解析泰禾模式：加速并购和多元化

刘俊卿

当2016年市场一片红火之时，泰禾集团开始小心谨慎，鲜有在公开市场出手。

2016年，中国房地产再次步入高峰期：全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%;商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新历史纪录。

然而经历了这一轮热潮之后，一贯拿地凶猛的泰禾集团不再争夺“地王”，而是将目光瞄准了并购和多元化。全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森对《财经国家周刊》记者表示，“2017年肯定无法超越2016年，市场将有所调整，但‘用来住的房子依然大有市场。并购将成为泰禾集团未来获得土地的主要方式，而医疗也是转型的重点方向之一。”

黃其森说泰禾不再争夺“地王”开始通过并购获得土地。

2016年，泰禾集团实现销售额400.1亿元，同比上涨23.76%。从扎根福建本土到深耕一线城市，泰禾集团实现了在地产业务上的迅猛发展，从地方性房企到位居全国房企百强前30名仅用时3年。

2017年，这家地产行业的快公司寄望通过精心打造的“泰禾模式”实现“弯道超车”。

告别“地王”模式

“泰禾集团今年不会去拿‘地王。”黄其森说。此前，“地王”形象一直与泰禾集团如影相随。

2013年以来，泰禾集团连续在北京、上海、深圳等一线城市以高价竞拍地块，甚至一度被称为“地王收割机”。

泰禾集团激进的策略也曾经引起争议，被认为是不顾后果的豪赌。然而，如黄其森曾表示，“当时泰禾花费350亿元竞拍的土地，如果到2015年至少要花700亿元”。

激进的策略让泰禾集团迅速发展壮大。过去5年，泰禾集团销售额年复合增速高达86%。然而，当2016年市场一片红火之时，泰禾集团开始小心谨慎，鲜有在公开市场出手。黄其森已经意识到抢“地王”不是可持续之路。在他看来，去年以来，土地市场已经不理性，不正常。

不再争夺“地王”，泰禾集团开始通过并购获得土地。2016年，70%-80%的土地都是通过并购取得。黄其森表示，因为前期已经拥有一定的土地储备，今年泰禾集团在公开土地市场上依然会很少参与，不会拿“地王”。随着市场可能出现的调整，今年预计将有企业面临资金困难，增加并购机会。如果时机合适，泰禾集团会更多选择并购方式。

近日，泰禾集团公告称，以21亿元收购三项资产，包括济南东都项目资产、杭州富阳银湖街道野风山项目51%权益及部分对项目公司债权、达盛集团山东置业有限公司70%股权。根据协议，股权受让完成后，泰禾集团将全面接手上述几家公司分别持有的济南市章丘地块、东都国际项目以及杭州富阳银湖野风山项目的开发建设。

表示，今年泰禾集团将进入郑州、武汉、天津、太原等二线核心城市，这些城市同样有着旺盛的需求，而改善型住房是泰禾集团未来赢得市场的关键。

深挖“用来住”的市场

2016年12月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。在房价过快上涨的背景下，政策引导或将使房子回归最基本、最重要的居住属性。目前大城市的限购、限贷，因城施策等举措，还会存在较长时间。业内人士表示，这对于房地产企业可能不是好消息。

黄其森表示，支持国家抑制投资与投机，限制炒房，但“用来住的房”依然有很大市场空间。因为许多人还住得不够大、不够舒适、不够方便、不够健康、不够安静，总之不够满意、不够好。用来住的房子，质与量，都有提升空间。

“房子贵不贵，价格涨没涨，并不是判断‘炒房与否的唯一标准，而应该看入住率和亮灯率，如果交房后灯火通明，房子就是用来住的。”黄其森说。

近几年来，泰禾集团主要发力京津冀、长三角、珠三角、福建本土，以及二级核心城市。由于这些城市需求旺盛，泰禾集团开发的改善性住宅，甚至高端改善性住宅，都受到市场的欢迎，没有“去库存“的压力。

事实上，泰禾集团通过挖掘传统文化和建筑的亮点，开发出符合中国传统文化的建筑，在市场上获得了认可。

中国指数研究院正式发布的《2017年1-2月全国重点城市房企销售排行榜》显示，期内泰禾集团以59.97亿元拿下了北京区域的销冠，与第二名首开股份21.8亿元的差距相对较大。

黄其森表示，公众对中国传统文化和建筑的喜爱是持久的，这种需求是一直存在的，泰禾集团在切实了解消费者需求的情况下，满足其改善居住品质的要求，提供有品质的房子和居住环境。

作为房地产的重要参与者，泰禾集团并不炒房。“开发商的本职工作就是建好房子、卖好房子、管好房子，每年还要努力寻求业绩增长。”黄其森说。

多元化布局

即便2016年全国房地产销售刷新历史纪录，但行业面临天花板已经成为共识，多元化成为众多企业的选择。泰禾集团在做好房地产主业的同时，多元化布局同样已经启动。

黄其森表示，泰禾集团会选择理念相同，与现有团队相匹配的企业和城市，围绕金融、教育、文化、医疗大健康、养老、旅游等集团多元化的方向来进行布局。

泰禾集团较早就开始布局金融板块。目前，已经拥有银行、证券、保险和第三方支付等多元金融牌照资源，初步构筑成“大金融”产业链。

在文化板块，泰禾集团全资子公司出资4000万与福州世恒天达设立北京泰禾影视，正式进军影视文化产业，成为13个商业地产项目导流的重要手段。

值得一提的是，除了在金融、文化领域的布局外，泰禾集团同样重点关注医疗领域。黄其森表示，医疗、地产、保险有很强的协同效应，把地产的盈利投入医疗，就当做慈善、做公益，“我相信做好事是会有好的回报”。

据申银万国的统计数据，41家转型的房地产企业中，有13家选择了医疗产业。包括阳光城、恒大、绿城等房企都在积极探索医疗健康领域的商机。

泰禾集团除了拥有福建汇天生物制药公司96.63%的股份，2016年3月其大股东泰禾还投资收购了以治疗癌症为核心业务之一的美国阿莱恩斯51.5%的股份。此外，泰禾集团在成都有两家医院，在北京建设了康复医院。

相对于地产行业，医疗同样是个重资产行业，但回报比地产更慢，甚至8-10年没有钱赚。

黄其森说：“慢一点没关系，医疗是救死扶伤的，跟其他行业不一样，更多是履行社会责任。包括教育，现在都不要考虑盈利赚钱的问题，先把品质做好，把品牌做起来”。

在医疗领域，泰禾集团将在肿瘤诊疗领域搭建一个完善的体系。泰禾的计划是，近期在北京、上海再投资两家国际医院;未来5年内，在医疗建设方面投资500亿元。