谁在买豪宅？

赵红山

疲软多日的别墅市场，终于迎来了“风雨后的彩虹”，据多家调查机构表示，近一个多月，豪宅市场集体上演“量价齐升”。

一位投资者讲了这样一个有趣的故事：原来他手中一直持有一套别墅想要抛出，但市场疲软，虽然挂牌已有好几年，但却一直无人问津。不过就在前两个月，事情却发生了非常戏剧性的变化，实在是大大出乎了他的意料。他说：“突然好像是风向变了，我接到的看房电话多了起来，其中有一位台湾人的态度最为坚决，看房之后，连价也没砍，直接就把定金付给了我，说是一定要把这房子给买下来。”就这样，他的房子最后快速成交了，这始终让他觉得有些不可思议。

这位投资者所讲的故事其实反映了当前市场的一个侧面，就是近一段时间以来，别墅又再次成为了楼市中香馍馍。

越是豪宅越是疯抢

数据显示，7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米，比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋，面积上升9.5%。今年4月至7月，上海别墅的供应量只有83万平方米，成交量却达到了139万平方米，供需差高达56万平方米。而根据方方地产咨询机构针对上海别墅市场专项调研发现，截至7月中旬，上海市场总价超过1000万元的别墅交易累计已有492套，单在6月份，就完成交易143套，而此类产品在2008年全年不过成交485套。也就是说，今年半年时间，千万级别墅的交易量就已超越了去年全年水平。

从全国范围来看，1～5月，全国典型城市别墅成交量均有不同程度的上涨。一线城市中，上海别墅市场1～5月成交量同比增长45.23%，环比增长69.14%，北京别墅市场的1~5月成交量同比上涨34.81%，环比上涨39.43%。相比一线城市，二线城市的成交增长更为明显，增长势头更为强劲。武汉1～5月成交量同比增长159.77%，环比增长111.78%，成都1～5月的成交量上涨更为强劲，同比增幅达到309.06%，环比增幅也达到199.34%。而与此同时，除了成交量明显上涨外，别墅的价格也悄然走高，相比普通住宅的走势，其价格有更为明显的上涨。以上海市场为例，今年1月，别墅与普通住宅成交均价差5197元/平方米，而到了5月，别墅与普通住宅成交均价差则达到5922元/平方米，价差涨幅升至13.95%。

究竟是谁暖了豪宅成交？

那么，为何在沉寂了一段时间之后，别墅市场会突然走强呢？

不久前，在上海召开的“中国首届高峰地产峰会”上，中房协常务副会长兼秘书长朱中一、中国人民银行首席研究员邹平座、著名经济学家国金证券首席经济学家金岩石……几乎所有专家均是对经济、对楼市一片看好，并认为买房是抵御通货膨胀最好的工具。

从大的方面来看，这与整个房地产市场环境的变化是不无关联的，而在另一方面，由于别墅本身所具有的各种特性，也使其在这一波房产大潮中表现得更为突出。

业内专家分析表示：“通货膨胀下，相对于黄金、股票等投资渠道，房产的保值增值性更有保障。豪宅的抗风险能力在美国、中国香港以往的风险市场中都得到印证。越来越多的资金持有者对豪宅青睐有加，所以别墅未来价格走势仍存在上涨空间。”

“据我们调查，高端住宅市场确实旺起来了，特别是北京、上海、杭州、深圳等热点地区。”中国房地产研究会副会长顾云昌分析认为，本轮高端项目的热销是海外买家担心金融危机后通货膨胀；加之房地产经过一段时间的调整后，这些购房者认为房地产泡沫挤得差不多了，所以该出手时就出手；“限外令”解禁，给高端市场提供了利好消息。

据北京中原三级市场研究部的数据统计，外企高管成为北京存量豪宅的主力成交对象。相关统计数据显示，3月份，外籍社团及人士购买的普通住宅有74套，公寓4套；4月份普通住宅有84套，公寓12套。

位于北京三里屯的工三项目，首期推出300套公寓，据开发商称，有150套被海外人士预定，主要是外籍华人。据了解，该项目之前曾去美国做过推介，当时具有购买意向的客户就已达90多人。

80后成豪宅消费主力

一直以来，“百万富翁”都是老百姓对富裕阶层的特定称呼，但在大中城市的二手房市场上，能买得起百万元房产的人已经越来越难以称得上“富翁”两字。随着城市建设的一路北扩，百万元级的房产分布区域越来越广，而80后人群也渐渐成为“百万豪宅”的消费主力 。

揣着一百万元 ，到哪里去买房？如果在前几年，消费者对房产中介提出这个问题，得到的答案一般都会是“到市中心买”，而现在，得到的答案很可能是市郊。

豪宅一路向北，消费群体也越来越年轻。太平洋房屋总部杨经理介绍，在购买100万元以上房源的人群中，40岁以下的能占一半，其中80后的年轻人能占到15%的份额。

豪宅消费年轻化正成为一种趋势。杨经理介绍，在过去购买海边住宅的一般都是中老年为主，这类人群喜欢全额付款，即便贷款也贷不多，消费理念比较保守。而现在新一代的年轻人已经成为市场消费主力，贷款的时候是尽量多贷，年限尽量延长，善于利用财务杠杆，显示出与过去不一样的理财观念。从首付比例来看，多数都是三成或四成的首付，基本上属于最低限度。

林毅夫先生告诫年轻的“白领们”，不要充当高房价的炮灰，原因是林先生发现年轻的白领们为了自己的月供而开着名车去摆地摊。

别墅的前景被广泛看好，然而与此同时，别墅作为一种较为特殊的物业类型，投资者在选择购买时一定不能盲目，其中适合自己是最为关键的原则。

其实对于不同的购房者来说，在对别墅的需求上同样也存在着多种差异，购房者可以根据自己的实际情况，在经过多方考察之后，再一一对号入座。其中一是生活型，就是把别墅作为第一居所需求，这类别墅一般面积适中，总价不高，交通便利；二是度假型，购买这类别墅的人基本上有两套房，一套在市区，一套在郊区，这类别墅适合人群比较分散，对于他们来说环境是最重要的；三是出租型，这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济型别墅，再加上出租价格不低，很适合投资；四是商住型，一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所，而这类别墅主要分布在交通便利的商务区附近。

综合各方面要素来考虑，别墅的增值其实主要来源于土地价值的提升，所以区域发展潜力仍然是关键。