廉租房建设中的融资支持体系研究

王怡明

【摘要】我国的廉租房建设正面临着资金瓶颈，廉租房的供应往往不能满足城镇住房弱势群体的需要，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。在廉租房开发建设的融资渠道方面，目前仍停留在以财政拨款等纯政策性的资金支持上。因此，采取多元化的融资创新渠道来满足其融资需求是很有必要的。

【关键词】廉租房 融资 研究

一、研究背景和意义

住房是兼具商品属性和社会属性的特殊商品，房价增速远远超过居民收入的增长速度，廉租房的供应远不能满足城镇住房弱势群体的需要，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。我国目前在廉租房开发建设的融资渠道方面，仍停留在以财政拨款等纯政策性的资金支持上。因此，需要根据廉租房的运行特征，采取多元化的融资创新渠道来满足融资需求。

二、银行信贷模式的廉租房建设融资

（一）银行信贷模式的租赁房建设融资现状分析

在我国当前以间接融资为主体的融资环境下，银行等金融机构是廉租房建设资金筹措的重要渠道。上市银行2016年中报统计可发现，18家A股上市银行今年中期合计的涉房贷款高达18.53万亿元（均采用集团或合并口径相关数据），较2015年年底的16.12万亿元增长了2.41万亿元，增幅为14.95%。而此前的2015年全年，涉房贷款仅增长了2.1万亿元，增幅也仅为14.98%。截至2015年底，全国试点为保障房建设发放的住房公积金贷款，已经超过1000亿元，达到1107.53亿元的规模。北京、上海、四川、陕西是试点项目最多的四个省市。截至2015年底，北京、上海、四川、陕西分别有34个、20个、38个、31个项目使用了住房公积金贷款用于保障房建设。除西藏自治区之外，剩余省、自治区、直辖市基本全部使用了住房公积金贷款支持保障性安居工程建设。从以上数据也可看出，商业银行信贷对保障房建设加大供给，也有效的缓解了保障房建设资金紧张的局面。

尽管政府加大了对廉租住房的补助，中央政府的转移支付和地方财政也都有效的形成了部分资金投入，但这距离廉租房的“全覆盖”仍有较大的缺口。资金不足仍是我国廉租房建设中面临的主要问题。

（二）商业银行做廉租房建设贷款的一般模式

目前商业银行廉租房租赁的常用模式为：开发资质在暂定及以上的房地产开发企业，以项目土地及在建工程抵押为担保条件向商业银行获得廉租房建设贷款，待廉租房项目建成投入使用后的租售收入、配套商业设施出售收入和财政提供再融资兜底为还款依据。

三、财政资金渠道的廉租房建设融资

（一）我国廉租房建设融资的现有政策

从政策规定看，我国廉租房建设资金主要来自政府财政补贴，普遍出现了资金供给不足和不到位的问题，各地区的资金筹集也严重不平衡。目前我国廉租住房的保障对象限制在经济困难的低保家庭，覆盖范围小，之后应逐步将保障对象扩大到城市低收入住房困难家庭。从执行情况来看，中央政府对廉租房等保障性安居工程非常重视。虽然政府制定了一系列规划，并下拨了一定的财政补助资金，但是当前相关规划与各地方政府的实际财力仍不相匹配，表现出地方政府一方面缺少积极性，另一方面没有财政预算的能力，保障性安居工程的开工和完成情况仍不尽人意。

（二）当前融资困境原因分析

（1）财政预算稳定性差，难以满足廉租房建设资金需求。中央政府为了推进政策的实施，近年来加大了对廉租房建设的支持力度，但是并没有明确规定财政支出支持廉租房建设的数量和比例。具体到地方政府，由于其财政预算弹性大且稳定性差，对于支持廉租房建设缺乏有效的约束。

（2）中央与地方的利益博弈中，激励约束机制不对等。中央与地方的利益博弈体现了公共利益与部门利益之间的冲突。中央政府作为公共政策的制定者，代表了广大人民的公共利益。地方政府作为政策的执行者则代表着地方或部门的利益。从现行廉租房政策来看，中央财政受到的资金约束相对较小，但来自地方政府的资金约束相对较大，从而形成了“地方财政为主，中央财政为辅”的不对等责任机制。

四、保障性住房融资模式创新

（一）PPP融资模式

PPP的概念最早是由Windhoek于1997年在可持续发展的项目管理（SustainableProjectManagement，SPM）会议上提出的，当时英国正处于经济衰退期，私人企业面建设工程的减少。再由交通量持续猛增，又限于资金预算的制约，交通部门开始通过再私人部门创立交通运营企业来提供服务。在1960年代，法國就以私人部门特许经营的方式进行水务工程。此后，PPP模式在不同国家经历了长期的演变。即PPP是一种政府公共部门和私营资本相互合作的方式，是公共基础设施建设中发展起来的，以实现各方“双赢”或“多赢”为合作理念的一种项目融资和实施模式。

廉租房PPP模式是项目融资的一种实现方式，指政府部门通过“招标”方式与中标单位组成的公司签订合同，由该公司负责项目的筹资、建设及运营，政府则与提供贷款的金融机构达成协议，该协议使得该公司能顺利获得贷款，政府同时实行监督责任。

同时，在PPP模式下，投资双方需要共同参与项目的识别、可行性研究、建设和融资等过程，并有效地对项目建设与运行进行控制，有利于推动项目在设计和施工管理过程等方面的革新及建设周期的缩短，消除项目完工风险和资金风险，这也是现行融资模式所欠缺的。

（二）廉租房建设的“租赁+信托”模式

这也是一种融资方式的创新模式。即由廉租房产权所有者与信托公司合作，将稳定和连续的廉租房租金应收款打包设计成一种信托产品，并转让给市场投资者，使得投资者能收到廉租房租赁资产的收益，这是一种通过集合社会上多余的闲散资金来支持廉租房建设的融资模式。

目前，由于国家对廉租房建设提供了很多优惠政策，许多租赁公司已经表现出对廉租房市场的极大兴趣，这对于廉租房开发和管理走向高效的市场化运作提供了非常有利的市场条件。政府和租赁公司的双向意愿和需求，必将使租赁公司介入廉租房开发和经营具备更大的拓展空间。

五、结束语

大力探索廉租房创新融资模式，积极开拓廉租住房建设融资渠道，有效解决廉租房建设资金瓶颈，是当前我国进一步健全完善廉租住房制度的关键。加快解决城市低收入家庭住房困难，逐渐实现“住有所居”的社会建设目标。只有将解决最低收入群体的住房问题归入政府职责，融入社会福利，才能从制度建设上保障每个公民在住宅市场化的进程中都有良好的居所。