今年上海楼市将呈现价涨量跌的格局

今年以来，上海楼市行情以波涛汹涌之势，量价齐升地高歌猛进。然而，惊涛拍岸之时，“碰瓷”今年上海楼市“3·25”调控新政。调控新政之严厉，肯定能遏制住上海楼市量价齐升的“澎湃拍岸”之势。

无论是对上海楼市今后的发展趋势乐观的预测，还是悲观的判断，但市场的预期正在悄悄地发生着变化。不管是惊魂未定的开发商，还是犹豫不决的购房者，其实大家都在预判着今后上海的楼市将会如何发展？

上海楼市何去何从？我从事房地产行业二十多年了，经历过数次的楼市起伏跌宕，也深刻领悟到了房地产市场“是靠天吃饭”的行业。无论是哪类“市场技术派”，都无法忽视“政策面”的天势。正可谓是市场行情好要靠政策，市场行情表现欠佳也是因为“调控政策到位”。

我应该属于有政治敏感度的“市场技术派”那一类吧，尽管我也无法及时正确判断“天势”的变幻。但楼市量价变化，犹如四季变幻，存在着一些必然的规律。以上海楼市的现状而论，肯定是要有序而健康地发展，绝不会容忍暴涨暴跌的楼市行情持续。

今年1月份，我就在《新民周刊》新地产专刊发表了一篇文章：《今年上海楼市会不会出现“乐极生愁”的行情》。文章发表后，许多人不理解，因为今年第一季度上海出现了楼市调控以来最凶猛的一波量价齐升行情，何来愁情呢？

我的“独家评论”文章是如此对今年上海楼市进行预判的：“但我为什么担心今年上海楼市会出现‘乐极生愁的行情呢？其主要观点如下：其一，我担心市场盲目乐观，房价的增长速度过快而导致购买力下降。同时，去年增长过快的购买力，会不会透支今年的楼市购买需求量？我是有些担心的。其二，我认为我国宏观经济的不乐观，也会影响到房地产行业的发展，以及居民的购买实力，从而导致市场购买消费能力的下降。当然，也包括上海楼市购买力的下降。

我对2016年上海楼市发展的预测是：上海房价依然会呈现上涨的趋势，涨幅超过10%是大概率事件。但今年下半年如果上海房价持续上涨过快，可能会造成楼市交易量的下降。我的预测是，今年上海新建商品房的交易量将难以突破1300万平方米，整体交易量与2015年相比，将会有所下降。这就是我要提示的‘乐极生愁的关键词：今年上海楼市交易量将下降。”

尽管当时我是以“市场技术派”进行客观分析的，但其实也内含着“政治面”的基因属性。其理由很简单，上海房价不可能无节制地疯涨，上海的房子也不可能短时期被全部买空。否则，还要“在调控政策下，上海房地产市场有序健康发展”吗？

上海“3·25”楼市调控新政出台之后，各种分析评论满天飞舞，我不想评说这些评论孰对孰错。也有人问我，新政出台后，我是否还会坚持我对今年上海楼市量价涨跌的预判观点。答案是肯定的，我依然坚持我年初的预测：今年上海房价涨幅超过10%是大概率事件，但今年上海新建商品房交易量将难以突破1300万平方米。

今年上海房价涨幅超过10%的依据是什么？

我认为，上海楼市调控政策是为了遏制上海房价的疯涨，但绝对不是为了让上海房价暴跌。房价涨得太快是应该要慢下来的，但根本不存在房价会暴跌的市场基本要素，今年也不可能会出现房价暴跌的市场行情。

据有关资料显示，今年我国第一季度GDP增长6.7%。不少专家认为，就全国范围而言，这种良好的GDP增长势头，离不开房地产市场回暖的“贡献率”。当然，上海也不例外，只不过是因为上海房价短期内疯涨得有点离谱而已。因此，就全国范围而言，依然是鼓励各地区房地产市场能够“去库存”，不少省市还出台了鼓励住房购买消费的政策。

同时，我又读到了另外一则数据：今年我国第一季度新增贷款达到了4.6万亿元，而2015年全年仅为11.7万元。

我不太精通于金融行情，但这种数据给我的直接感觉，就是市场流通货币比去年增加了许多。市场上货币多了，自然会促进市场的消费购买。房地产行业肯定是一个巨大的“蓄水池”，而吸引着大量货币资金流入。因此，宽松的货币流动政策，会导致房地产交易量增大，或者说房价上涨。

而事实上市场现状亦是如此，我不以全国城市而论，仅以上海而言。国家统计局发布的数据：2016年3月，上海房价同比上涨30.5%。

以我的经验而论，上海房价涨幅的统计不是太确切，这是因为上海各地区的房价高低相差太大。高价房销售量增加了，上海的房价（指均价）就会上涨;低价房销售量增加了，上海的房价（指均价）就会稍降。但以上海今年1月至3月房价普涨现状而言，房价30%左右的同比涨幅肯定是靠谱的。

那么，上海今年4月份之后还会有如此高的房价涨幅吗？

我的结论肯定是不可能。

今年上海4月或者5月的楼市，或许还会沿续第一季度的涨幅势头，但涨幅会逐步下降。今年上海第三季度房价会保持着平稳的涨幅，如果一旦楼市交易量明显下降，今年上海第四季度房价会出现松动，但肯定不会暴跌。

也许，略懂楼市行情的人都会知道。市场上一些持续销售的大盘，或者说是房价标志性楼盘，已经以所谓的高房价销售了不少房子。这些楼盘后续会降低房价销售吗？理论上是不可能的，除非有特殊因素出现。

而对于一些新开楼盘而言，可以选择低于目前区域房价销售，或者持平房价销售。但这种定价策略也是在已经高涨的房价基础上稍作调整，或者持平房价销售，但同比房价依然是上涨的。

据悉，有关部门在审定新开楼盘房价时，是极其重视销售房屋定价涨幅的审核，甚至作为一项指标来进行考核执行。

因此，我的预测观点肯定是成立的，今年上海的房价不可能再持续疯涨，但也不可能出现暴跌，上海全年房价涨幅超过10%以上依然是大概率事件。

今年上海新建商品房交易量将难以突破1300万平方米的理由是什么？

首先，我们要清楚了解上海楼市的发展过程。去年上海楼市量价齐升时的新建商品房交易量高达1384万平方米，市场购买力旺盛，房价因此而大涨。

有关研究机构最近对今年上海新建商品住宅成交数据进行统计分析，其选取“3·25新政”前后各13天的交易数据，即3月12日至3月24日和3月26日至4月7日的数据进行对比分析，新政之后楼市交易明显降温。成交面积数据对比显示，跌幅达到56%;而成交均价则从新政前的33420元/平方米，下跌到32246元/平方米，下降了1174元/平方米，跌幅仅为4%左右。

众所周知，上海“3·25楼市调控新政”主要是严控了限购客群的范围，而且，限止了购买消费能力，将购买二套房的首付比例提升至70%。

我在一次大会上公开宣讲：上海“3·25楼市调控新政”对上海楼市购买力造成的“折损率”，乐观一点预判是30%。就是原来有购房意愿和购房能力的客群，现在30%被限制不能购房了。悲观一点判断是，50%原来有购房意愿和购房能力的客群，现在无法购房，或者暂时不想购房了。

其理由很简单，其一，不少新上海人由于社保缴纳年限调整至连续满五年而被限制在上海购房。其二，具备购买二套房的客群，由于首付比例提高而暂时无经济能力购房。此类客群也因为房价涨幅太大，又提高首付比例，无法承担购房资金而暂时观望。其三，市场上出现了观望情绪，使不少客群放缓了入市购房的步伐。

假如单从上海楼市新建商品房交易数据分析，我粗略统计一下，上海今年第一季度交易量已超过500万平方米。其中今年1月份约200万平方米的成交量，不少是2015年的延续房屋交易合同登记数量。而3月份约200万平方米的成交量，明显是在赶政策的“末班车”。

图为本刊独立评论员，上海市房地产经济行业协会专家委员会副主任孙华良先生。

我认为，扣除政策面因素，上海今年第一季度楼市交易的“天量”，是有些透支市场购买力的。

如果按照“3·25新政”对市场购买力造成“折损率”30%计算，上海第一季度500万平方米的交易量应该是350万平方米。如果按50%“折损率”计算，应该是250万平方米，月均成交量在80万平方米。如果今后9个月按此月均成交量80万平方米计算，是648万平方米+500万平方米=1148万平方米。当然，今年新建商品房成交量在1150万平方米似乎有点偏悲观。客观地预测，应该在1200万平方米至1300万平方米之间。因此，我不仅坚持我对上海楼市今年新建商品房难以超过13003平方米的预判，而且这种判断基本是靠谱的。

总而言之，房地产行业是“靠天吃饭”的。但愿“天势”能保佑开发商造好房卖好房，但愿“天势”能保障购房者能买房买好房！