房地产跨年棋局的六大关键词

张襦心

房地产市场的“黄金十年”已经过去了，接下来有没有传说中的“白银十年”？采访中，也有不少房地产人士很乐观，他们相信中央在下一盘“很大的棋”。

前段时间，有做金融的朋友M跟我“吐苦水”。他们总裁班上有位同学，姑且称为“壕哥”，是河北某地的开发商。早年从一家国有钢铁企业转行住宅开发，低价拿下一块工业用地，打通各路关节之后，变更为住宅用地，赚了大几千万，从此吃上了房地产这碗饭。但从2014年初开始，壕哥就有点不思主业了，到处打听有没有可投的项目，后来就看上了M的公司。上来先嫌门脸小，照他的意思，至少得国贸三期租个200平。要钱，他有;要人，他出。M有自己稳定的资金渠道，最怕跟这样不懂金融又财大气粗的主合作，每次壕哥来都是好吃好喝招呼着，只谈风月，不谈生意。壕哥也不气馁，隔三差五就跑一趟北京，条件越开越优厚。害得心如磐石的M渐渐也有些犹豫起来，患上了“被追求少女的烦恼”。

在当下中国的投资领域，像这样的故事，并不鲜见。从前故事的主角是煤老板、矿老板，如今换成了房产商，只要手上有余粮的，看到好项目眼睛就开始发光，已投项目从高速公路、银行、O2O、足球到瓶装水、美容整形、养猪、养甲鱼不一而足。

还记得房地产如烈火烹油的时候，海尔、海信、格力、康佳、春兰、TCL这些家电企业，雅戈尔、鄂尔多斯、红豆、杉杉、李宁等纺织服装品牌纷纷扎堆房地产，已经成为一种行业现象，令人惊呼：中国制造危矣！如今部分房产商开始逃离主业，只说明了一件事，就是他们暂时不看好或者看不清房地产行业的未来。

正如去年时任万科前高级副总裁的毛大庆发出的警告：“楼市正告别人人弯腰就可以捡钱的时代。”房地产市场的“黄金十年”已经过去了，接下来有没有传说中的“白银十年”？采访中，也有不少房地产人士很乐观，他们相信中央在下一盘“很大的棋”。这不年底中央经济工作会议就给提了一把气，“农民工市民化”+“去库存”瞬间亮了。

大量房产库存能找到相应刚需吗？

关键词一：不玩了

理解会议精神之前，需要先倒回去补充一点背景知识：房地产的黄金岁月，怎么“嘎”的一声，就过去了呢？这还得从2008年底说起。当时房地产正处于调控之中，一次绝佳的把“老虎”关进笼子里的机会，没想到金融危机来了，又把老虎给放了出来。为了挽救经济下滑，房地产临危受命，被当作撬动经济复苏的龙头，给打了一针兴奋剂，迅速从寒冬变成了盛夏。正如评论者所言：“一个行业，赚钱的时候大家一拥而上，合法的不合法的都来做，亏钱了一哄而散，这是我们的特色。”这回房地产重回第一投资品宝座，导致不仅一二线，连三四线的房地产市场，也在随后的几年里火得一塌糊涂。房地产行业很快就在供应上见了顶，过早地把未来的发展空间给透支了。因而当兴奋剂的药力慢慢失效，随着史上最严厉的宏观调控政策的到来，三四线的房地产市场首当其冲，绷不住了，接着寒气渐渐从二线城市向一线城市逼近。

从中原地产研究部统计的2015年上市房企三季度业绩来看（包含万科、招商等标杆房企在内的58家上市房企），净利润率只有7.5%。而在2013年，净利润还高达11.97%，2014年降为10%，2015年上半年又降为9.1%。另从同花顺统计数据看，在最早公布三季报业绩预告的30家企业中，14家净利润下滑，15家预告净利润亏损，其中有10家还是首次出现亏损。

春江水暖鸭先知。郁亮开始带着万科高层到处学习，先后考察了华大基因、阿里、腾讯、海尔、小米，各种拜师取经，各种反思，甚至连备受争议的90后小姑娘马佳佳都请去给管理层上课。而马佳佳演讲的标题是：90后都不买房子了。在业内人士的眼中，万科这一系列的举动，都显示出他们很躁动、很忧虑，好像要发生翻天覆地的变化。郁亮自己也直言，他希望从小米的成功经验中，寻找到房地产行业在未来的生存之路。

2014年年底，社科院发布了《中国住房发展报告（2014-2015）》，预言“一半以上的开发商将转行或在市场中消失”。趋势似乎已经在拉开序幕。

2015年上市房企第一家彻底告别房地产行业的公司，就是上海证大。董事长戴志康将其本人及其女儿手中持有的上海证大股权悉数出售。戴志康原本是科班出身做金融的，嗅觉灵敏的他从金融转作房地产，赶上了 “黄金十年”，如今挥别房地产又回归金融老本行，将互联网金融作为未来的主攻方向。他很早就认为，房地产快速增长的大时代基本终结，还不忘自黑了一把：“这个行业目前太拥挤了，有1000个玩家，市场只能容纳100个，900家都得滚蛋。不主动滚，逼着你滚就难堪了，所以我们就赶紧滚蛋了。”

戴志康刚刚撤退，紧接着朱孟依那里也闹出了新闻。合生创展广东一家区域公司，2014年业绩比2013年下滑超过一半，基本处于亏损状态，遂做出裁员20%的决定，还酿出了劳资纠纷。据说房地产早已不是朱孟依倚重的中心，跟上一回遣散千名员工相同，这回裁员也只不过是转型中的一环。这家昔日的“地产航母”，早早地就开始远离房地产，转向了赚钱比房地产更多，也更有战略意义的金融、路桥、电力、煤炭等领域。

像合生创展一样，发迹于房地产，又开始心有旁骛的，还有万达与恒大。

2015年，万达并购了瑞士盈方体育、澳大利亚HOYTS院线，向王健林力推的“万达第四次转型”目标又接近了一步。在万达的规划中，它将从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业;从中国国内企业转向跨国企业。

在2015年3月底恒大召开的“2014年度业绩发布会”上，除了房地产，恒大还涉足了矿泉水、粮油、乳业、健康四大业务。恒大董事局主席许家印透露，未来将分拆矿泉水、粮油和乳业这三大产业赴港上市。

在任何领域，大企业的进退，就是风向标。上有所动，下必甚焉。于是2015年上市房企最“亮丽”的一道风景线，就是改名、改业潮。

2015年5月，多伦股份更名“匹凸匹”，听名字就知道，这家公司将剥离房地产业务，转型互联网金融。

同月，备受关注的华丽家族定增方案获股东大会通过，将大手笔投向临近空间飞行器、智能机器人和石墨烯。其董事长林立新表示，华丽家族将逐步脱离房地产行业，选择更加符合国家产业政策的高科技领域。

7月23日，海德股份发布公告，该公司将基本退出房地产市场，向贸易方向发展。

8月，杭州莱茵达置业股份有限公司变更为莱茵达体育发展股份有限公司，还计划赞助杭州女足。

……

关键词二：V型反转

就在开发商纷纷逃离主业的时候，房地产市场也迎来了政策反转，楼市政策日渐宽松。

自2014年四季度以来，中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。从2014年到2015年，除一线城市外，各地的住房限购已经全部取消。

2015年3月：转让两年以上住房，免征营业税;二套房贷降至40%，公积金首付最低20%。

4月：中央政治局会议定调，要“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”释放出保持房地产市场的稳定的信号。

7月：房地产税立法初稿成形，个人购房暂时免征土地增值税和印花税。

9月：住建部明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程。此外，住建部还将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。

国家发改委和财政部联合印发通知，决定降低住房转让手续费。

央行、银监会发布通知，非限购城市首套住宅最低首付25%，同时，商业性个人住房贷款的最低首付款比例有望为各地市场自主制定。

住建部、财政部、央行发布了《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，全面推行异地贷款业务、简化业务审批要件等。

10月：本年度第5次降息0.25%。增加市场流通资金，降低商贷购房金融成本。

这么多利好齐下，疗效是明确的。据社科院最新发布的《中国住房发展报告2015-2016》显示：“ 2014-2015年的住房形势超出预期。商品住房销售同比增长经历V型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大，6月份由负变正，1-10月份增长7.9%;商品住房价格从下降减缓到明显上升。2014年10月降幅减小，2015年3月份由负转正，明显上升。”

关键词三：去库存

虽然市场出现了V型反转，社科院的报告却未显乐观，认为2016住房市场回暖基础不稳。与此同时，房产商们撤退的脚步也没有变慢。为什么？一言以蔽之，库存太大了。

中投联达董事长杨少锋曾告诉记者：“2008年的房价下跌是外部因素、金融危机造成，市场的需求还是很强劲。而最近这一轮的房价下跌则是内部因素造成，很多地方供过于求。如果把施工面积和在售面积加在一起，真正的供应量要比2008年多太多，而需求却在缩水。”

国家发改委“城市和小城镇改革发展研究中心”的课题组2013年曾调查了12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。而且这股“新城热”正从省会向地级市、县级市逐渐下移。研究中心副主任乔润令说：“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿。这意味着现在中国多一倍的人口也装得下。”

而房地产的库存量，还在逐年增加中。

中金北京研究院首席经济学家赵庆明表示：“今年以来，房地产库存增加显著。截至11月末，商品房待售面积69637万平方米，比去年末增加了7468万平方米。与此同时，前11个月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。”

别以为库存只有“待售面积”。真实库存其实还要加上“已批待建”面积“在建待售”面积，能再翻十几倍。据业内人士的计算，按中国人均住房面积35平方米，在不新增供给的前提下，消化这些库存还需10年。

前不久召开的中央经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。“针对房地产市场，十八大以来的前三次中央经济工作会议，着墨较少。2012年提出的是“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，“要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”;2013年时，仍然是关于保障房建设和棚户区改造，此外，还提出“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。而2014年，则对房地产未有任何说辞。本次会议专门拿出一段来针对房地产的库存问题，可见中央的重视程度。”赵庆明说。

关键词四：降价

“房产商由于高地价和库存压力，已经迎来最残酷的生存危机，未来3到5年，房地产行业的头等任务都会是去库存。在产品、销售能力趋同的情况下，价格的变动尤为重要。”一位不愿透露姓名的房企高管告诉记者。

但对房产商来说，降价这事最敏感。“一是惯性思维，以为死扛就能迎来解放军。比如2008年‘房价崩盘的言论也不绝于耳，最终房价还是轻舟已过万重山。二是刚性需求强的地方，开发商在前几年都赚了钱，抗冻。三是降价了没法对前面的购房者交代，砸售楼处的事每回房企降价都能上演，降价还会加强购房者的观望心理：会不会还降？我再等等。第四，如今房地产开发流程复杂，利润率也低，成本里面土地和税费占了大头。面粉不降价，光要求馒头降价，这不合理。”上述房企高管认为。

房地产是高负债行业，连万科的负债率都能达到77.2%。大部分房企，除了从银行贷款，还会通过社会融资。有家房企的董事长表示：“如果房价打七折，你会立即出事。你是可以卖完房子，但亏损2亿，资不抵债，输光破产。如果不降价，至少你的资产，在账面上还值这些钱，高利贷们的打手还不会今天就揍你。如果最后还是破产，那么降不降价都无所谓。”

然而房产商不降价，后果很严重。

房地产能够拉动上下游50多个行业。 “短期看，我觉得在5年至10年内，（国内）还找不到可以取代（房地产）这个行业的大火车。”（王健林语）

另外，房地产也是地方财政的主要收入来源之一， 中央政府力推去库存，也是为了减轻地方财政压力。

社科院的报告认为，2015年“房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零。”赵庆明也表示：“房地产业已经由我国投资快速增长的‘主力军，变成了拖累投资增长的‘落后分子。”

日前， 《人民日报》罕见喊话“开发商适当降价是最明智的选择”，认为“尽管中央出台政策，释放改革红利，但化解楼市库存也得靠开发商自己”“这么大一笔资产投资，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？”

新的楼盘仍源源不断在建。

关键词五：农民工市民化

要拯救房地产业，不降价难以撼动非刚需之心，但就算降价，也未必能得到预期的效果。

“房地产商已经死扛了四五年，一直在等高层政策逆转。这是博弈，也是对抗，现在终于看到天亮了？他们能够通过降价刺激买房子吗？退一万步讲，中国老百姓是从来买涨不买跌的，房子降价，就有人买吗？恐怕不是降价一点点就能刺激起来的。房地产行业要去库存，最需要的不是降价，而是政策稳定，预期稳定。” 独立经济学家何志成在发给记者的观点中写道。

而且在现有的城镇居民中，也没有那么多的存量人口支撑。根据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的测算，未来5年存量城镇户籍人口商品住房总需求将达65亿平方米左右，但仍低于当前过剩库存与未来潜在供给之和。

于是中央祭出了一个大招，打开存量想象空间，稳定预期，那就是“农民工市民化”。

12月14日，习近平在中共中央政治局会议上提出：“通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

12月21日闭幕的中央经济工作会议则提出：“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

根据国家统计局对农民工的调查数据：2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。倪鹏飞认为，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

但拉动农民工购房，并非一蹴而就的事情。如今拉住任何一位农民工采访，他们最关心的还是能不能拿到薪水，薪水有多少，租个好的房子已经是奢望。

“加快农民工市民化来消化房地产库存，效果到底如何，尚需观察。我们认为，不可高估农民工市民化对化解房地产库存的作用。”赵庆明说。

从目前来看，去库存+农民工返乡，最现实的实现，是在三、四线城市。

关键词六：分化

在中央喊话、出招之后，明年的房地产市场走势如何，老百姓关心的房价，真的能降吗？

社科院的专家预言：房价在2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。但各城市间的分化趋势会越来越明显。

说到底，房价最终还是要取决于供需比。安信证券的统计显示，营口的供需比已达到338.1%，鄂尔多斯、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%，都属于严重过剩。青岛、呼和浩特分别为125%、 136%，属于“轻度过剩”。北京69%，属于供给相对不足。

这意味着去库存政策针对的区域主要是三四线城市，一线城市基本不受影响。

事实上，自从2010年以后，房地产企业的布局就开始从二三线城市向一线城市收缩。北京又现天价拿地即可见一斑。

另据中国指数研究院的实地调研与分析，城市之间也存在天壤之别。其中镇江、锦州、余姚等城市库存压力突出;常州、台州、涪陵等城市库存水平虽高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇;廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。

“无论是去库存，还是农民工市民化，关注区域经济发展，真正能把人留住，这才是关键。”何志成认为。