大力发展住房租赁市场的几点思考

胡志强

摘 要：从国际市场和房地产开发运营的角度来讲，销售商品房并不能从根本上解决国民的住房问题，而采用房屋租赁方式不仅能够为大量无力买房者提供廉租房，而且可以增加房产用户的收入，提升房地产开发项目与住房租赁市场的活力，满足房地产开发企业的发展。本文将简析发展住房租赁市场的几点思考，并提出个人建议。

关键词：发展 住房租赁市场 思考

从总体上分析，当前我国有60%的国民无力购买商品房，由此可见，销售商品房不能从根本上解决住房问题，对此，可以通过大力开发住房租赁市场来缓解国民的住房困境。本文将简单分析发展住房租赁市场的作用，介绍住房租赁市场的种类，并从创新住房租赁市场开发观念，维护租赁住房供需平衡，加强住房租赁公司管理等三个方面来浅谈发展住房租赁市场的几点思考。

一、发展住房租赁市场的作用

从宏观的角度来看，影响住房租赁市场发展的因素有两种，第一种是住房自身的特征，即住房属于一种高价值的耐用消费品，业主可以将拥有自主权的房屋进行出租，既能够满足房客的住房需求，又可以增加自己的收入，发挥住房的价值。第二，是来自收入水平的影响。目前，商品房价格不断上涨，大多数中低层收入者无力购买商品房，在经济水平的制约下，他们只能选择租房。基于这两大影响因素，住房租赁市场发展日益活跃。据调查了解，作为发达国家的德国其国民住房拥有率仅占43%，另外57%的国民皆为房客，美国也有25%的国民需要租房。從统计数据可以看出，无论是发达国家还是发展中国家，都需要通过发展住房租赁市场来调控住房的供需矛盾。

此外，发展住房租赁市场有利于做好住房社会保障工作。一般在实现住宅商品化之后，大多数中低层收入者无力购买商品房，这时候，政府会出面帮助他们寻找廉租房来解决住房困境。对于具备一定经济实力的中层收入者，政府也会通过提供优惠政策的方式来鼓励他们购买价值可观的住房。

另一方面，住房租赁市场是对房屋不动产的延伸开发与投资。因为住房与普通的消费资料不同，其资产属性决定了住房属于极好的投资商品，所以，开发住房租赁市场能够进一步提升不动产的投资价值。

二、住房租赁市场的种类

从宏观的层次来分析，当前住房租赁市场主要分为四层，第一层是面向高收入者的高档次住房，这种房屋居住环境优越，设备齐全，其租金也比较高。第二层是面向中低层收入者的保障性住宅，这种住房通常由政府帮助提供，属于廉租房，租金较低，而条件与设备也低于高档次住房。第三层属于过渡性住房，可细分为一室一厅、单间和集体宿舍等不同类型，这种住宅主要面向毕业生，因为刚参加工作的毕业生没有积蓄，工资也不是特别高，所以适合选择过渡性住房。第四层是面向小户型廉租房，这种住房大多提供给收入水平较低的农民工。

三、发展住房租赁市场的几点思考

（一）创新住房租赁市场开发观念

促进住房租赁市场的稳健发展，首先要创新住房租赁市场开发观念，改变“以售为主”的经营理念，采用“以租为主，租售并用”的方针，全面优化住房社会保障体系，缓解国家住房压力，刺激人民群众的租房热情，发挥住房的价值。其次，房地产开发商应该认真借鉴发达国家的租房运营经验，扩大房屋租赁范围，控制好房地产增值，调整住房租赁产业，根据土地价格和具体条件设备来规范住房租金。目前，投资性的住房市场通常作为房源提供者，能够为住房租赁市场奠定物质基础，确保住房市场既有出租性住房，又有能够满足投资者的房源，以此确保住房租赁市场的稳定发展。

（二）维护租赁住房供需平衡

国家政府应重视发挥宏观调控的作用，制定相关的优惠政策，根据社会公众的个性需求，结合租赁住房特征，为人民群众和房屋租赁公司提供必要的优惠待遇，加强租赁住宅建设，扩大租赁房源，以此维持租赁住房供需平衡。

（三）加强住房租赁公司管理

与西方发达国家相比，中国住房租赁公司发展迟缓，运用管理机制还不是特别成熟，对此，住房租赁公司管理人员应该认真借鉴西方国家的经验，完善本组织的管理机制。国家政府应该全面贯彻落实《住房租赁法》，引导住房租赁公司遵纪守法，履行本公司的义务和职责，依照合同规定调节住房供需矛盾与纠纷。

四、结束语

综上所述，大力发展住房租赁市场须重视创新住房租赁市场开发观念，维持租赁住房供需平衡，全面提升住房租赁公司管理力度。

参考文献：

[1]何崇.如何强化房地产工程管理关键环节的有效措施及意义探讨[J].房地产导刊，2014（03）.

[2]叶志斌.土地增值税清算背景下房地产开发企业的税收筹划[J].市场论坛，2010（08）.