房地产企业会计核算现存问题与优化措施探析

赵鱼

摘 要：目前我国房地产政策处于不断变化发展中，加之房地产企业涉及面较广，项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度等经营特点决定了会计核算和财务表现方面的特殊性，因此对会计核算提出了更高要求，本文对其现存问题进行分析并提出优化措施。

关键词：房地产  会计核算  问题  对策

一、房地产企业会计核算的现存问题

（一）缺乏健全完善的成本核算制度

相较其他行业，房地产行业的生产经营活动具有独特性，从获取土地-开发与建设-竣工验收交付需要较长周期，且开发面积大、成本对象多，因此对成本核算要求更高，也会对会计核算工作的效率、质量和水平产生直接影响。但现阶段一些房地产企业缺乏健全完善的成本核算制度，特别对于规模较大、施工要求复杂的房地产项目成本对象界定不清晰、分摊方法不合理，导致成本核算不准确，未真实反映各类型产品成本，对成本缺乏有效的监督管理，甚至存在核算盲区，难以充分发挥会计制度应有的实际作用，致使会计核算与实际情况脱节。

（二）缺乏合理明确的销售收入标准

房地产企业实行预售制度，房屋销售收款是在产品建造过程中实现的，且不少购房人会选择分期付款的方式，一套房经历多次付款，在无形中加大了会计核算难度。对房地产企业而言，会计制度对企业的商品销售收入进行了相关界定，将风险和报酬的转移作为标准进行收入的确认，但不同的房地产企业对风险和报酬的转移把握仍存在一定差异，不少企业并未对实质交易的重要性有全面正确的认识，混淆销售收款与销售收入核算，将资金的回收程度作为衡量标准，导致不少房地产企业收入成本不匹配，难以反映企业真实的收益状况，从而对企业财务状况和经营成果产生重大影响。

（三）内控管理机制不够规范

目前一些房地产企业的内控管理制度不够规范，存在面子工程，从而对会计核算造成了不良影响。销售人员为了促进销售，在通知客户交款、签订各环节销售合同协议，特别涉及退、换房等合同变更时没有提前告知或和财务部门进行商讨，只是在签订协议合同之后进行直接报送合同留底;合约预算或成本部门在签订合同也不与财务部充分沟通，造成成本核算对象划分不明确，费用分配不及时不准确，而且缺乏对付款条件足够的了解和分析，对是否开具发票、发票税率认识不到位，导致付款条款约定不清晰，此行为与房地产企业内控管理机制是相违背的，也不符合财会制度的具体要求，最终给会计核算工作埋下隐患，造成后期所得税汇算清缴工作难度加大，也难以有效开展土地增值税的清算工作。

（四）房地产企业信息披露有所欠缺

目前我国一些房地产企业在对公众披露的信息中，在风险信息方面往往会避重就轻，试图以此来维持企业形象，从而造成了信息披露的欠缺，具体表现如下：首先，现金流量表的披露存在不科学的地方，其数据大部分是来自于财务会计软件所需要的日常生活中的数据，但由于不同的会计人员专业素养不同，会存在不同的表述，导致投资方面和经营方面的现金数量难以同步;其次，在经营方面的风险披露不够全面，由于房地产项目建设和开发周期较长，所需要的现金流动较大，因此如果仅仅对现金流量问题进行表述的话，便不利于反映项目开发过程中的实际情况;另外在项目监督及工程质量管理方面的安全问题也缺乏全面深入的分析和披露，從而对企业的运营和发展造成了不利影响。

二、房地产企业会计核算优化措施分析

（一）建立完整的作业成本核算办法，通过信息化ERP软件实现会计核算的实时分析

对于房地产企业的会计核算而言，成本核算方法和内容的优化更新是非常重要的。应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象，并通过建立完整的作业成本核算方法，对现阶段的市场行情进行动态化监控，如果出现问题就可以对发展战略进行技术优化和调整。同时需要对信息化ERP软件加以充分有效的运用，以此来提供数据化的支撑，有助于会计核算人员对市场发展动态进行有效的跟踪和了解，从而对市场发展方向进行有效的关注和预测，确保实现对会计信息的实时核算，在此基础上确保企业的发展战略符合实际情况，增强战略规划的前瞻性。如若房地产行业的风向标出现变化，就需要会计核算对相关信息进行有效整合，增强信息的实时性，对会计核算内容进行优化，以此来对实际情况加以有效的反映。

（二）对收入核算范围予以明确

房地产企业的主要收入包括房屋销售收入、物业租金收入等，以房屋销售收入为主。物业租金按新租赁准则执行，房屋销售分为销售收款的核算与销售收入的核算，是两个不同的概念，企业需明确各自的核算方法，房地产企业在收取会员费及诚意金通过其他应付款核算，收取定金、预收款在预收账款科目核算，2018年修改的新收入准则将老准则下的收入确认条件“所有权上的主要风险和报酬转移”改为“控制权转移”，根据该条款在工程竣工并通过有关部门验收取得竣工备案证后，业主根据合同约定办理房屋交接手续后确认实现的销售收入和销售面积，同时根据实现的销售面积结转相应的开发产品销售成本。

（三）积极制定并完善科学合理的内控制度

房地产行业的会计核算是一项复杂的综合性工程，不仅涉及较多部门，且需要较多人力物力的投入，因此需要企业提升重视度，投入必要的人力物力财力支持，确保会计核算工作的准确度和完成度。同时积极制定并完善科学合理的内控制度，结合企业发展的实际状况和战略目标，加强对财会人员的教育和培训，对其制定对应的培训课程和内容，加强其理论和技能的学习，对落后的管理理论和方法予以创新，不断突破自身能力的瓶颈，提升工作效率和质量，增强实际数据和理论数据之间的协同性，在最大程度上降低信息不对称的概率。

（四）房地产企业需要加强信息的透明度

对房地产企业而言，信息的透明程度会直接影响领导者的判断和决策，也会对企业今后的发展产生较大影响。所以需要房地产企业积极采取有效措施，增强信息透明度，加大信息披露，具体内容如下：首先需要对土地的储备量予以准确有效地披露，因为在项目开发前期会产生较大的土地成本，且土地储备的情况会对企业今后的发展趋势产生直接影响，因而需要企业有效披露土地储备量，以便于对土地的使用情况进行判断;另外需要对现金流量、项目的前期准备、建设安全及与之相关的配套措施和政策都要予以准确、及时的披露，主要包括企业的现有资金、资产负债和偿债能力、资金周转能力和支付能力，从而为房地产企业的生产经营决策提供全面准确可靠的数据支撑。

在我国会计制度逐渐标准化背景之下，需要房地产企业对自身的会计核算工作予以足够的重视，并且需要会计人员发挥力量，提升房地产企业会计核算的效率质量和水平，为房地产企业的长远发展保驾护航。

参考文献

[1]王秀雯.“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨[J].中国市场，2020（02）：149+153.

[2]高溧.房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理[J].财经界，2020（02）：204-205.