“价高命短”的中国房子

马光远

上期专栏，我谈到70年的土地使用权问题，但如果从建筑寿命来看，焦虑于住宅70年的产权到期后会如何，其实没有太大意义：因为绝大多数的中国建筑物根本维持不到70年！这个冷酷的事实，让最近围绕土地使用权70年的争议颇具幽默色彩。

中国的房子，应该活多久？

中国是世界上每年建筑量最大的国家，70多亿平方米新建面积，消耗全世界50%的水泥和钢材，但中国建筑物的寿命大多只能持续25-30年。以平均30年的寿命计算，不到英国建筑132年寿命的1/4，不到美国建筑平均寿命74年的1/2。

中国的房子，应该活多久？按照住宅土地使用权的年限，应该有70年；而按照《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。居民住宅很显然不属于“重要建筑物”之列，但法定的年限最少亦应该满足50年的使用寿命。但实际情况是，中国建筑寿命50年罕见，30年普遍。

如果要论价格，中国很多城市的房价早已“赶英超美”。我看到某机构对全球最贵城市的房价排名，前10名的城市分别是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。北京、上海均入围全球最贵房价榜单。

但是，如果考虑到中国房子的计算是包含公摊在内的建筑面积，同时，土地使用权的年限不是永久的，其实，中国很多城市的房价排名要远超于这个名单。在北京，四环内普普通通的房子都上千万；在远郊，买一套不是别墅的“别墅”至少要花3000万元人民币。这个价格在美国可以购置一处庄园，永久产权的，在欧洲可以置下一座城堡，文物式的，而在中国北京的中心地带，却只能购买透过窗户可以清楚地看到邻居内衣颜色的所谓“豪宅”，而且，没有法定的永久产权，可谓“红颜薄命”。

质量问题，还是制度问题？

每年，全球一半以上的水泥都浇灌在中国的土地上，而捆绑着祖宗三代人收入的房子却只能维持30年，原因何在？

其一，偷工减料。住建部特聘专家周磊曾表示：“现在全国相当多的建筑工程、质量在造假！”广东省质监局朱明峰直言，“2007年底到2008年广州新建的商品房，最好还是不要买。因为这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。”

其二，结构性缺陷。由于建筑结构问题，许多钢筋混凝土的寿命不过25年左右。

其三，人为拆除。很多建筑没有使用几年，就因为城市规划修改而被人为拆除。比如：前几年名动一时的无锡市第一人民医院综合楼，用了仅七年时间，就要被爆破拆除。说来也是，既然政府如此热衷于拆拆修修给自己找事干，开发商对建筑的质量有什么可担心的呢！

住建部几年前的抽查结果表明：全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程，96.1%的合格。这似乎意味着，中国建筑远低于国际和法定标准的30年寿命基本合格。这样，很多人举三代之力购买不足70年的使用权之后，实际得到的是被打了对折的一套短命的房子而已，而且还要时时担心地方政府以“歪旧房”改造的名义而强令拆迁。

当然，将中国建筑的短命放到目前这个特殊的语境下就会发现，建筑物的短命，与其说是一个质量问题，毋宁说是一个制度问题，是房地产各种乱象的生命体征反应而已。这几年很多财富机构的报告也告诉我们：中国人80%以上的财富其实都是房子，这说明你的主要财富表现在价格昂贵而寿命短暂的房子上，而这种配置的风险是很大的。

了解我的人都知道，我在中国房地产问题上实事求是，从不刻意唱空或者唱多，更不会站在开发商的角度故意鼓吹大家买房子。我判断房子要涨的时候，会提醒大家买房子；判断房价要跌的时候，会提醒大家等一等。但对于很多没工作多久的年轻人，我一直认为不应该着急买房子，如果一个年轻人一开始就背负极为沉重的房贷包袱，他是不可能有其他理想的。晚买房子，不等于输了你的人生，但如果被房子“压弯”了理想，你的人生肯定走不远。