土地信托银行视角下农村土地流转新路径

周萍

内容摘要：全面服务于我国农村土地管理体系的总目标是指，构建土地信托银行，有效促进土地资源优化配置，充当土地资产的“看护人”，转变土地为“可携带资产”，保障农民合法权益，让农民共享改革开放成果。本文基于国内外土地银行的实践，解析了国外土地银行的特点与启示，进一步分析了我国土地银行存在的问题和未来发展的方向，并在此基础上提出构建土地信托银行的可能，搭建土地信托银行的运行模式，设计土地信托银行的管理逻辑、资金来源和盈利模式，从而发挥信托和银行的优势，为我国农村土地流转探寻一条有效路径。

关键词：土地信托银行 农村土地流转

全面服务于我国农村土地管理体系的总目标是指，构建土地信托银行，有效促进土地资源优化配置，充当土地资产的“看护人”，转变土地为“可携带资产”，保障农民合法权益，让农民共享改革开放成果。在筹集资本方面，通过信托方式管理企业内部股权，筹集和管理社会资本，可以促进产权社会化，运用联合权力保护微小资本权益，维护劳动者利益，催生民主，制约腐败，缩小贫富差距，克服资本代理人缺位和资本以大欺小等产权不公平问题，实现按劳分配和按资分配相结合，为共同富裕提供必要的权益保障，从而实现资本共享。在发行集合信托产品方面，可以直接吸收社会民众资金，发挥尽职勤业的金融管理和风险控制优势，实现资本之外更大范围的金融普惠，从而化解当前我国现有的金融制度性红利和垄断暴利与社会不均衡的矛盾。

土地信托银行可行性分析

（一）土地银行现状

从1996年上海建立全国第一家城市土地储备机构起，国内主要城市纷纷建立了自己的土地储备机构。由于我国在土地所有制、土地银行的组织架构、土地收购和管理模式、土地储备的范围、配套法律法规建设等方面与西方国家存在很大差异，再加上国内土地储备机制是建立在土地市场机制还没有完全建立、隐性市场广泛存在、地价受到抑制的背景下，因此，土地银行制度不健全，功能定位不清晰、真正意义上的土地银行机构缺失，在发挥优化土地资源配置、促进城市发展的功能方面与西方国家存在很大差距。总的来看，目前国内土地银行的运营模式主要有上海模式、杭州模式、南通模式三种，如表1所示。

当前我国土地银行运营过程中存在的问题主要体现在以下几个方面：

1.没有明确统一的土地银行组织机构。我国法律规定土地一级市场中政府垄断，而目前国内没有统一协调的土地银行组织机构和土地银行运营模式，地方政府大多各行其政，土地银行机构身份不明确，导致政府对土地一级垄断权利削弱，各个机构的职责和工作程序不明确，协调困难，工作效率低下。部分城市的土地银行机构目标定位扭曲，片面追求市场利润最大化，不但未能履行调控土地市场、促进经济社会发展的职能，反而在一定程度上加剧了土地市场供求关系的扭曲。

2.土地银行制度实施缺少配套的法律。尽管我国实施城市土地银行制度具有坚实的法律基础，但是城市土地银行制度本身却缺少明确的法律。目前，我国涉及土地的相关法律主要由宪法、民法通则中有关土地的条款，以及《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》现行相关法律框架、国土资源部关于《闲置土地处置办法》等。根据这些法律条文，城市政府在特殊情况下可以行使土地所有者权利，对土地进行强制性收购，但是未能形成专门的土地征购法律。而且当土地银行机构运作过程牵涉到土地转让方、政府、开发商等利益时，没有法律去指导土地银行的运作，规范和保障各方的利益调整，使土地银行制度无法高效地实现社会经济目标。

3.土地交易不透明。土地银行实施过程中的一个核心问题是土地转让过程中权利和利益的重新分配。在土地银行机构收购、整合、招投标及出让土地过程中，价格如何确定、所得收益如何分配将直接影响土地出让者、政府、土地银行机构、开发商等各方的权利和利益分配。而目前国内土地交易过程中存在操作不透明、价格不明确、行政化干预严重等问题，不仅不利于土地银行机构的正常运作，也为土地腐败的滋生提供了基础。

（二）构建土地信托银行的优势解析

1.信托和银行的转型理念具有一致性。国外银行发展的实践表明，随着一国经济由投资拉动型向消费拉动型升级转型，以及直接融资在社会融资机制中的作用的提高，银行转型的方向将是由社会融资中介向财富管理中介转变，为客户提供个性化、综合化的金融产品和服务。而在当前国内资产管理市场快速发展的背景下，信托公司也必然要成长为具备资产管理、财富管理能力的机构，才有存在的价值，两者的转型理念具有一致性。战略决定结构，战略的趋同有利于信托和银行组织架构的整合。

2.信托和银行的优势具有互补性。信托公司的优势在于多样化的资金运用方式、通过传统融资型业务所累积的对优质资产的判别和把握能力，以及对新的市场机会特别是产业投资领域的快速响应。银行的优势在于庞大的客户资源和资金资源，面向客户的多元化、综合化业务体系，以及强大的资产管理能力，两者的优势具有很强的互补性。考虑到客户资源和资金资源将是信托公司未来市场争夺的重点，单一融资业务为主导的业务体系亟待改变，因此，并购银行将有助于信托公司实现信托工具的广泛和有效的运用，不断开发信托创新品种，打造核心业务优势。同时，信托和银行也可以实现强强联合，将融资服务和资产管理有机结合。

3.并购银行有利于信托公司提升经营管理水平。信托公司可借鉴银行的流程管理和风险管理，推进以客户为中心、以风险控制为主线的业务和管理流程改造，实现由“部门信托”到“流程信托”的转变；建立包括信用风险、市场风险和操作风险在内的、全程、量化和立体的全面风险管理体系，提升自身的风险管理水平。

“土地信托银行”的构建原理

“土地信托银行”以共有制理论为基础，以“立足农村土地，促进土地流转，引导社会资金，实现金融普惠”为践行原则，兼顾信托和银行的制度契合点，促进投融资体制改革，引导社会资金，支持农村土地流转等重点领域建设，实现土地资本化，发挥金融在国家农村土地战略转型中的积极作用。endprint

（一）发展目标

“土地信托银行”将依照国家战略目标和经济社会发展政策，遵循“不以实现商业最大化为目标，而以追求社会效益为路径”的发展思路，引导民间资金投向，合理配置金融资源，为农村土地提供多功能、全方位的金融服务，运用信托机制，让人民共同分享农村土地流转成果，实现金融普惠。

（二）市场定位

“土地信托银行”确立在“市场环境下，以土地为标的，以信托为平台，发挥银行优势，为农村土地流转服务”的运作思路，打造为国家中、长期农村土地改革的产业性金融机构。

（三）资本设计

“土地信托银行”以吸收民营资本为主，国有资本为辅，同时吸纳社会民众微小资本，总规模300亿股，每股面值人民币一元，按照市场化原则发行。其中，国有资本不超过30%，民营资本和社会民众资本不低于70%。

“土地信托银行”的运行模式

“土地信托银行”需要具备较强的金融功能，较宽的经营范围，较高的风险管理制度和水平，更好的市场化经营机制，需要一支更加兢兢业业和职业道德优良的管理团队去控制、化解和缓释各种经济风险。基于此，依据银行的存储和信贷功能，依托信托的制度优势，本文构想“土地信托银行”的运行模式如图1所示。

第一，农户将土地存入“土地信托银行”，“土地信托银行”为其提供土地凭证，实现了农民拥有“可携带资产”、“可携带的社会保障”，使农民自由迁徙成为可能。

第二，“土地信托银行”的银行部作为委托“土地信托银行”的信托部设立土地信托，实现土地财产资本化，实现了土地所有权、经营权和收益权的有效分离。同时依托信托专业化、产业资源和与政府沟通等方面优势，增加农民谈判地位，保障农民利益实现。

第三，“土地信托银行”的银行部和信托部实行严格的资产隔离，土地信托实现农村合作组织资产经营和行政管理的分离，实现了受益人的固定收益和超额收益。

（一）管理逻辑

对于发展较为成熟的行业和需要规模发展的行业，如旅游、文化、休闲和健康等绿色经济，可以按照商业银行融资功能，提供短期融资，收购兼并贷款、买方信贷和卖方信贷，支持其建立信用，加速发展。对于风险高、规模大、建设期长、很有前途或意义重大的项目，要客观评估其商业模式和盈利模式，联合财政资金、政策性金融建立多种保障和补偿机制，运用联合融资、银团贷款和结构性融资，控制风险，达到支持目的。对于农村土地中高新技术问题，“土地信托银行”应当建立科技专家顾问机构，建立有关技术资料库，组建有科技评估能力的项目管理团队，逐渐摸索和探寻适应农村土地的投融资管理模式。

（二）资金来源

长期资金来源：根据农村土地发展中开发形式的信托项目，发行集合信托产品，募集中、长期资金、发行中、长期金融债券、建立和管理信托投机基金，发起产业投资基金。短期资金来源：吸收存款、发行大额存单、办理机构存款，办理电子银行和银行卡的个人存款业务，开展金融市场短期融资业务。

（三）资金运用

通过信托投资、信托基金投资、产业基金投资、信托贷款、信托项目融资、收购兼并融资、中短期商业信贷、消费信贷和短期融资工具，运用投贷组合、结构性融资、债股转换组合等方式，提供各种投融资服务。支持农村土地和绿色经济基础建设、培育核心技术企业发展，支持关键企业规模发展，促进农村土地健康发展。解决农村土地以及相关产业短期资金需求，为其建立短期融资平台，提供增信服务，为绿色经济发展提供周转融资和各种金融服务。为农村土地和绿色经济提供重组兼并融资服务，促进规模发展，促进产业链发展，建立行业发展平台，支持农村土地和绿色经济横向贯通发展。建立电子银行体系，创立云银行服务，支持绿色消费、打造旅游、文化、休闲和健康消费金融体系，为扩大内需和拉动消费服务。

（四）盈利模式

在市场化运行原则下，“土地信托银行”保持稳健长期可持续运行的盈利模式是手续费、利差和资本回报，以信托业务手续费收入为主，银行存贷利差为辅，以投资业务资本回报和资金管理息差以及结算、顾问、代理等中介业务手续费为补充。

参考文献：

1.陈伟.瑞典土地银行经验对上海土地储备管理的启示.国际城市规划，2005（6）

2.谢美芳.土地收购储备运行机制分析—以漳州市为例.福建农林大学硕士论文，2007

3.余萍.国外农地抵押金融制度的比较法借鉴.管理学家，2010（10）

4.典福田.典型国家和地区土地整理的经验及启示.资源与人居环境，2007（20）

5.徐雪林.德国巴伐利亚州土地整理与村庄革新对我国的启示.资源产业，2002（5）

6.陈赤，张建华.信托创新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint

（一）发展目标

“土地信托银行”将依照国家战略目标和经济社会发展政策，遵循“不以实现商业最大化为目标，而以追求社会效益为路径”的发展思路，引导民间资金投向，合理配置金融资源，为农村土地提供多功能、全方位的金融服务，运用信托机制，让人民共同分享农村土地流转成果，实现金融普惠。

（二）市场定位

“土地信托银行”确立在“市场环境下，以土地为标的，以信托为平台，发挥银行优势，为农村土地流转服务”的运作思路，打造为国家中、长期农村土地改革的产业性金融机构。

（三）资本设计

“土地信托银行”以吸收民营资本为主，国有资本为辅，同时吸纳社会民众微小资本，总规模300亿股，每股面值人民币一元，按照市场化原则发行。其中，国有资本不超过30%，民营资本和社会民众资本不低于70%。

“土地信托银行”的运行模式

“土地信托银行”需要具备较强的金融功能，较宽的经营范围，较高的风险管理制度和水平，更好的市场化经营机制，需要一支更加兢兢业业和职业道德优良的管理团队去控制、化解和缓释各种经济风险。基于此，依据银行的存储和信贷功能，依托信托的制度优势，本文构想“土地信托银行”的运行模式如图1所示。

第一，农户将土地存入“土地信托银行”，“土地信托银行”为其提供土地凭证，实现了农民拥有“可携带资产”、“可携带的社会保障”，使农民自由迁徙成为可能。

第二，“土地信托银行”的银行部作为委托“土地信托银行”的信托部设立土地信托，实现土地财产资本化，实现了土地所有权、经营权和收益权的有效分离。同时依托信托专业化、产业资源和与政府沟通等方面优势，增加农民谈判地位，保障农民利益实现。

第三，“土地信托银行”的银行部和信托部实行严格的资产隔离，土地信托实现农村合作组织资产经营和行政管理的分离，实现了受益人的固定收益和超额收益。

（一）管理逻辑

对于发展较为成熟的行业和需要规模发展的行业，如旅游、文化、休闲和健康等绿色经济，可以按照商业银行融资功能，提供短期融资，收购兼并贷款、买方信贷和卖方信贷，支持其建立信用，加速发展。对于风险高、规模大、建设期长、很有前途或意义重大的项目，要客观评估其商业模式和盈利模式，联合财政资金、政策性金融建立多种保障和补偿机制，运用联合融资、银团贷款和结构性融资，控制风险，达到支持目的。对于农村土地中高新技术问题，“土地信托银行”应当建立科技专家顾问机构，建立有关技术资料库，组建有科技评估能力的项目管理团队，逐渐摸索和探寻适应农村土地的投融资管理模式。

（二）资金来源

长期资金来源：根据农村土地发展中开发形式的信托项目，发行集合信托产品，募集中、长期资金、发行中、长期金融债券、建立和管理信托投机基金，发起产业投资基金。短期资金来源：吸收存款、发行大额存单、办理机构存款，办理电子银行和银行卡的个人存款业务，开展金融市场短期融资业务。

（三）资金运用

通过信托投资、信托基金投资、产业基金投资、信托贷款、信托项目融资、收购兼并融资、中短期商业信贷、消费信贷和短期融资工具，运用投贷组合、结构性融资、债股转换组合等方式，提供各种投融资服务。支持农村土地和绿色经济基础建设、培育核心技术企业发展，支持关键企业规模发展，促进农村土地健康发展。解决农村土地以及相关产业短期资金需求，为其建立短期融资平台，提供增信服务，为绿色经济发展提供周转融资和各种金融服务。为农村土地和绿色经济提供重组兼并融资服务，促进规模发展，促进产业链发展，建立行业发展平台，支持农村土地和绿色经济横向贯通发展。建立电子银行体系，创立云银行服务，支持绿色消费、打造旅游、文化、休闲和健康消费金融体系，为扩大内需和拉动消费服务。

（四）盈利模式

在市场化运行原则下，“土地信托银行”保持稳健长期可持续运行的盈利模式是手续费、利差和资本回报，以信托业务手续费收入为主，银行存贷利差为辅，以投资业务资本回报和资金管理息差以及结算、顾问、代理等中介业务手续费为补充。

参考文献：

1.陈伟.瑞典土地银行经验对上海土地储备管理的启示.国际城市规划，2005（6）

2.谢美芳.土地收购储备运行机制分析—以漳州市为例.福建农林大学硕士论文，2007

3.余萍.国外农地抵押金融制度的比较法借鉴.管理学家，2010（10）

4.典福田.典型国家和地区土地整理的经验及启示.资源与人居环境，2007（20）

5.徐雪林.德国巴伐利亚州土地整理与村庄革新对我国的启示.资源产业，2002（5）

6.陈赤，张建华.信托创新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint

（一）发展目标

“土地信托银行”将依照国家战略目标和经济社会发展政策，遵循“不以实现商业最大化为目标，而以追求社会效益为路径”的发展思路，引导民间资金投向，合理配置金融资源，为农村土地提供多功能、全方位的金融服务，运用信托机制，让人民共同分享农村土地流转成果，实现金融普惠。

（二）市场定位

“土地信托银行”确立在“市场环境下，以土地为标的，以信托为平台，发挥银行优势，为农村土地流转服务”的运作思路，打造为国家中、长期农村土地改革的产业性金融机构。

（三）资本设计

“土地信托银行”以吸收民营资本为主，国有资本为辅，同时吸纳社会民众微小资本，总规模300亿股，每股面值人民币一元，按照市场化原则发行。其中，国有资本不超过30%，民营资本和社会民众资本不低于70%。

“土地信托银行”的运行模式

“土地信托银行”需要具备较强的金融功能，较宽的经营范围，较高的风险管理制度和水平，更好的市场化经营机制，需要一支更加兢兢业业和职业道德优良的管理团队去控制、化解和缓释各种经济风险。基于此，依据银行的存储和信贷功能，依托信托的制度优势，本文构想“土地信托银行”的运行模式如图1所示。

第一，农户将土地存入“土地信托银行”，“土地信托银行”为其提供土地凭证，实现了农民拥有“可携带资产”、“可携带的社会保障”，使农民自由迁徙成为可能。

第二，“土地信托银行”的银行部作为委托“土地信托银行”的信托部设立土地信托，实现土地财产资本化，实现了土地所有权、经营权和收益权的有效分离。同时依托信托专业化、产业资源和与政府沟通等方面优势，增加农民谈判地位，保障农民利益实现。

第三，“土地信托银行”的银行部和信托部实行严格的资产隔离，土地信托实现农村合作组织资产经营和行政管理的分离，实现了受益人的固定收益和超额收益。

（一）管理逻辑

对于发展较为成熟的行业和需要规模发展的行业，如旅游、文化、休闲和健康等绿色经济，可以按照商业银行融资功能，提供短期融资，收购兼并贷款、买方信贷和卖方信贷，支持其建立信用，加速发展。对于风险高、规模大、建设期长、很有前途或意义重大的项目，要客观评估其商业模式和盈利模式，联合财政资金、政策性金融建立多种保障和补偿机制，运用联合融资、银团贷款和结构性融资，控制风险，达到支持目的。对于农村土地中高新技术问题，“土地信托银行”应当建立科技专家顾问机构，建立有关技术资料库，组建有科技评估能力的项目管理团队，逐渐摸索和探寻适应农村土地的投融资管理模式。

（二）资金来源

长期资金来源：根据农村土地发展中开发形式的信托项目，发行集合信托产品，募集中、长期资金、发行中、长期金融债券、建立和管理信托投机基金，发起产业投资基金。短期资金来源：吸收存款、发行大额存单、办理机构存款，办理电子银行和银行卡的个人存款业务，开展金融市场短期融资业务。

（三）资金运用

通过信托投资、信托基金投资、产业基金投资、信托贷款、信托项目融资、收购兼并融资、中短期商业信贷、消费信贷和短期融资工具，运用投贷组合、结构性融资、债股转换组合等方式，提供各种投融资服务。支持农村土地和绿色经济基础建设、培育核心技术企业发展，支持关键企业规模发展，促进农村土地健康发展。解决农村土地以及相关产业短期资金需求，为其建立短期融资平台，提供增信服务，为绿色经济发展提供周转融资和各种金融服务。为农村土地和绿色经济提供重组兼并融资服务，促进规模发展，促进产业链发展，建立行业发展平台，支持农村土地和绿色经济横向贯通发展。建立电子银行体系，创立云银行服务，支持绿色消费、打造旅游、文化、休闲和健康消费金融体系，为扩大内需和拉动消费服务。

（四）盈利模式

在市场化运行原则下，“土地信托银行”保持稳健长期可持续运行的盈利模式是手续费、利差和资本回报，以信托业务手续费收入为主，银行存贷利差为辅，以投资业务资本回报和资金管理息差以及结算、顾问、代理等中介业务手续费为补充。

参考文献：

1.陈伟.瑞典土地银行经验对上海土地储备管理的启示.国际城市规划，2005（6）

2.谢美芳.土地收购储备运行机制分析—以漳州市为例.福建农林大学硕士论文，2007

3.余萍.国外农地抵押金融制度的比较法借鉴.管理学家，2010（10）

4.典福田.典型国家和地区土地整理的经验及启示.资源与人居环境，2007（20）

5.徐雪林.德国巴伐利亚州土地整理与村庄革新对我国的启示.资源产业，2002（5）

6.陈赤，张建华.信托创新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint