我国“以房养老”非金融操作模式创新

■ 刘笛杨 潘瀚翔（江南大学 江苏无锡 214122）

“以房养老”产生背景

“以房养老”，也叫住房反向抵押，指的是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。“以房养老”起步于欧美，2000年传入中国，2003年经温家宝总理批示后正式推出。从提出到试点，已经走过了近10年岁月。但是到目前为止，还没有一个城市形成完善的以房养老体系和市场。近日，民政部表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。

我国自2000年起就已进入老龄化社会。2000年，我国60岁以上老年人口已达到1.3亿，占总人口比例为10.26%；65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。当时老年人每月可以支配的收入仅有一两千元，生活拮据。而老人们价值几十万、上百万的自有房产，在当时的制度、规定下，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。

作为“以房养老”这一模式的首创者和推动者，中国房地产开发集团理事长孟晓苏近几年来一直在倡导“以房养老”的新思想，并提出在我国积极推行“倒按揭养老”的建议，还专门开办了幸福人寿保险公司来研发并主打这一业务。经过多年潜心研究，同时结合英法等欧洲国家已经成熟的“抵押房产、领取年金”的寿险服务，孟晓苏认定，“以房养老”这一舶来品，能够解决我国的老龄化问题。

“以房养老”面临的困境及相应对策

（一）老人去世后房屋反购问题

现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念，让“以房养老”实施起来难度加大。老人去世后，子女要反购房屋。如果反购的价格比房子当初抵押的价格低很多，反购肯定没问题。但如果老人活的时间很长，保险公司要不停地给他钱，成本增加，导致反购的价钱很高，子女就可能不反购了。这样，亏损就要保险公司来承担。这就意味着，对保险公司而言，盈利是有上限的，但亏损是无上限的。

应对之策：房屋并不一定要子女购买，这么多年搞反向抵押贷款的国家，没有发生房屋子女不购买就无人购买的现象。反购只是个案，任何国家都没有将反购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要形式，房屋可以进入二级市场拍卖出售。

（二）中国的房屋70年使用权问题

“以房养老”往往时间很长，老人的房子如果已经住了二三十年，离70年使用权就很近了，就存在很多麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住，就算70年使用权到期都没问题，但是作为一个商业机构，如果拿了大量这样的房子，就可能面临政策风险。虽然《物权法》规定，70年产权到了不花钱就可以续，但这个政策对个人和商业机构拿房子是两个概念。个人的房子，就算没有法律规定，政府也没办法。比如说一个老人住在那里，70年使用权满了之后，让老人再交笔钱是很难的，法律对自然人还是比较宽容的；但是商业企业如果握有大量这样的房屋，政策风险是很大的。个人和企业有很大差别，企业会考虑70年使用权问题。

应对之策：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用权是70年。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后有四个字“自动续期”。70年土地使用权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物权法》不被修改，永远都有效。第二，法律面前人人平等。法律上没有写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期，“自动续期”政策对个人和企业都是一样的，不存在厚此薄彼的情况。所以所谓70年产权问题对“以房养老”并不构成阻碍。

（三）房屋质量问题

我国的房屋跟国外不一样。国外反向抵押贷款大量的不是公寓做“以房养老”，而是独幢的房子，公寓做“以房养老”也是很少的。但是我国的公寓，住了四五十年，然后保险公司再接手几十年，房屋质量的可靠程度就不够，这是一个很大的区别点。另外，公寓有很多麻烦事，比如公共部门的维修、电梯、房屋的折旧等。如果一个保险公司握有大量这样的房子，就很麻烦。

应对之策：房子越破越好，被拆迁就更好。第一，房子就变成现金保险，也就变成了一种正常的养老产品，这是所有保险公司最欢迎的，而且这个产品没有任何障碍。第二，抵押贷款的情况下，保险公司的资产随着老人房子拆迁的货币化自然升值。

（四）政策问题

反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款，而保险业不允许做按揭贷款。在国外，保险公司可以做按揭贷款，而在我国却是禁止的。做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下，中国三四线城市往往不具备这个条件，所以以房养老可能只有在一二线城市考虑。一二线城市中，保险公司对公寓“以房养老”有很多顾虑，也有很多限制，其实它的市场空间没有想象得那么大。商业企业的目的是赚钱，不可能大量地亏损去做这件事情。

应对之策：“以房养老”产品是反向抵押贷款，不是银行业的抵押贷款（按揭贷款）。这个产品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金—抵押房产，领取年金，就是一种保险产品。只要保监会批了就能做，跟按揭贷款是不同的。现在随着整个城镇化进程在全国展开，中国的房地产市场从一线城市迅速向二三线城市蔓延。特别是国家鼓励农民进城，主要进入到中小城市，户籍政策的放开，使得二三线城市的房地产市场往往比一线城市更活跃。从房价涨幅来看，二三线城市的涨幅也比一线城市大，因为一线城市往往是政策打压的重点。尤其在最近一段时间政策的打压下，一线城市的房地产市场反而不大活跃。

国外“以房养老”对我国的借鉴意义

“以房养老”的方式在国外早已盛行，并且建立起了一个完善的服务体系。以美国为例，虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。一般情况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。

此外，在新加坡，60岁以上的老年人可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，偿还贷款本息后的剩余部分交给其继承人。在国外，政府部门为了支持“以房养老”方式，会出台各种扶持政策。比如，建立专门的中介机构，以便承担贷款机构的风险，或者给予贷款贴息，减低借款人的成本。

目前我国推出的养老按揭贷款业务主要针对的是有富余房产的人群，并且他们愿意以房产抵押获取养老资金，以改善老年生活。“以房养老”对于老年人福利改善主要体现在，提供了实现未来资产价值提前变现的渠道，从而有利于提高老年人在整个老年阶段的收入水平和消费水平。其推行的前提条件是，城市化水平相对较高，同时房地产市场比较成熟，这两点在我国都需要进一步完善。

“以房养老”非金融操作模式构建

以房养老究竟如何操作，需要有自主创新的新思想，可以采取的方式绝不仅仅局限于倒按揭。从广义的角度看待以房养老，各种以房养老模式可简单地分为金融保险和非金融保险模式。前者如倒按揭、房产养老寿险和售房养老等，必须要金融保险机构参与其间才可能实施；后者如房产置换、房产租换等，则都属于非金融保险领域，它并不需要保险公司和银行的介入，老年人自己就可以实地操作，遇到的风险也要小得多。只要做好房产的时间与空间场所的价值转换，借此获得养老所需要的稀缺资源，都可以最终达到用房子养老的目的，都可以称之为以房养老。下面简要介绍几种非金融手段：

（一）住房置换

指的是通过住房资源的置换，将住房的价值搞活或居住场所发生变更，以期更符合养老生活的实际情况。比如，经济状况贫困的老年人将原本居住的大房出售，换购小房居住，从而得到一笔差价款用来养老。通过对住房的价值、空间的转换，可以改善居住生活条件，增多养老资源，更好地安排养老生活，是以房养老的一种简单操作模式。其适用于有一定的住房资源，也乐意于通过住房资源的置换，使其为自己的养老生活发挥更大用场的老年人。今日老年人已经拥有一定的住房，现结合养老对住宅资源重新调配，使之更符合老年时代对住房的需要，有较为广阔的市场。房产中介应大量开展这一业务，为老年人置换住房给予优惠和便利条件。

（二）遗赠抚养

指的是有房产无子女的老人，寻找他人赡养自己，自己身故后将房产遗赠对方。该模式在我国几千年来的民间社会里一直广泛流行，现在仍旧客观存在，并由国家法律给予认可。它作为“你给我住房，我为你养老”的鼻祖，也可以说是一种以房养老行为。其优点是有房产无子女的老人可借助房产价值的较好运用，使自己晚年生活有个较为妥当的安排。不足之处在于它是超越经济学范畴的伦理行为，具有先天性缺陷；抚养双方的一对一的行为，具有较大风险，被抚养人的利益难以得到较好保障。过去小农经济时代和宗法观念下较为合适，今日实施已有一定难度，应当向大规模规范式的以房养老模式趋近。该模式要求切实保护好遗赠抚养双方的合法利益，从制度设计完善入手，防范好行为运作中的风险。

（三）售后回租

指的是老年人将住房出售给住房公积金管理中心等非营利性组织，再将住房重新租回，两者之间的差价给老年人用作养老，是一种非盈利性业务。这是一种以房养老的做法，老年人凭借住房做到了正常居住与养老生活两不误。但住房产权出售令老年人难以接受，售后回租在今日房价逐步升高的状况下，对老年人很不合算；老年人一次性得到较大额房款，若不善于理财，则无法做到合理开销。当前老年人养老保障金的不足，需要用住宅蕴含的价值来养老。公积金管理中心等非营利性组织开办此业务，可以促动老年人的以房养老。对目前业务开办中的售后回租制度，已给予相应完善，老年人应得到住宅价值升值的一定分享。

以房养老的可行手段众多，老人们所要考虑的是根据自己的经济能力和意愿喜好，选择最适合自己的以房养老模式。各种模式均有利弊，每个老年人在作出自己是否应当参与以房养老，应当以何种方式参与以房养老的决定之前，需要首先了解自己，再了解各种以房养老的具体情况，然后通过仔细地分析判断，才能最终做出符合自己实际需要的科学养老决策。各种以房养老模式有效地补充了养老资金的短缺，丰富了老年人的养老生活。

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