新时期房地产行业良性发展的机制研究

【摘 要】 文章分析了新时期房地产行业发展的主要掣肘因素，探讨了新时期房地产行业良性发展机制的建构价值。探索新时期房地产行业良性发展机制的建构路径：规制房地產行业的非正常发展;纠正房地产经济的发展偏差;强化管控确保广大民众“住有所居”。

【关键词】 新时期;房地产行业;长效常态;机制

“马克思和恩格斯都认为住房是‘人的第一个历史活动，这说明了住房是人的基本需求”。[1]改革开放以来，我国经济社会经历了此起彼伏的历史变迁。随着中国特色社会主义市场经济和城镇化的深化发展，我国住房市场的问题日渐突出，对普通民众特别是具有购房刚需的青年人产生不利影响，给民众生活质量和经济社会稳定等都带来诸多消极效应。基于此，我们应当深刻分析当前房地产市场存在的具体问题，为有效探索解决问题的长效常态机制做出努力。

一、新时期房地产行业发展的主要掣肘因素

1、部分地区房地产监管政策对刚需的不当限制

在中国特色社会主义市场经济条件下，部分城市实施限制户籍、限制工作年限（社保或个人所得税缴纳年限）、限制未婚者等诸多举措。从某种程度上对控制房价产生了一定的效应，但其根本上的抑制作用仍然有限，甚至于部分城市推出的一系列限购措施，还会对住房的刚性需求者产生诸多不利影响，但这类群体很显然并不是“炒房者”。刚需购房者，大多都是刚刚参加工作或面临结婚生育问题的年轻一代，如果在住房限购政策上采取“一刀切”的形式，可能会给其生存或发展带来诸多阻碍。部分限购措施不仅限制着首次购房的刚需者，还限制着部分由工作等客观原因形成的两地分居家庭。对这些本质上并不是“炒房者”的居民而言，其购置两套或两套以上住房的需求是客观存在的。在当前住房租赁市场相对还不是十分规范的情况下，购置首套房外的异地小型住房仍然属于正当需求。不可否认的是，部分城市实行的限购措施，虽然在一定程度上“显性”地控制着房价，但也带来了一些其他问题。每个城市的发展，都离不开各个年龄阶段的劳动者，而住房显然是其不可或缺的生存条件。此外，部分城市不合理的限购措施，也与保障人才合理流动的出发点并不一致。

2、变相“囤房”“炒房”等现象仍客观存在

前文已经论及，当前我国部分城市实行了诸多相对严格的限购措施。但是我们不难发现，在现实中一些“炒房者”仍然通过各种途径“曲线救国”地展开“炒房”行动。其一，跨省市区进行异地“炒房”“囤房”的现象仍然屡禁不止。一方面，由于部分大中城市的限购政策日益严苛，大量“炒房者”开始涌现到一些小城市或非限购城市进行“炒房”。众所周知，部分“准一线”“二三四线”城市或小县城的房价涨幅，甚至已经超越北上广深等特大城市，很显然与“炒房者”的推波助澜息息相关。其二，部分城市的住房管理政策可能出现漏洞。尽管当下诸多城市出台了很多限购措施来限制“炒房”，但仍可能存在诸多无法避免的漏洞。譬如，部分人可能通过公司名义或他人代持等形式购买房产，甚至有人通过频繁离婚、结婚等方式来规避政策的限制。客观地讲，短期内想要从根本上完全堵住这些漏洞并不现实。

3、某些城市房价持续上涨的势头难以消减

其一，部分城市在限价管制背景下的房价水平仍然过高。众所周知，在部分“一线”和“准一线”城市，房价早就令人叹为观止。部分年轻人购置住房的压力往往是多元的，不仅可能面临政策上的限制，其在经济方面的负担仍然较重。尽管各类主体和各项政策都在稳定或控制房价等方面付出一定努力，也取得了一定程度的实效，但现实中的房价依旧超出诸多社会群体的可承受范围。第二，房地产高价给经济社会稳定带来负面效应。譬如，“日本在20世纪80年代后期至90年代经历过一轮典型的泡沫经济产生、膨胀再到崩溃、萧条的过程”。[2]一方面，部分区域房地产行业的不健康发展，可能沦为经济社会的“不定时炸弹”，一旦崩盘现象发生，未来整个国民经济和民众生活必然遭受沉重的灾难。另一方面，部分区域房地产行业的不健康发展催生了许多不正常的现象。例如，所谓的“丈母娘经济”的出现也是经济社会中的非正常现象的缩影，给整个经济社会的风气和发展趋势带来不利影响。此外，部分城市的实体经济也遭遇高水平房价的冲击，长期以来一直处于高位的房地产价格水平，势必会“牵一发动全身”地影响其他行业，将整体的物价水平推到较高位置。

二、新时期房地产行业良性发展机制的建构价值

1、促进民众幸福感的提升和个性的发展

其一，能够在某种程度上破解关键性民生问题。若是房地产市场仍然无止境地升温，不能保持健康发展的状态，对广大民众及其所在家庭而言都是沉重的灾难。必须确保房地产市场的稳定和有效发展，让广大民众有更多闲置资金投向消费，在减少“后顾之忧”中进一步扩大内需。在房价失常的情况下，广大民众的财产可能会被房地产市场长期“套牢”，必定会削弱其消费能力和其他投资能力。其二，能够为民众的个性发展创造前提。长效常态的房地产调控机制，对人本身的意义也很深远。目前，房地产市场与人们日常生活的关系是密切的。在房地产市场日渐升温的情况下，包括恋爱观、婚姻观等在内的诸多因素都会受到影响。难以企及的房子成为人们谈婚论嫁前提的时候，事实上也压制了人的本性和个性的发展。

2、有效释放社会活力并实现住房领域的共享发展

其一，能够在缓解民众购房压力中释放社会活力。当前部分地区的民众由于购房资金不足往往会前往金融机构贷款，其中的一些人可能会因此降低生活质量，并且持续遭受房贷的“驾驭”，甚至说一些尚未购房但有购房计划的民众也会受到影响，其势必会省吃俭用地积攒购房资金。很显然，在这样的情况下，整个经济社会都是缺乏活力的。只有制定并实施有效的路径，让人们从房地产市场的焦虑中解脱出来，才能有效释放经济社会的活力，帮助广大民众更好地走向生活、走向未来。其二，能够推动住房领域共享发展的实现。如果不能制定和实施相对恰当的举措来有效规制房地产市场的盲目发展，就很难实现住房领域的共享发展。住房本质上也是一种社会资源，在社会主义中国并不应该长期出现资源分配的不公现象。

3、维系社会稳定和国民经济的向好发展

房地产问题，并不是孤立和“与世隔绝”的。其一，能够释放被房地产禁锢的消費力以维系经济社会的稳定。倘若民众的大部分财产都被房地产“绑架”，会让普通民众的基本生活饱受摧残，显然不利于社会的稳定和发展。其二，能够建构稳定的经济推进结构。房地产行业的稳定健康发展，不仅关系到良好社会秩序的构建，更关系到经济结构的合理与稳定，这和经济社会的长远效益和良性成长是密不可分的。对于国民经济发展而言，其也是至关重要的。健康稳定的房地产行业发展机制，对建设安全有效的经济体系也有正向效应。

三、新时期房地产行业良性发展机制的建构

1、根本路径：规制房地产行业的非正常发展

事实上，某些地区在政策法规等领域确实做出了相当程度的努力，但就目前来看，尚未得到全面推广或并未取得较好实效。其一，要以税收为基点，实施并完善新型调控策略。在有效调控房地产市场的诸多手段当中，税收是一个重要的杠杆，能够发挥举足轻重的作用。在法律规章制度允许的前提下，如果能够在适当的地区、主体或范围内适度地征收房地产税、遗产税和空置税，想必能够对当前房地产市场的高价格水平做出一定的规制，完成某些限制政策无法完成的任务，或者说从某种程度上消解某些政策漏洞带来的监管盲区。第二，要借助大数据等新技术手段全面推进和落实房地产行业相关的联网登记和分析管理等工作。通过建立或进一步完善全国房地产行业的联网登记系统，充分共享各个行政区域的信息登记资料，将所掌握的具体资料应用到具体的政策制定过程和相应的监管执法过程中，结合相应的限制政策让其发挥对房价调控的根本作用。其三，制定或进一步完善既定时间内限制二手房交易的合法措施。事实上，在当前形势下，部分城市已经推出了既定时间内限制二手房交易等措施。从产权登记年限出发，对部分二手房交易做出适度的限制，确实不失为有效限制“炒房”“囤房”的措施。房产短期内无法交易，给“炒房者”的资金链和未来收益等带来诸多风险，势必会挫伤其信心进而收敛相应的“炒房”“囤房”行为。必须明确的是，真正有着购房刚需的民众并不会在短期内频繁买卖住房。

2、有效引导：纠正房地产经济的发展偏差

如果单纯凭借房地产来推动国民经济前行，恐怕会带来很多风险和不确定性。其一，要引导全社会形成“房住不炒”的共识。[3]房地产行业与实体经济的关系是相对微妙的，但其终究是服务民众基本生存的产业，并不能当成炒作或投机的工具。因此，我们要引导全社会树立正确的“住房观”，避免房地产市场病态现象的发生。其二，要引导和确保房企“扛起”更多社会责任。对于房地产市场的过快升温问题，人们第一时间可能想到的是“炒房者”。但是，房地产开发商等相关主体企业对这一问题也难辞其咎。相关企业作为中国特色社会主义市场经济条件下的主体，尽管有自我管理和自我经营的自由，其对利润的追求行为也是可以理解的。但这种自由是相对和有限的，并不是权利的过度滥用或曲解。部分房地产开发商并不满足于正常的经营利润，进而采取包括但不限于“囤房”“炒房”“变相提价”“夸大宣传”等形式开展经营，想方设法地谋求非正常利润。因而，必须不断加强对开发商的适度监管和引导，让其担负更多的主体责任。

3、保障策略：强化管控确保民众“住有所居”[4]

其一，要实施和完善形式多样的住房管控策略。对于广大民众而言，购买住房仅是解决住房问题的路径之一，其实还可以寻求更多的方式方法。要突破传统的购房思维或住房观念，在房地产市场持续高温的情况下，不断完善租赁、共有等新兴市场模式或机制。其二，要优化相关策略的周期性和常态性。对与房地产产业配套的机制和体制而言，必须明确其制定、实施、中止、调整和再实施的良好周期。其三，要竭力满足特殊群体的基本住房要求。无论是基于人性的视角来分析，还是从哲学或文明等角度展开探讨，都不能否认保障弱势民众住房权益的重要性和必要性。在相关政策的制定和执行过程中，要适度地向各种特殊群体（如残疾人、低保户和家庭遭遇重大变故等弱势民众）的适度倾斜，想方设法地维护新时代的公平正义。

【参考文献】

[1] 杨晓伟.马克思、恩格斯的住房观与健全人民政府的职能[J].中共福建省委党校学报，2011（04）50-55.

[2] 许祥云，李立恒，谢静.未破裂的房地产泡沫是否损害经济增长——基于日本泡沫经济的历史考察[J].日本学刊，2017（06）113-133.

[3] 陈杰.以供给侧结构性改革实现“房住不炒”[J].人民论坛，2018（06）84-85.

[4] 胡戴新.住有所居：廉租住房保障的财政学视角[J].财政研究，2008（03）12-15.

【作者简介】

王海飞，同济大学马克思主义学院博士研究生，研究方向：经济哲学、马克思主义经济理论.