房地产金融非均衡状况分析与政策建议分析

文/侯沐辰

房地产金融非均衡状况分析与政策建议分析

文/侯沐辰

天津市建筑设计院

文章以推动房地产行业发展为前提，针对房地产金融非均衡现状展开了分析，介绍了当前房地产业现状，并且从研发多渠道融资机制，改变传统融资模式、完善房地产贷体系，监督管理银行放贷行为、构建约束机制，调动发放贷款积极性三个方面，提出了政策建议，目的在于解决房地产业现存问题。

房地产；金融非均衡状况；政策建议；住房公积金

受我国住房制度改革以及城市化的影响，房地产行业发展速度逐渐加快，并且成为支撑国民经济的重要产业。为了实现国民经济发展需求，房地产业的和谐有序发展非常关键。房地产金融本身是一种融资性活动，对于房地产业的运行有保障作用。现如今，房地产市场逐渐呈现出了非健康发展的状态，个别城市中房价增长异常，导致出现“房地产泡沫”现象。

因为金融行业与房地产发展联系非常紧密，文章主要以房地产金融非均衡状况为核心，探讨了房地产市场发展情况，这对于促进国民经济发展有非常重要的意义。

1 房地产市场发展现状

1.1库存数量多

针对房地产市场，中央的经济工作会议中提出了明确的要求，即“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，其中“去库存”是当前房地产市场发展的重要方向。到了2016年初，我国市场中的代售商品房面积超过70000万m2，相较于2015年初增加了约10000万m2，同比增长了16%[1]。这种库存高企现象的存在，所呈现出来的问题其一在于前期开发商投资过渡，其二则体现在房地产供给结构和需求结构脱节，导致市场中出现非常严重的非均衡发展现象。最近几年，我国市场中的平均房价的收入比是7.5，最高达到了8.1，这和居民的现实支付能力不符。发达国家的房地产房价收入比一旦大于6，便可称为泡沫区。

1.2城镇化发展进程和创新的需求

我国近年来在致力于建设新型城镇化，并且在规划中提出了2020年我国城镇化率将达60%，户籍人口城镇化率达45%。通过改革户籍制度的方式实现新型城镇化建设，这就对住房消费提出了新的需求，房地产是加快城镇化进程的重要产业，发展布局观念也面临新的发展需求，即在未来一段时间内，我国房地产行业的发展主流为集群式、园区式住房的定点开发与定向开发。

2 房地产金融非均衡状况体现

2.1住宅产品结构有失协调性

现如今，我国市场中的住宅产品主要集中于居民的中大户型、高档房，且库存积压较为严重。以长沙市为例，中大户型商品住宅的库存量占据存量房68%，广州市当前房地产行业的库存点也都主要集中于大户型[2]。除此之外，基于当前政府部门提出的放开二胎政策环境下，建议可以对不同户型的面积标准进行合理调整。

2.2房地产投资地区有失均衡性

针对目前我国房地产市场发展情况来看，投资区域分化已经非常明显。基于横向角度，我国东中西部的地区房地产投资分化现象比较明显，在2015年，我国所有住宅开发投资是64595亿元，东中西部的投资额占据90%，其中东部地区比重最大。

3 房地产金融非均衡状况的政策建议

3.1研发多渠道融资机制，改变传统融资模式

我国房地产所有的开发资金主要渠道是银行贷款，形成这一现象的主要原因是余融资渠道缺乏流畅性，融资方式单一，为此，必须要以中国特色为前提大力发展多样化房地产融资机制。现阶段，房地产企业可以利用的资本市场融资存在限制性，超过8万余家的房地产企业，其中沪深上市企业只有120余家。为了推动房地产行业的有效发展，需要在融资政策方面，以房地产项目性质为根本制定差别化对策。监管部门将保障性住房建设这一人物当做企业上市、发债的许可标准，为其提供政策政策优惠[3]。此外，也可以推行符合我国市场需求的房地产信托投资基金，拓展资金来源，使用公募这一形式向大众募集资金。对于资金投向，可以使用权益类方式，管理人员按照国家政策导向、市场需求运营房地产项目，而呈现分散状态的基金持有者，则可以利用投资房地产的方式保证收入的稳定性，以免民间资金在房地产市场中的过渡投资，导致房地产资源闲置，出现大价格泡沫的现象。为了推动我国房地产信托投资基金的健康发展，相关部门也出台了对应的税收政策，为其健康发展提供保障。

3.2完善房地产贷体系，监督管理银行放贷行为

为了制约房地产金融的非均衡状况，针对商业银行房地产开发贷款，银监会可以应用比例限制法实施约束。商业银行则要根据规定要求，优化贷款投向结构比例，并对房地产开发贷款进行有效配置。此外，践行梯度贷款准备金管理方法，从保障性住房开始，安装中小户型住宅——大户型住宅——别墅这一顺序，提高贷款准备金计提比例。

3.3构建约束机制，调动发放贷款积极性

针对住房公积金的合理应用，需要以激励约束机制加以约束。政府部门需要使用提升住房公积金运用率的方式改善房地产金融非均衡状况。如果城市的住房公积金使用率低，一方面要通过激励约束方式提高资金使用率，另一方面则要出台优惠政策，鼓励住房公积金在保障性住房建设中的使用。确保资金安全性，有合理的收益，便可以加大住房公积金额度。如果城市的资金使用率低，可以结合相应的比例对住房公积金进行调整，从而极大各个城市住房贷款发放的积极性。

4 结束语

综上所述，为了推动我国房地产行业健康发展，解决房地产金融非均衡问题非常必要，了解当前市场中房地产行业发展现状，分析房地产金融非均衡状况的突出表现，并且提出一系列政策建议，真正解决房地产市场泡沫问题，为今后房地产业的顺利发展提供支持。

[1]唐德才,仇育领.非均衡理论及我国房地产市场供求的实证分析[J].数学的实践与认识,2017,39(21):8-20.

[2]仇育领,唐德才.我国房地产市场供求的非均衡实证研究[J].管理观察,2017(21):89-91.

[3]唐德才,李廉水.南京市房地产市场供求非均衡分析及其原因探究[J].建筑经济,2016(07):60-63.

侯沐辰（1994—）女，民族：汉族，天津人，职称：助理经济师，学历：本科，研究方向：房地产金融学。