房地产评估研究

文/孟桂云，徐州鑫达房地产土地评估有限公司

房地产评估研究

文/孟桂云，徐州鑫达房地产土地评估有限公司

了解房地产开发住宅区位评估的意涵及实质效益，藉此达成房地产开发住宅区位评估的目的。首先针对房地产开发的定义及特性作说明，并探究住宅区位评估的理论相关的评估因子。包括房地产开发投资决策，与住宅选择区位的评估时，所面对的区域、邻里环境或关于住宅小区的生活环境质量…等相关领域研究内容的评估因子，并针对各相关评估因子的研究资料进行归纳整理，以作为本研究建立“房地产开发住宅区位评估指标体系”的基础。

房地产评估研究

1 前言

房地产因有别于一般商品如不可移动性、不可增加性、异质性、增值性、恒久性、高价值性、收益性、用途多样性、不可分割等特性，所以造成房地产开发时对于开发用地影响到开发行为成败的原因，因而有特别的关心及用心进行选择与评估，特别是在住宅区位的选择评估上，故从房地产的实质特性与开发区位之间关系做出分析。

2 房地产的实质特性

2．1 不可移动性及不可分割性

所谓房地产就是位置不可移动性，不像一般商品可藉物流中心而销售到各地，因位置不可移动性，当某一地区的可利用房地产不足时，无法由另一地区供给该区的不足，形成该区房地产价格上涨；亦因房地产具有区位性，随着附近交通可及性及生活便利性，而有使用价值优劣的区分。此即“房地产”开发因素中，大家最关心的区位因素，而此独特的特性，亦也即是不可分割性，也有地区性市场受到区位和环境的影响，每一地区的市场会拥有独特的供需型态，所以在开发房地产的时候，必须去了解所开发投资地区的各种现况情报。

2．2 异质性及土地不易增加性

所形成随时相同竞争较难房地产因所处自然条件如地质、地势或地形而有个别差异性，其生产条件因所处于微气候条件不同而异，亦随土地使用分区及其密度管制（Zoning）、区位条件、建筑形式、邻里环境等各种因素或周围公共设施的有无，而呈现出异质性，且土地使用分区变更所造成土地的经济供给，非短期间内造成，故房地产开发时于区位附近随时形成相同竞争性较不高。

2．3 社经条件繁荣发展地区具增值性

一般商品有耗损，然房地产会随人口增加、社会进步及经济发展的需求增加而增涨价格，特别是在繁荣发展地区因资金持续进入所造成波及与城市效果带动下，易造成房地产价格增涨特别明显。故长期而言，社经条件繁荣发展地区其房地产价值呈现象向右缓升的上涨曲线，由其在通货膨胀期间更具有抗跌性，具有增值与保值的最佳理财工具。

2．4 恒久性与高价值性

使其区位选择评估产生慎重性一般财货使用可能会消耗殆尽，然房地产如为钢筋混凝土、钢材等建材修改不易，且房屋产寿命常常达百年以上，法律上的折旧年限也达六十年，折旧率低，属于高年限耐久财，民众视为财产的保值；除此，房地产价值昂贵为其重要的特征，价格动辄数百万，甚至达千万、亿万元，并非一般民众随时随性即可购买，倘购买不合适时，亦也非随时可退货，因此产生开发业者谨慎纳入产品定位、设计内容希望与区位选择评估不要产生 格冲突，以避免造成产品不易销售，或产生购买后产生重大破坏、毁损，而产生法律纠纷与赔偿。

2．5 收益性及用途多样性

诱导其区位选择评估房地产除有居住使用价值外，如将其出租、供做营业等各种多样的使用，使其产生具有收益特性，愈具有用途多样性地区，则愈有当地工、商业繁荣及交通汇集的特性，且产生愈有人潮汇集现象，也因而对房地产销售及售价的提升也愈有帮助，故连带诱导区位选择评估，特别是土地使用分区类别及其管制内容，愈具有容许收益性及用途多样性时愈为明显。

3 房地产开发投资决策

不动产投资策略受到外部环境、社会道德、投资者资源、个人价值观影响，与开发用地选择评估最有关者是外部环境，然该研究则提出从财务管理的观点来论投资决策时，财务（利润）目标为开发者最主要的目标，也就是追求利润最大化，因此操作财务杠杆则为必要。又因开发各阶段须要融资贷款，而土地融资贷款能力则为必要考虑。

国内外土地开发决策过程中，对于在分析投资环境与市场上有些不同，其中应对市场环境及法规环境予以考虑是相同外，国外较重财务环境及税务环境，而在本国则重视社会及政治性的环境。包括基地基本数据收集及调查、消费人口结构、不动产市场供需状况及竞争来源、都市计划、建筑法规等相关法令及重大公共建设计划对开发计划的影响、开发成本及回收预估、开发进度及分期分区开发规划、资金组合及投资方式，而成本与回收考虑成为主要依据，成本包括了土地成本、建造成本、顾问费、土地税及房屋税、经营管理成本、资金成本等。开发者为了解各地区内可供开发的土地资源，必须先进行土地资料的收集及土地市场的调查。而此调查分析则考虑就基地开发地区的都市发展、经济产业状况、市场景气、市场交易价格及同业竞争个案状况等进行调查与分析；并配合土地产权、自然条件、邻里环境、运输交通建设及公共设施配置等土地条件的分析。除此，也提出应对当地房屋市场应有的销售率变动、房价变动、土地价格、空屋率予以了解。

4 总结

区位选址影响要因有公共设施、居住环境质量两大层面因子，在辅以地理信息系统（GIS）分析后，得知有显著影响；除此，也提出例如不同地区发展潜力、居民组成结构、房地产景气状况、市场需求、开发构想、基地规模、法规限制等因素均影响区位选址。而该研究也藉由居住环境问卷调查与评估满意度的分析，得知高层集合住宅住户，对适宜居住于高层集合住宅的区位需求是：至主要干道约在200米以内；至邻近商店所需时间，应在15分钟以内为宜；距最近公车站牌距离在300米以内；至工作地点所需时间大都在20分钟内；距最近金融单位约在500米以内；距离最近的中小学则约在800米以内；距离最近的公园绿地约在800米以内；且其满意度上对于通学、交通便利性、购物便利性以及公园绿地为较满意。

[1]浅议资产评估风险和防范措施[J]．王美川．国有资产管理．2000(10)