商业银行发展住房金融业务的重点及措施

关保忠

【摘要】美国通过资产证券化来分散信贷风险和扩大资本规模来促进其住房金融体系的發展，但同时也加剧了信息不对称和信贷质量的恶化，最终酿成金融风暴。本文主要从中美住房金融体系的对比分析中探讨我国商业银行的管理，加强金融监督和规范信用评级制度，以防范金融风险的发生。

【关键词】商业银行 住房金融业务 重点 措施

一、中美住房金融体系模式分析

（一）美国住房金融模式

美国的住房金融体系主要是在20世纪80年代以后逐渐发展的，形成了具有两级市场的住房金融体系：一级市场和二级市场，其两级市场的运行模式是：商业银行等抵押贷款发放机构在一级市场上发放住房抵押贷款，同时在两级市场上将这些抵押贷款出售给两级市场的参与者，如政府支持企业和投资者等。这样，银行就将抵押贷款的固定资产转换成可流动的现金，于是将抵押信贷的风险转嫁到两级市场。二级市场的运作模式是购买者通过发行抵押贷款相关债务工具进行融资，并利用它们所购买的抵押贷款进行担保。从整个美国住房金融体系来看，资金最终来源于购买这些债务型工具的投资者。通过资产证券化本身来分散一级市场的信用风险，从而达到提高一级市场资金的流动性和风险的防范。

（二）我国住房金融模式

目前我国住房金融体系经过20多年的发展已经形成了以商业银行为主体服务于房地产开发商和住房金融机构组织体系，其中国有商业银行和一系列的城市商业银行、信用社等金融机构的业务占据住房金融市场的绝大部分，同时也出现了专业性住房贷款银行的尝试。但是我国住房金融体系中资本市场型发展落后，仍然没有启动二级市场。

二、中美不同住房金融模式下的商业银行风险对比分析

从次贷危机发生的整个过程来看，就是一个单边地产资产价格上扬预期下的不理性的投资和金融资产衍生产品复杂化以及监管机构的滞后所导致的系统性危机。美国住房金融体系在一级市场加大了抵押贷款数量，在二级市场上加大了资产证券化的数量和复杂程度。在美国住房金融体系下，美国的银行是属于一级市场的抵押贷款发放机构，面临以下风险：

（一）信息不对称风险和清偿能力下降、信用损失增大

在美国住房金融体系中，银行作为抵押贷款的发放机构，由于市场信息不对称和分析技术手段的缺失，银行无法准确的估计出大量抵押贷款的风险，尤其是对抵押再融资债券等复杂金融产品的风险评估。

（二）银行信贷挤出效应风险增大

次贷危机前，银行大量扩张信贷规模，结果是大量信贷资金流入房地产市场，过度信贷扩张效应引起房地产市场过度繁荣，美国住房金融市场体系的参与者就形成了严重的投机心理和风险转嫁过度投资行为，金融体系过度支持房地产市场，而引发金融海啸，使得市场有流动性过剩转向流动性紧缩。此时资产证券化放慢，最终银行的信贷挤出效应会减小。银行的资金的周转率不能迅速的提高，银行利润减少，生存压力增大。

而我国主要是以商业银行为主体的模式，融资渠道单一，主要的贷款和交易都集中在一级市场。主要风险如下：

首先，房贷数量逐年增加和个人住房贷款乘数偏高。由于我国监管机构对银行的风险控制，这一乘数比例一直维持在70%左右，过高的房贷乘数主要依赖于我国商业银行，商业性房地产贷款在金融机构人民币贷款中的比重从2012年的15%上升到2015年6月底的19%，过高的依赖程度加剧了银行的风险。

其次，结构单一，没有风险分担机制。目前我国的住房金融体系结构单一，主要是依靠银行的信贷资金，而没有像美国金融体系中的保险和担保机构来分散风险，同时加上我国银行大多是“短存长贷”银行的流动性问题日益加重。

再次，信用制度缺乏。我国目前没有形成良好的个人信用评级系统，贷款条件宽松，个人收入和信用记录等资料的获取难度很大，伪造收入证明也并非难事，仅凭用人单位的收入证明无法有效评估贷款人的违约风险。更为严重的问题是假按揭和骗贷事件频频发生。

三、对我国商业银行管理的启示

（一）发展完善的资产证券市场体系，分散银行风险

我们要吸取美国的经验，发展我国的资产证券市场，分散银行风险。银监会要对证券资产发行机构进行资格审查，并向资格审查过关的机构发放牌照，发行机构再向中国人民银行上报发行方案，央行证券化发行实施核准，规定的要素（如评级、信息披露等）符合要求即可获批发行。实行统一管理和监督，防止两级监管的信息不对称所造成的监管体制的漏洞。

（二）完善信用评价指标体系，对银行安全指标体系的进行考核

控制银行的贷款和投资决策，加强信贷内部管理。同时，建立对银行安全指标体系的考核和标准化，比如说银行稳定性指标资本充足率、银行效应性指标净利润和平均资产利润率的考核等。

（三）加强法律制度体系建设

首先要确定房地产金融的法律地位。其次是要做好商业银行住房金融业务制度建设的基础性工作。最后把住房金融法律与房地产金融监管紧密结合起来。形成一个房地产金融法律、商业银行法、房地产监管体系于一体的法律制度体系。

四、结束语

综上所述，加强对商业银行发展住房金融业务的重点及措施的研究分析，对于其良好效果的取得有着十分重要的意义，因此在今后的实践中，应该加强对其关键环节的重视程度，并注重措施的科学性。

参考文献：

[1]阳东辉.我国住房金融业务的法律困境及其破解之道——基于美国经验的启示[J].法商研究，2016，（1）.

[2]郑宇.后金融危机时代中国金融混业经营的战略选择[J].中国物价，2016，（6）.

[3]陈学文.后金融危机时代的金融消费者保护——以美国《多德—弗兰克法案》为视角[J].学习与实践，2016，（4）.