性发展。

【关键词】“营改增” 房地产 企业税收

前言：随着“营改增”的全面推广，多行业多领域的实施，从而锐动了社会和谐发展，促进了第三产业和制造业的全面转型；地产行业的纳入，在实现了消费性增值税体系的完善和规划，给企业的进一步发展提供了先决条件，给企业注入了全新发展活力。“营改增”的全面落实，使得第三产业和第二产业的增值税抵扣链条更加完善，从而推动二者的和谐发展。

一、“营改增”的基本描述

“营改增”主要指将之前的需要缴纳的营业税转变为增值税，在税制上进行了改革。“营改增”政策的实施主要是为了防止纳税重复现象的出现，从而推动社会经济的稳定发展，与此同时也降低了企业的整体税务压力。这是党中央跟相关部分，结合国家经济发展趋势与相关需求，从而在优化改革的整体部署角度中实施的一项重大的改革决策。通过税务体系的全面改革优化，从而缓解了企业的纳税压力，促进企业的纳税积极性，从而进一步带动企业以及相关科技的发展。

全面落实“营改增”的政策，通过对增值税抵扣链条的优化，从而避免重复纳税现象的出现，随着“营改增”的全面推广，多行业多领域的实施，从而锐动了社会和谐发展，促进了第三产业和制造业的全面转型；地产行业的纳入，在实现了消费性增值税体系的完善和规划，给企业的进一步发展提供了先决条件，给企业注入了全新发展活力。“营改增”的全面落实，使得第三产业和第二产业的增值税抵扣链条更加完善，从而推动二者的和谐发展。

二、“营改增”对房地产企业的影响

1.对房地产企业整体来看，影响较大

由于企业不同到的成本结构，以及财税管理水平的不同，导致了“营改增”之后，企业税既有上升的情况也有下降的情况。伴随着“营改增”的全面开展，增值税相应的抵扣机制对房地产企业的进销项和因纳税额的方面的核算准确性也有了更高的要求，在对企业提出了要求的同时也有助于企业自身财税管理水平的提高。“营改增”，比原有的营业税也更体现了公平性，增值税的收取额度主要取决于企业的收益利率，与之前的营业税定额收取，有了明显的区别，也加大了对困境中的企业的扶持力度。

2.对建材采购方面造成影响

房地产行业需要大量建筑材料的购进，建筑材料是地产构建的重要基础，与工程的质量和具体进度都有直接的关系。企业自行购入的建筑材料可以抵扣增值税税率为17%，从而激发了地产企业的积极性，也降低了企业成本投入。但是一部分从比较小的店铺获取的材料，很难获得增值税发票，也就意味着这部分的材料不能进行增值税的抵扣，从而在某种程度上导致了房地产企业生产成本的增加。

3.对企业人力成本的影响

房地产企业进行建筑施工的时候，需要大量的建筑工人，建筑工人在专业建筑公司提供的同时，也有一部分来自农村的务工人物员，这类人员多流动性大，很难固定，其一般有自己以村镇范围为群体，缺乏专业的劳动公司的管理，这列员工的聘用，也无法获取增值税发票，从而使得企业要付出一定的税額，来增加人工成本，从而影响房地产企业的经济效益。

4.对房地产企业销售的影响

在地产销售中，“营改增”在之前，会根据不同的业务使用相应的税种进行报税，从而造成了企业税负的不同。在地产销售的不同销售模式下，对于房款的确认也会存在影响，使得纳税的时间不尽相同。由于销售合同的具体签订时间跟相应的条款，有一点的差距使得纳税时间也有极大的不同。最后发票的开具也会影响纳税时间的确认。这些在原来的税务流程中却别不大，但对于增值税来说，先开发票就要先进行纳税，从而对地产销售的合同和销售模式也产生了极大的影响。

5.对财务核算及管理的影响

伴随着“营改增”的实施，也就意味着企业的会计科目要进项基本的调整，增加相应的会计科目，与此同时也需要对部分项目进行价税分离，从而加大了会计核算的复杂性和繁琐性。另外，由于伴随着税种的改革，票据大量调整，使得发票管理工作量增大，从而对企业财务人员提出了更高的要求。

三、房地产企业纳税筹划

1.重视对“营改增”制度的学习

“营改增”政策的主要影响者是财务管理人员，这就要求企业对其惊醒有效的管理，定期开展关于“营改增”的学习培训活动，要求财务人员充分掌握政策方针。提高其余人的核算水平，保管好企业的日常工作中的发票，从而做好企业税收筹划工作。

2.成本筹划

地产开发成本较高，要在施工过程中提前做好各个环节的精密筹划，确定成本预算，按照增值税的扣除比例，尽可能多的将这些成本平摊，从而实现增值税的抵销，从而最大限度的降低企业税负，从而做好房地产企业开发成本的税收筹划，实现企业的良好发展。

3.物资筹划

在企业材料购买的时候，可以通过招标的方式来进行，可以在增值税相关发票的基础上，对竞标的企业进行全方位的考量，选择更方面都比较优秀的企业作为供应商。减少小公司和个人劳务的使用，从而进行税务发票的收集，从而提高抵扣额度。

4.销售方式筹划

房屋销售的过程中与存在着税收的现象，伴随着房屋价格的升高，企业需要缴纳的税款也就更多，所以在销售方式的筹划中，要更多的扩大税款缴纳范围，从而降低相应的税款总额，实践税务支出的优化。

5.劳务支出筹划

在劳务使用中，外部工人劳务尽可能的通过专业的劳动公司进行招聘，并开具增值税发票，减少后期地产企业的自身财务支出税款，从而实现房地产企业经济效益的最大化。

四、结论

地产行业的“营改增”制度的实施，给地产行业带来了重要的影响，地产行业更要抓住这次改革的机遇，增强内部制度的管理，促进内部制度的管理，减少相应制度带来的损失，为企业创造更多的效益与利润，从而实现自身企业的转型。

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