轻资产运营模式下房地产企业财务风险管理探讨

黄秀艳

摘 要：在过去的十年之中，房地产企业经历了飞速发展后进入新的时期，在新时期里受新经济政策以及经济环境的影响，传统的通过土地增值的方法获取收益的重资产模式难以维持运营，因此许多企业纷纷提出向轻资产模式转型，这一转型在一定程度上加快企业资金周转，将负债的规模保持在合理的水平，但是随之带来的是房地产企业财务将面临新的风险。本文根据房地产企业重资产以及轻资产财务风险对比，合理的对当下大多企业寻求转型轻资产运营模式下面临的财务风险管理进行探讨，并提出相应的建议。

关键词：轻资产运营  财务风险  房地产

一、房地产企业的财务风险

财务风险从广义上来说是企业在财务活动中，由于外界不确定因素和实际执行过程中的偏差而导致的风险。房地产企业进行财务风险分析是一项很重要的工作，对房地产企业的平稳发展起到了重要作用。财务风险分析的步骤也是较为繁琐，主要分为前期、实施过程中以及后期的财务活动风险分析，因为前期一个项目的确包含着不确定性，而实施过程中要耗费大量资源以及后期的主要通过销售来进行利润获得等都蕴含着许多的财务风险，所以房地产企业在管理中进行财务风险分析是有必要的。

二、房地产企业转型轻资产运营模式的原因

房地产企业之所以会转型轻资产运营模式，主要是传统的重资产经营模式有一些对企业发展起着重大阻碍的缺陷。首先是房地产企业在重资产运营下，购置大量土地以进行企业的扩张，从而导致在土地储备上供需的不平衡;其次是房地产企业扩张的大多数资金主要来自于银行贷款。这两方面的原因最终的结果是导致房地产企业的存货增多，负债比例较高。而若转型成轻资产的运营模式，这些问题就可以很好的避开。并且这几年国家对房地产行业有关政策的施行，使得房地产行业利润率以及杠杆率有所下降，传统的“开发—建设—出售—再开发”的重资产运营模式逐渐受到企业的排挤，轻资产运营模式因其可规避风险、储备资源等优势已经越来越受到不少企业的关注。

三、轻资产运营模式下财务风险变化分析

轻资产运营可以帮助企业拓展融资渠道以获得更多的资金，重资产运营融资渠道通常是靠企业自身承担，企业转型轻资产运营模式时所带来的财务风险也是与重资产模式下有所不同，本部分以W集团为例，来比较重资产和轻资产模式下的财务风险。

（一）融资方面

W集团以前是依靠传统房地产发展起来的，其管理模式主要是重资产管理模式，主要是通过集团旗下楼盘销售回收资金来还银行贷款，并利用剩下的资金继续维持下一个项目的开发工作，这种模式使得初期的W集团愈发强大。但是好景不长，中国的经济近几年发展神速，万达的资金供给赶不上其自身的发展速度，这也是许多房地产企业在转型之前都会面临的一个问题。所以多数企业也像W集团一样用企业自身资产作为抵押来取得银行贷款，以确保各种工程项目顺利进行。W集团在转型成功之前虽然每年企业的资产都有所增长，但是资产负债率一直处于较高水平。

在2011年到2015年W集团的负债率有所下降，具体比较如下表：

而近几年W集团成功转型，从重资产运营到轻资产运营，资金的来源不仅有销售回款和租金，更多的是借助自身品牌效应以及先进的管理模式所筹集到的资金。这当中吸引了一大批的投资者，从根本上解决了W集团面临的筹资问题，使得万达的房地产向前发展。在这背景下，W集团采用轻资产的运营模式，对项目投资采用“明股实债”。在这种模式之下，与该企业合作的“明股实债”就不会以负债的形式出现在W集团的财务报表之中，并且随着轻资产项目的进行，这些项目的收入还会通过增加净资产的方式最终增加了总资产，对W集团的负债率降低起到了重要作用，从而改善W集团整体的财务状况。

（二）现金流方面

现金流的多少代表着企业短期偿债能力的强弱。但是由于一直处于重资产运营模式下，导致后期的现金流只有几十亿，虽然偶尔会有几年现金流有所增加，但是依然阻挡不了现金流状况日趋下降状况，再加上那时候W集团商业地产开发在加速发展，需要流动资金的地方越来越多，这些情况都给W集团的资金周转带来了极大的不便。

而在转型轻资产运营模式以后，利用自身的优势成为房地产服务的领导者，只负责寻找适合商业开发的地皮以及提供房地产相关资源运营，具体的资金筹备不需要W集团来负责，这样一来就会增加现金流，增加集团进行其他项目建设的流动资金，促进了集团的发展。

总的来说，W集团与重资产时期的财务风险相比，轻资产运营时期的前期资金投入减少，同时引进第三方来提供大量资金，能够将财务风险得到分担的同时还给项目前期提供了充足的资金，便于多个工程的开展。这样房地产企业在增加对市场占有率的同时还提升了企业的竞争力。对于实施过程中的财务风险变化主要由原来的资源消耗带来的不确定性变为房地产服务以及运营资源输出的不确定性，可掌控的变数没有那么复杂。最后对于盈利阶段，在轻资产模式下，如W集团创造了多元化的营收方式，由最初依赖楼盘的销售回款以及租金作为主要的收入来源，在转型以后营收来源则变为W集团本身的品牌以及相关的知识产权许可费用，另外W集团在转型轻资产运营的同时也发展自身的金融，在积累资金的同时还可以发展房地产以外的业务。

四、结束语

房地产行业重资产和轻资产各有各自的特点，但对于寻求轻资产运营转型的企业来说，转型时要理智分析企业是否有转型的准备，多多借鉴转型成功企业的经验。比如W集团在转型过程中渐渐摒弃了利用资产抵押来开发地皮的经营模式，承担的是房地产服务以及运营资源提供的角色，所以改善了W集团投资供需失衡的现象。通过这个例子不难看出，房地产企业可以充分发挥代建的业务，将企业自身的品牌和管理能力输出最大化，并且最好同时发展地产金融拓宽轻资产运营的渠道。

参考文献

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