基于渠道视角的房地产企业营运资金分类

涂悦

摘要：房地产行业是我国国民经济的主导产业，对国民经济能否健康发展起着举足輕重的作用。随着我国国家经济的发展，国家政策的倾斜，市场的深入开放以及大量资本的涌入，房地产正处在一个势不可挡的发展扩张时期。伴随着房地产行业的高速发展，随之而来的是一系列问题和挑战，企业资金链告急，土地供给不足，地价上涨过快，投资规模过大，房地产企业内部管理不健全等。为了保证房地产市场和国家经济的平稳健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，使得企业承受着更大的资金压力，加上房地产行业本身具有开发资金投入大，投资回收期长，风险较大等特点，营运资金的使用效率对于房地产企业的发展有十分重要的意义。房地产企业营运资金按渠道分类，可分为经营活动的营运资金和理财活动的营运资金两个部分。

关键词：房地产企业 营运资金 渠道 分类

一、引言

对营运资金的管理简单来说就是对企业的流动资产和流动负债的管理。由于企业应以一定量的营运资金为基础从事生产经营活动，并且营运资金指标可以对企业的经营水平做出反应，因此，管理营运资金是财务管理中的重要组成部分。

基于渠道视角对营运资金进行管理是以营运资金的重新分类为切入点，在将企业整体营运资金划分为经营活动营运资金和理财活动营运资金的基础上，进一步把经营活动营运资金按渠道的关系分成采购渠道的营运资金，生产渠道的营运资金，销售渠道的营运资金，这样的分类可以将各个营运资金项目涵盖在内。

房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，房地产行业的营运资金密集，对房地产企业营运资金重分类，可以清晰的反映出营运资金在各渠道的分布状况，为基于渠道管理的营运资金管理策略和管理模式研究奠定基础。

二、基于渠道视角的房地产企业营运资金分类

企业生产经营活动按业务性质可分为三类，分别是经营活动、投资活动和筹资活动，其中投资活动和筹资活动统一为理财活动。相应的，房地产企业营运资金按渠道分类，可分为经营活动的营运资金和理财活动的营运资金两个部分，其中。经营活动的营运资金又可以进一步细化为采购渠道营运资金、生产渠道营运资金、销售渠道营运资金。这种分类方法既能够将各个营运资金项目涵盖在内，又可以清晰地反映出营运资金在渠道上的分布状况，从而为基于渠道管理的营运资金管理策略的研究奠定基础。

1、理财活动的营运资金

与其他行业相比，房地产企业的资金具有投入总量大，使用周期长的特点，这使得房地产企业不可能完全依靠自有资金来维持生产经营，必须靠向银行和其他金融机构贷款融资。因此，理财活动的营运资金管理目标就是在保证企业经营活动营运资金需要的前提下保证企业具有足够的流动性和偿债能力。理财活动营运资金包括：货币资金、交易性金融资产、交易性金融负债、应收股利、应付股利、一年内到期的非流动资产、一年内到期的非流动负债、短期借款、应收利息、其他流动资产、其他流动负债。这些营运资金项目都并不直接参与经营活动，而主要发生在企业的投资和筹资活动中，称为理财活动营运资金。理财活动营运资金的计算公式是：理财活动的营运资金=货币资金-短期借款+交易性金融资产-交易性金融负债+应收股利-应付股利+应收利息-应付利息+一年内到期的非流动资产-一年内到期的非流动负债+其他流动资产-其他流动负债。

2、采购渠道的营运资金

采购渠道是连接企业和供应商的，对于房地产企业而言，就是使建材物资由供应商通过商流和物流转移到企业，在这个过程中，物流体现为形成的原材料存货上，商流体现为交易形成的预付账款、应付账款、应付票据上，而所有这些则构成了采购渠道的营运资金。这些都是发生在采购过程中，属于采购渠道营运资金，其中原材料存货和预付账款的发生占用了企业的自有资金，而应付账款和应付票据的方式则占用的是供应商的资金，为企业节约了资金，并且起到了环境资金压力的作用。采购渠道营运资金=原材料存货+预付账款-应付账款-应付票据。

3、生产渠道的营运资金

生产渠道的营运资金是指发生在生产环节或与生产过程相关的营运资金。房地产企业生产渠道营运资金包括拟开发产品、在建开发产品、应付职工薪酬、其他应收款、其他应付款。这些都是发生在生产过程中，属于生产渠道营运资金。其中在建和拟建开发产品、其他应收款占用了企业资金，而应付职工薪酬、其他应付款则无偿占用外单位的资金，为企业提供免费的商业信用，节约了资金。生产渠道的营运资金=拟开发产品+在建开发产品+其他应收款-应付职工薪酬-其他应付款。

4、销售渠道的营运资金

销售渠道是连接生产者与消费者的，是让商品房流向市场实现商品价值的通道。房地产企业销售渠道的营运资金是指企业在商品房销售环节中发生的资金项目，主要包括应收账款、应收票据、房地产开发产品、预收账款、应交税费。这些都是发生在销售过程中，属于销售渠道营运资金。其中应收账款、应收票据、房地产开发产品占用了企业资金，而预收账款和应交税费则无偿占用了外部的资金，为企业提供免费的商业信用，节约了资金。销售渠道的营运资金=应收账款+应收票据+房地产开发产品-预收账款-应交税费。

三、结语

房地产行业是我国国民经济的主导产业，对国民经济能否健康发展起着举足轻重的作用。房地产企业营运资金按渠道分类，可分为经营活动的营运资金和理财活动的营运资金两个部分，其中，经营活动的营运资金又可以进一步细化为采购渠道营运资金、生产渠道营运资金、销售渠道营运资金。本文对房地产企业从渠道管理角度出对其营运资金进行分类，对完善和补充房地产营运资金管理理论提供一定的学术价值。

参考文献：

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