浅析房贷新政的影响及银行的应对措施

黄莹

近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，对引导和促进房地产业持续稳定健康发展，尤其是保持整个经济平稳发展，起到了积极的作用。国家对房地产行业的调控，对商业银行房地产信贷业务的开展和风险防控产生了较大的影响。如何正视困难、把握机遇，适应新政策，正确处理好业务发展与风险防范的关系，是当前摆在商业银行面前的一项紧迫工作。

一、“新政策”影响分析

（一）对房地产市场的影响。

1.将抑制部分购房需求，从而影响部分商品房销售。贷款购买第二套住房的首付款比例和利率的提高以及对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的“新政策”，将抑制一部分贷款购买第二套（及以上）住房的需求和有力打击贷款“炒房”，从而影响部分商品房销售、企业资金回收。

2.将增加房屋供给，平抑房价。“新政策”要求各级政府通过增加居住用地有效供应、依法加快处置闲置房地产用地、调整住房供应结构、加快保障性安居工程建设等措施，增加房屋供给。同时，加大了对开发商交易秩序监管力度，以减少开发商囤地炒地、囤积房源、哄抬房价等现象，增加供给，平抑房价。

3.尚不能从根本上改变我国房价上涨的趋势。“新政策”主要目的是坚决遏制过快上涨的房价，在抑制不合理需求、保证供给上采取了不少措施，可能在今后一段时间内，将因需求减少而减缓房价的上涨幅度或小幅下跌，但由于在总体上商品房的需求较旺、商品房的建设性周期较长、商品房的特殊商品性（如地理位置不可替代性）以及政府保障性住房政策的缺陷和供给不足，仍将使得目前我国商品房供不应求的局面难以较快改变。

（二）对银行房地产信贷业务的影响。

目前我国房地产资金主要来源于银行信贷资金，商品房价格的过快上涨，将给银行带来了较大的风险。“新政策”的目的是遏制过快上涨的房价，这在总体上将有利于降低房地产金融的风险，确保银行信贷的安全，但在个案上有可能造成个别楼盘的销售不畅，而给银行信贷带来潜在风险。

1.从总体来看，“新政策”将有助于增强银行信贷的安全。一是“新政策”将有利于降低银行房地产信贷风险。目前，我国房地产与金融的联系紧密，房地产开发资金的主要来源于银行房地产开发贷款和银行按揭贷款，过高的房价将引发房地产泡沫，使得银行信贷风险增大。“新政策”目的之一是遏制过快上涨的房价，限制房地产投机行为，从而有利于降低银行信贷风险。同时，银行按揭贷款首付比例的提高也增加银行按揭贷款的安全。二是“新政策”将有利于促进银行房地产信贷业务的发展。“新政策”也以增加供给量、改善供应结构、支持合理需求、促进市场健康发展的目标。房地产用地供给的增加，将扩大对土地储备贷款的需求；商品房、经济适用房和廉租房建设的增加，也将扩大对房地产开发贷款的需求，从而有利于促进银行房地产信贷业务的发展。同时，银行按揭贷款利率提高也将增加银行的收益。

2.从个案来看，“新政策”将增加使银行房地产信贷潜在风险。一是将可能增加单笔房地产开发贷款的潜在风险。“新政策”将抑制部分商品房需求，可能影响部分商品房销售款回笼，对于资金实力弱、高价购地、销售价格高的房地产开发商可能出现资金紧张的局面，进而影响单笔房地产开发贷款的归还。二是将可能给银行按揭贷款带来潜在风险。“新政策”将影响部分商品房销售，从而影响资金实力较弱的房地产开发商后续资金的到位，造成烂尾楼，而引发已放银行按揭贷款的断供。此外，从法律实施环境来说，对于只有一套房的贷款者，如果出现了违约的情况，银行很难获得司法支持去驅逐住户的一家老小，从而获得该房产的处置权。而对于二套房则完全没有这个障碍，银行可以获得司法途径迅速而便捷地获得处置权。对于银行来说，二套房的处置风险反而更低，二套房的按揭贷款对于银行来说，反而更安全，而且贷款买第二套房的投资人，本身可能还有其他可执行资产。

二、银行的应对措施

（一）统一思想，把握宏观态势，增强发展业务的信心。正确认识国家房地产宏观调控政策的目的。“新政策”是对市场的“规范”和“挤泡沫”，遏制过快上涨的房价，同时扩大供给，并没有紧缩投资，不像2007年那样针对房地产商，房地产开发的项目资本金比例并未提高，这将有利于房地产行业回到良性增长运行轨道，有利于房地产金融的稳定发展，对银行来说是一件大好事，并非是对市场的“打压”，而目前“紧银根”主要针对投机性购房者，调控或许会出现不同的结果。

（二）牢固树立宏观意识，加强市场研究，严格执行房地产行业信贷政策。针对当前房地产市场存在的问题和房地产信贷风险，银行要密切关注宏观经济形势，切实加强房地产政策研究，把握房地产市场走势，严格执行国家宏观调控各项政策、人民银行及银监会房地产信贷监管各项政策和银行内部房地产信贷相关制度要求，从严掌握客户及项目准入条件，合理把握贷款发放节奏，确保达到行业信贷风险控制目标，不断优化房地产信贷结构，有效防范信贷风险。

（三）审时度势，优化信贷结构，坚持有保有压。当前，银行房地产开发贷款营销的重点是全国房地产百强企业、优质上市公司及优质项目。房地产信贷投放重点是普通住宅开发贷款与个人住房贷款。银行要根据自身的情况，有选择地营销房地产优质客户，要抑制盲目营销项目贷款的冲动，尽可能地保证优质客户的信贷要求，做到有保有压、有进有退，有所为有所不为。

（四）切实加强房地产开发贷款贷后管理。

1.加强项目资金账户管理。落实资金监管协议，建立收支明细台账，按项目工程进度逐笔审核支出，严格按销售进度收回贷款。

2.加强风险排查和劣质客户退出。要对已发放的房地产开发贷款逐户进行排查，及时进行客户风险预警，采取措施收回被挪用的项目资金，对贷款约期不合理、不按销售进度还款的情况进行及时整改，补充完善贷款抵押或保证担保手续。主动退出合作意愿差的客户以及发展前景不确定的客户；坚决清理出现风险信号的客户以及历史遗留的“小、散”客户；进一步加大力度清收房地产不良贷款。

（五）加强队伍建设。商业银行要针对房地产市场形势复杂，专业性强，同业竞争激烈，新事物、新需求不断出现的特点，在总结以往业务培训经验的基础上，继续做好房地产信贷业务的培训工作。