住房公积金贷款风险探讨

李春红

摘 要：伴随我国市场经济的飞速发展，房地产市场异常火爆，规模不断壮大，进一步推动房贷量的不断增长与发展。针对住房公积金贷款来说，由于贷款利率低于商业贷款，同时申请流程相对简单，因而受到社会各界人群的广泛关注与支持。住房公积金贷款量的增长也加快推动我国住房管理体制的更新改革，进而满足各类人群居住需要。然而，基于我国有关住房公积金的各类体制并不健全，导致贷款仍旧面临一定的风险。本文针对导致风险的成因展开分析，并制定了应对策略。对推动我国住房公积金体制的全面更新，激发其应有的功能与价值，有重要的实践意义。

关键词：住房公积金 贷款 风险

一、住房公积金贷款风险成因

（一）信用风险

住房公积金贷款风险中有一类风险为信用风险，也就是违约风险，即借款方在后续阶段无能力或不继续按照合同履约，不可定期偿还贷款与利息便会导致风险，使贷款方蒙受损失。从住房公积金管理中心角度来说，如果信息不对称便会引发決策误差，进而形成信用风险。例如，其同个人之间会产生信用信息不对接的问题。当前，我国没能创建健全的个人信用管理体系，各类信息透明性不高，使得公民之中包含信用等级较低的群体，该类人群通常具备偿还力却故意不履行责任。加之我国针对该部分人群违约行为欠缺惩处力度，违约代价有限，进而时常引发违约行为。另一方面，虽然借款方在提出申请时信用等级较好，然而却遭遇突发意外事件而影响了经济状况，这样也会影响其贷款偿还能力，继而引发违约风险。

（二）市场经济环境风险

通常来说，住房公积金贷款需要经历较长的偿还时间，大部分多于十年，而针对瞬息万变的市场环境，长期之中各类事务价值均会有所波动，就好像房价的涨幅一样。提出贷款申请时需要履行抵押手续，而市场环境的更新会引发抵押物价值的波动。一般来说抵押物通常是付清首付款的房产，一旦房价出现波动便会引发风险、导致法律纠纷等问题。近年来，我国房地产市场上涨态势始终存在，过高的房价以及房产泡沫现象均有可能令国家出台调控政策，而房价一旦出现周期变化，特别是价格降低便会导致风险问题。

（三）担保方式风险

基于住房公积金贷款特征，其担保方式通常是通过贷款住房抵押，该环节中会存在风险问题。例如，当前房产开发商销售房屋过程中会通过预售回拢资金，也就是说在建房产项目并没有完工便进入销售环节，而购房者则要通过预先支付房产资金的方式取得购买资格，基于房产项目仍旧处在施工状态，在购买阶段履行抵押贷款手续过程，便会出现由于房屋的各类问题而引发风险的现象。例如，各类城市、区域普遍存在的烂尾楼项目等。

加之住房公积金中心自身因素的影响，较难充分掌握贷款目标具体的财务能力与抗风险状况，无法及时的掌握市场环境变化方向，亦无法精准评判抵押方物品的实际价值，因而会出现错误估值的现象。该状况下，受到信息不对称的影响，公积金管理中心将会蒙受较大的违约风险影响。

（四）开发商风险

针对房产项目开发商来讲，如果出现资金周转不灵、资金链断裂等问题，也会导致公积金贷款无法偿还从而形成损失风险。例如，当前房产市场之中，通常利用预售模式提前销售房产项目，方便房产开发商快速得到资金。然而，基于购房者并没有履行完购房的流程，即所购房屋为期房。因而，一旦房产开发商在后续施工阶段中基于资金问题或是建筑项目设计问题而无法按期限交付房产，使得购房者无法按期入住，便会形成贷款风险。该状况下，购房者通常不能按约定时间偿还贷款，因此会引发经济损失。

二、加强住房公积金贷款风险管理策略

（一）增强风险管理意识

针对住房公积金管理中心来讲，应从思想意识层面入手，提升贷款风险防范警惕性，强化内控管理与监督，创建更加健全科学的内容体制，令公积金真正得到安全可靠的保护，预防公积金贷款无法有效发放、非法挪用等问题。

同时，公积金管理中心应全面重视贷款风险控制，以此为出发点，在部门之中创建行之有效的授权管理体制，进行分权监督控制。住房公积金中心成立的管理委员会是其内部制定管理决策的重要组织，理应全面注重防范公积金贷款风险。例如，日常工作中应根据市场环境持续优化健全管理委员会各项工作职能，针对管理中心各项工作实施科学有序的监督。中心工作人员风险防控意识强弱针对防范贷款风险的效率产生了极为重要的作用，为此中心领导层应全面激发自身模范带头作用，针对各部门基层员工实施有序、合理、规范的引导，进而持续提升全体员工的业务能力以及行业操守、职业道德，使他们依照住房公积金管理中心各项内控制度加强贷款风险管理。事实上，中心各级管理员工是内控体制的具体执行人，强化他们的风险管控思维与意识，对开展各项风险管理工作极为有利。为此，公积金管理中心应在各部门之中做好防范贷款风险的教育宣传管理，清晰划分各部门员工在管控风险过程中所承担的主要职能，令风险防控渗透至公积金贷款的整体流程之中。

另外，资金安全针对住房公积金管理中心的建设与未来运营起到了至关重要的影响，为此，在强化贷款风险防控意识的同时，应做好资金流向、应用等环节的监督管控，中心具体工作人员应依照内部各项规定严格、规范执行，明确资金具体的使用项目、状态。

（二）创建信用评级系统

住房公积金中心实施贷款风险管理阶段中，加强信用评级对提升工作效率，降低风险等级发挥了极为有力的作用。当前，我国央行按部就班的创建了相对较为完善合理的个人信用体系，可在住房公积金管理中心以及各地商业银行系统中实现信息资源共享。利用该个人信用体系，将对购房者履行商业贷款、各类借款阶段中存在不良记录的人员起到有效的限制作用。例如，当该部分人群在提出住房公积金贷款申请之时，可酌情提升他们的首付款比例，并缩减他们的贷款量、降低贷款年限，通过上述方式帮助中心规避风险。如发现借款人包含没有偿还的债务，或是收入以及偿还贷款的比率无法符合标准要求之时，则可驳回贷款申请。

近年来，隨着市场经济的飞速发展，住房公积金管理中心越发注重信用风险管理，该项工作则从前期的传统定向管理渐渐转变为新时期定量管理。利用创建完善的信用等级、风险评估模型，可对个人信用风险做精准的研究与管理，即便引发风险也可对其后果做有效的掌控。实践阶段中，住房公积金管理中心应充分学习国外金融市场针对房屋贷款的批复标准与原则，即全面衡量借款方具体的综合能力、道德品质、拥有资本状况、所处行业环境与抵押物价值。利用全面衡量上述因素来确定发放贷款的比例以及批复贷款的可能性。住房公积金贷款特征决定，其同银行金融系统批复商业贷款存在本质不同，即体现了明显的政策性，而服务对象则大部分为收入较为稳定的群体。该部分群体处在社会中层，偿还贷款的来源则多为自身获得的薪酬与工资，如果一旦该类人群固有的稳定性遭到威胁甚至被打破，则他们偿还贷款的能力会深受影响。为此在实施信用评级阶段中，应全面考量各类复杂社会因素的综合影响，利用创建信用风险管理模型，精准管控信用风险，调控各类风险引发的后果。

（三）强化风险评估管理

针对住房公积金贷款风险来讲，引发的成因还包含风险评估不完善，无法精准对风险进行预测，进而导致风险的进一步扩大。为此，住房公积金管理中心应依照市场环境、现实发展特征与时俱进，强化风险管理与评估，健全内部管理机制，强化信息识别判定以及各项调查管理。例如，可通过当前现代化的信息技术手段，充分明确贷款人具体的财务能力以及信用状况，进而准确的分析与识别风险。评估贷款风险阶段中，应对容易导致风险问题的高位人群进行系统分析调查。

三、结束语

总之，针对当前的市场环境与社会现状，住房公积金贷款风险管控极为重要。实践阶段中应进一步细化贷款管理流程、明确各项操作标准，强化贷款风险管控，加强对借款方的分析调查。在前期应积极开展对借款方的信用登记分析、深入实施财务调查，判断贷款风险系数高低，创建完善的信用评级系统，进而令其更加规范科学。同时应做好后续的动态跟踪与实时调查，保证住房公积金贷款始终做到专款专用，一旦发现存在不足问题应快速处理，保证各项经费的安全与完整，提升贷款风险防控水平与能力。

参考文献：

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